賃貸とマイホーム～その２～ ２００年もつ住宅とは

「賃貸とマイホーム～その１」はこちら

写真は、昨日引き渡しをしたリノベーション物件です。
耐震補強もして、これで安心、です。
ホームページにもそのうち(^_^;)アップしますので、気を長くしてお待ちください。

今日は「長期優良住宅」の講習会でした。
200年持たせる住宅を造ろうという趣旨です。
「もつ」わけじゃないですよ。
「もたせる」んです。

何度も書いていますが、住宅は手入れをすればするほど、長持ちするんです。
長期優良住宅を建てても、ほっといて200年持つわけではないんです。


さて。
考え方としては、「多彩な住宅選びができる社会へ」ということで、ちょうど「賃貸とマイホーム～その１」にも書いたように、「終の棲家」ではなく「住み続けることも住み替えることも自由に」ということが前提のようです。

たとえばイギリスでは、建てかえ時の築後年数が平均77年なのに対し、日本は30年となっています。
だから、もっと日本も住まいを長寿命化して、住み替えを自由にできる社会にしましょうよ、ってことみたいです。

いえね、考え方は良いと思うんですよ。
アメリカやイギリスみたいに、古い家をすてきにリフォームして工夫して住むとか、理想ですよ。
で、日本人のどのくらいの人が、すてきにリフォームするんでしょう。
休みの日に家族で家のペンキ塗りをするとか、しますか？
現実問題として、屋根だって雨漏りするまで直さないでしょう？
「雨漏りしてからじゃ遅いから、そろそろ10年経ったし、防水をやり直しましょう」って言って、「そうですね」っていう方は半数もいらっしゃいません。
下手したら、「工事する必要がないのに工事を勧める悪徳業者」なんて言われかねません。
だから、私は知らない人には、思ってても絶対勧めません（笑）

正直なところ、屋根は10年から15年
外壁は７年ごとにサッシまわりなどのコーキングをやり直し、１０年から１５年毎に塗り替え、
鉄部のペンキは２～３年毎に上塗りを直せば、５年１０年で下塗りからすべてやり直すより安上がりだし、まして２０年ほっといて腐って鉄骨ごと取り替えるより、よっぽど経済的。
そんな基本的な手入れをしている建物すら少ないのに、２００年ですよ。


まあ、手入れは家主さんの心と財布で解決できますから、手入れのしやすさなどを考慮した２００年住宅なら、２００年持たせることも可能でしょう。
とはいえ、長期優良住宅の評価基準を見ると、当たり前なことばっかりでしたけど。


問題は、法律の方です。
建てるときは誰も３０年で壊そうなんて思っていません。
最近の住宅ローンは３５年まで組めます。 つい最近「フラット５０」なんてのもできました。
３５年は「払い終わったらローンなしでのんびり生活」を考えて設定しているわけで、「３５年経ったら建て替えてまた住宅ローン」なんて、想定している人は少ないと思います。
なんで建て替えるのか。

色んなお客様がいらっしゃいますから、理由はそれぞれです。


１．土地の有効活用（平屋をマンションにして、自宅と賃貸部分を造り、賃貸経営）
２．相続対策
３．雨漏りなど建物自体の問題
４．家族構成の変化
５．リフォームでも良かったけど法令上、希望が叶わない
６．借地権等の権利移管による等価交換など


住宅だけでも、いろいろな理由が考えられます。
３番は良くある理由ですが、昔の建て売り住宅が多いような気がします。
解体するとよくわかりますが、

・基礎には鉄筋なんか入ってない（崩れてたり）
・筋交いもない（やたら揺れる家は要注意）
・外壁や床には下地がない（床がしなる、沈む、など）
・防水なんてすっかりない（そもそも立ち上がりが浅いなど問題がある場合も少なくない）

もちろん、古い家は当時にはなかったけど今は良い材料があるんだよ、って場合もありますが、本当にひどい建物が結構あります。

しかし、問題は５番です。
たとえば、雨漏りしているからいっそ屋根を全面葺き替えて、シロアリに食われた柱を入れ替えて・・・
住宅の手入れとしてはあり得るこの場合、「主要構造部の改修」ですから、基本的に確認申請が必要になります。
確認申請が必要な場合、たとえ建築当時に法令に適合していても、現在の法令に適合しているとは限らない場合があります。
見えない基礎がどうなっているかわからないとか、ガラスが網入りじゃないから建物中のガラスを入れ替えるとか、下手したら、いつの間にか防火地域に指定されているから木造はダメだったりとか、改修の確認申請は結構難しいです。
年をとって階段がきつくなったからエレベーターを付けようとか、すべての住宅でできるとは限らないんですよ。

２００年後に建築基準法が変わっていないことの方があり得ないわけですから、こういった既存不適格に対しての措置の緩和を考慮しないと、現実的に難しいのではないかと思います。

なんにしても、社会の風潮として、住宅を大切に使い、住み替えが自由というのが当たり前になったら、「賃貸とマイホーム～その１」で書いたような問題は解決されますね！　

 

