これから出すなら小さな店にせよ。

　先ほどアットホームの事業用物件のサイトを見たのですが、
神戸市中央区の空き物件の数が、737軒になってました。
後、東京などでは、イタ飯屋や、ピザの店、ガソリンスタンド、豆腐屋など、、
新型コロナの影響で、多くのお店が閉店している用です。
おそらく、東京では月の家賃が50万円とか、100万円近くしてたのかも知れません。
　で、神戸市中央区では、月の家賃4万円台から5万円台ぐらいの物件が、
お気に入りの数が多くついていたので、もしかすると、広いお店から、
月の家賃の安いお店に移ろうとされてるオーナーさんが、
結構いるのかも知れません。
　今回の新型コロナによる営業自粛の影響は、
いわゆるメインストリートで月の家賃の高い場所に店を開いている方に、
かなりの打撃を与えると思われます。
　例えば、関西で、神戸市中央区を例にとると、
月の家賃が10万円以上の店が、かなりしんどいとおもいます。
　休業期間が一か月だとしても、宣伝広告を出していた場合、
併せて20万円ぐらいは出るでしょうし、
その他に人件費や材料費などもプラスされますから、
業種によっては、40万円以上出費が出ることも十分考えられます。
　さらに、一か月後再開したとしても、多くのお客様が休業してたり、
テレワークで収入が激減していると思われるので、2,3か月は、
売り上げが上がらないと思うので、赤字が続く可能性も高いと思われます。
　さらに、年末が近づいて、再び緊急事態宣言、
営業の自粛が出る可能性もあります。
　故に、これからは、月の家賃の安い小さなお店、
小さな事務所の方がよいと思います。
　さらに、来年2021念も景気が悪いと思われますので、
新規にお店を今年出すのはお勧めできません。
　まあ、自己資本を純分に貯めてから、2021年の春過ぎぐらいで、
自粛が先行き数か月は無いと思われる時期にオープンするか、
占い的には、2022年の方が、
新規オープンする時期としては、良いと思います。
　いずれにしても、これからは、お店を出す場合、
半年から一年ぐらい赤字が続いても大丈夫なぐらい、
自己資金を用意して、毎月のコストをかけないで、
手堅く、守りの経営を目指した方が良いと私は思います。
　今日は、そのようなことを思った一日でありました。