☆.。.:*・゜☆.。.:*・゜☆　つづく　☆.。.:*・゜☆.。.:*・゜☆

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賃貸とマイホーム～その１

「マイホームがほしいわぁ・・・」
のび太の家は借家だそうです。
先祖代々あそこに住んでるように見えますが、借家だそうです。

さて。
当社のグループ会社のジェーアンドエスは、大家さんから預かった物件の管理をしていますが。
管理している家賃を払い続けるくらいなら買っちゃえ！　と、出て行く人が増えて、ファミリータイプのマンションは開き部屋が増えています（涙）

では、買うのと賃貸に住み続けるのは、どちらがお得だと思いますか？

賃貸住宅の長所

・付帯物は大家さんが直してくれる
・家族構成の変化など引っ越せば臨機応変に対応できる
・収入の変化など、家賃も引っ越しである程度解決できる
・転勤が多いなど家族ごとで引っ越しが多い人は、賃貸の方が身軽

マイホームの長所

・ローンが終われば家賃はかからない
・インテリアなど、自由にいじれる
・間取りや設備なども思いのまま！
・カードを作る際など、「持ち家」という信用が得られる
・収入が減っても、老後退職しても、とりあえず住むところは確保できる

賃貸住宅の短所

・更新料がかかる（東京は通常2年おきに1ヶ月分）
・引っ越せばその都度敷金、礼金などのまとまったお金が必要
・保証人が必要（保証会社もあります）
・年をとると借りにくくなる（特に一人暮らし）
・収入証明が必要なので、いくら老後の蓄えがあっても、収入がないと借りにくい

マイホームの短所

・固定資産税がかかる
・修繕費がかかる（計画的な貯金を！）
・家族構成が変わると手狭になったり、広すぎたりすることもある。


車も、使い方によっては、必要なときにだけレンタカーを借りた方がいい、という考え方もありますよね。
維持費はかからないし、その時々の使用目的にあった車を借りられるし。
でも、家はそうとは限りません。
だって普通の人は毎日寝泊まりするのですから。

最近、すごく気になるのは賃貸住宅の短所にある

・保証人が必要（保証会社もあります）
・年をとると借りにくくなる（特に一人暮らし）
・収入証明が必要なので、いくら老後の蓄えがあっても、収入がないと借りにくい

この３つです。
当社不動産部へのも、６０代、７０代の方の一人暮らしの方の問い合わせが結構あります。
でも・・・
現実問題として、ご家族が近所に住んでたり、保証人になってたりしないと、敬遠する大家さんもいます。
これは、当社にはどうにも出来ない問題です。

この先、年金だってまともにもらえるかわからない世の中です。
少子化社会ですから、子どもがいない方も少なくないでしょう。
ずっと独身の方ももちろんいらっしゃるでしょうし、
私もたとえば３０年後、離婚や死別で独身になるかもしれません。
そうすると、「賃貸に住み続けること＝働き続けること」になってしまうのですよ。


私の考えでは、別にマイホームは死ぬまでそこにいなきゃいけないわけではないのだから、もっと柔軟に考えればよいのだと思います。
マイホームだって、「買い換え」という住み替えはできるのですから、そのときそのときの身の丈にあった物件を購入すれば良いと思います。
たとえば、独身時にワンルームマンションを購入し、結婚して余裕があれば賃貸に回せばいいし、余裕がなければ売って新居を購入する。
賃貸家賃はただただなくなっていくお金ですが、ローンは家を資産に替えていくお金です。
売って、ローンを返して、差額が手元に残ったとき、「消えていく家賃」と「資産になっていくローン返済金」の差を実感します。

但し、常に不動産動向を気にして、相場を知っておくことは大切です。
売りたいときが売り時とは限らない　ので、時期に気をつけましょう。

それから、購入するときは「売りやすい物件」「貸しやすい物件」を常に頭に入れておくと良いでしょう。
たとえば１階の北向きの部屋。
どうせ昼間は会社だし。夜しか以内から、自分はここでいいや！と思っても。
購入するには安いかもしれませんが、貸しにくいです。
ローンは払わなくてはならないのに空き部屋・・・では困ります。
また、築年数が古すぎる物件や、駅から遠い物件も同じです。
最近では３点ユニットバスの部屋もダメです。トイレバスは別、風呂釜ではなくユニットバス、が理想です。
自分が良くても他人が良くないと思う物件は、貸しにくいし売りにくい　です。

将来、どういう風にでも臨機応変に対応できるようにしておく。
それが一番なのではないでしょうか。

 

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いよいよ始まりましたね。

昨日の11月1日から政府は、家庭の太陽光発電で余った電力を電力会社が現在の２倍の価格で買い取る制度をスタートさせました。
これまで電力会社は家庭の太陽光発電を１キロワット時当たり２４円前後で買い取っていましたが、 新制度は４８円で買い取ることを義務づけるものです（10年間だけど）。
設置費用を回収する期間を短縮させ、普及を促すためだそうですが、これで普及は進むと思います。

太陽光発電事情についてで少し書きましたが、これで「エコがお得」になります。
お得じゃなきゃ、いくらエコだとわかっても、なかなか実行できるもんじゃありません。
今設計中のお客様のお宅にも、太陽光発電装置の設置を予定しています。
民主党が当初計画していたように、「余剰電力」ではなく、「発電した電力すべて」の買い取りが実現したら、すごいことですよね。

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