初めてお店、事務所などを出す時の注意点その３。

　よく将来お店を持ちたいと話して来られる方の多くが、
いわゆるメインの通りと言うか、人通りの多い地域に、
お店を出そうと言って来られます。
　ですが、その様な人通りの多い場所は、補償金、礼金なども高いのですが、
毎月の家賃がものすごく高かったりします。
　まあ、有名なチェーン店さんなら、名前が知られていますし、
そのチェーン店のHPやブログで紹介もされますから、
オープン後比較的早くから集客が望めると思います。
　ですが、個人でお店を出す場合、その地域に、
そのお店が認知されるまでに時間がかかります。
　また、ネット上で様々なPRをしたとしても、
個人の力では、直ぐに集客に結びつく訳ではありません。
　また、オープンの数週間前から、チラシなどを路上で配布したとしても、
オープン後から、直ぐに黒字転換するのは、かなり難しいでしょう。
　よって、人通りの多い場所でお店を開いた場合、
オープン後から赤字の月が何ヶ月も続いてしまい、
手持ち資金が底を付いてしまう可能性が、かなり高くもなります。
　よって、個人が場所の良い、余りにも家賃が高い事業用物件を借りてしまうと、
黒字に転換するまでに閉店に追い込まれる可能性も高くなるのではと思います。
　ですので、メインの通りより、少し入った道の安い家賃の物件、
そこで、中、長期戦で徐々に軌道に乗せていく方が、
現実的な用に私は思います。
　ただ、中には例外もあって、今改装工事をしていて、
先行きまた、商店街になるのか解らないのですが、例えば、
元町高架下商店街の１番街、２番街ぐらいが、
これまでは家賃なども安くて、人通りもそれなりに多く魅力的でした。
　実は、私も２０１０年に、
元町高架下商店街の３番街に、
もう一軒お店を出そうとしたのですが、占い店が結構あったのと、
隣のお店がちょっとよろしく無い飲食店の様なお店だったので、
潜入調査した結果、借りるのを止めました。
　ですが、リホーム工事の後で、再び高架下商店街として貸し出されて、
家賃がそれほど高く無いなら、検討に値する物件の用に思います。
　その他の候補としては、三ノ宮の様な場所なら地下街も、
有力な場所かも知れません。
　水商売=水は上から下に流れるので、地下街も、
水商売のお店としては、有力な場所だと思います。
　後、魅力的では有る物の、１号店としてふさわしく無い場所としては、
百貨店の中のお店。
　だいたい、毎月の売り上げの中から、数十%マージンを取られる用ですが、
余りにも売り上げが少ないと、強制退去になってしまうそうです。
　また、百貨店の中で、時々講習会に参加しないと行けないとか、
いろいろと、決まりが有る用で、
１号店としては、お勧めしにくいです。
　後、お店を出すと言うと、店を実際に出すまでの費用ばかりを、
計算しがちになりますが、出した後のランニングコストも、
別に用意しておく必要があります。
　直後の赤字を補填する費用、宣伝広告費、
また、世の中の景気が急に悪くなった時の自己資金も必要です。
　最近で言うと、リーマンショックの翌年とか、消費税８％の後とか、
東日本大震災の年などがそれに当たります。
　そうですね、かなり小さいお店でランニングコストとして、１００万円ぐらいは、
開業後に最低でも持っていた方が、良い用に思います。
　また、物を仕入れなければならない業種なら、それ以上必要かも知れません。
　それと、うまく行かなかった時の、現状回復費用何かも、
念のために別に用意しておいた方が、より安全だとも思います。
　兎に角、お店などを新規に出す場合は、初期投資を押さえつつ、
毎月の固定費をできるだけ少なくして、万が一の不景気にも対処できる用に、
十分な自己資本を用意しておくべきだと、私は思います。

初めてお店、事務所などを出す時の注意点その２。

　２　お店探しは３ヶ月ぐらい前から始めること。
　事務所を開設しようと思い立って実際にお店がスタートするまで、
どれくらいの日にちが必要かについてですが、オープン前３ヶ月ぐらいが
丁度のタイミングの様に想います。
　実際にお店をこの辺に出そうと範囲を絞ってから、物件探し、
探した物件の調査分析までに私の経験でだいたい１ヶ月かかります。
　最初に目を付けた物件で決まることはまれで、だいたい５，６件ぐらいは
見ることになります。そして、お目当ての物件が見つかったら交渉です。
　２０１４年１２月現在、神戸市中央区を例に取ると、
空き賃貸店舗の数は８３０件ぐらいです。小型店舗については少な目とは想いますが
中規模以上の店舗は借りて市場と想われます。
　ですので、敷金、礼金、月々の家賃などが安くならないか
不動産やさんを通じて交渉することです。
　この時、不動産やさんに依っては、早く決めさせようと、
他にも問い合わせが来ている見たいなことを言われる方もおられますが、
納得した上で借りた方が良いです。
　それで決まらなかったなら、その物件とは縁が無かったのです。
　何事も最初が肝腎、石橋を叩く様に、勧めていくことです。
　３　固定費をできるだけ削減しておく。
　お店がオープンしたら、そこから毎月の様に、経費が必要になって来ます。
　経営が軌道に乗るまでの期間のことも考えて、
最初にできるだけ固定費、経費を抑えておくことです。
　食べ物に関係の無いお店ならガスを引く必要はありませんし、電機も
ものすごく明るくする必要がなければLEDに予め変えておいた方が絶対に有利です。
　ネットも接続料金の安いところに加入し、業種によっては携帯電話だけとか、
地震が気にならなければ、IP電話などを引く手もあります。
　また、テーブルなどはリサイクルショップで探す手もありますし、
ホームセンターなどで安く仕入れる手もあります。
　また、お店のパソコンは、パソコンスキルの在る程度在る方ならば、
中古パソコンのサイトで、１万円前後で買う手もあります。
リカバリーディスクが付いていて、トラブルにも安心、
また、その価格なら東南に合っても痛くありません。
　今、うらうラコウベで使用しているパソコンもネットで購入した物で、
メインのノートパソコンが１万６千円で、サブのノートパソコンが１万円でした。
　当たりはずれもありますが、だいたい１年半ぐらいは持つ様です。

初めてお店、事務所などを出す時の注意点その１。

　最近、新規にお店を出したいと言うご相談や、
新たに事業を始めると言うご相談が増えてきましたので、
未経験者、スキルの無い方へのアドバイスを書いて見たいと想います。
　
　１　不動産は３回程度は日にち、時間を変えてチェックせよ。
　新しくお店を出そうと、いろいろな不動産を見て回るときは、
１回見て決めるのでなくて、最低３度ぐらいは日にちや時間を変えて
確認することが大切です。お店を出そうとする地域によって、
午前中から人が良く通る地域や、午後から人が通る地域、
夕方から翌朝まで人が通る地域など、様々な特性があります。
　それらやろうとする仕事に適した条件で在るかどうかを慎重に検討することです。
　また、平日が人通りが多い地域とか、土日祝日の時の方が人通りが多い地域など、
いろいろと在りますので、曜日や時間帯を変えて確認しましょう。
　後、周りにどの様な店が在るか、それらも確認しておくことです。
　両隣が何をしている店か、漠然とで無くて、ちゃんと確認することです。
　以前、私が店を出そうとした時に、隣の店が飲食店とだけしか解らず、
思い切って潜入調査をしたことがありました。で調べた結果、
良くて同性愛者の集まるパブ、
悪くて派遣風俗の待合いバーと言うことが解りました。
２時間以上そのお店に粘って居座った調査の結果でした。
　勿論、真ん前のお店や、２件隣のお店などにも聞いたのですが、
（飲食店）とだけで、何か奥歯に物が挟まった感じで話されていました。
　勿論、そこにお店を出すのは止めた訳ですが、条件が余りにも良い場合には、
何か在るかもと、慎重に調べることです。
　後、その物件の中を見に行く時にも注意が必要で、
不動産やさんに案内されて行ったときは、何とも無くても、
３時間後などに再び見に行ったら、問題が見つかることもよくあります。
　昔在る駅の近くに店を出そうとした時に、
２階の店舗で１回がペットやさんの物件がありました。
　不動産やさんに連れられて見に行った時にはとても良かったのですが、
３時間後に見に行ったら、２階へのコンコースのところに
犬が沢山放し飼いになっていて、通ることができないと言うところもありました。
　また、私が昔住宅を見に行った時も、連れられて見に行ったときは、
何も問題が無かったのに、やはり３時間後に改めて見に行ったら、
物件のドアをふさぐ様に自転車がいっぱい置いていました。
また、１階のベランダの前にも、車がいっぱいでした。
　不動産やさんが、予め見に行く時に、まずい物を除けさせていたのでしょうね。
　ですので、何回も確認する作業が絶対に必要です。
　で、これが実際にお店を経営していて経験が在る方ならば、ちょっと見ただけで、
（これは本物で行ける）など瞬時に判断できるのですが、経験が無い物の場合、
あわてて物件に飛びつくと、ひどい物件だったりすることが在るので、
慎重すぎるほどに調査してください。
　それと、一緒に確認に行く方も、在る程度経験の在る物を連れて行くことです。
　経験不足の物と行くと、判断が間違っていることが多く、
その相手が強引に気に入って勧めてくることもあります。
　後、事務所の場合は別ですが、商売をするなら、
絶対と言って良いほど、地下１階から地上２階建の物件を選ぶことです。
　論理的にもそうですし、私の経験からもはっきりとそう断言できます。
　後、上下のお店、事務所さんにも話を聞いて、
上下の音の伝わり方も聞いて置いた方が良いでしょう。
　最後に隣が建設会社、サラ金、不動産やさんの場合も、
見送っておいた方が無難かもしれません。