このあたりが建設当時って
今の住宅ならスウェーデン式サウンディング調査とか言って地盤を調査して地盤に見合った基礎工事を行って倒壊保証を保険機構が認めた上で建築する方式が一般的ですが当時はそういうの無かったのかな？。それとも地盤調査したけど当時は想定外？。真相は解らないけど埋立地なら×、硬そうな大地だから○と言う短絡的思考では同じ事繰り返すのではないかな。だからと言ってあまり内陸の山間部的な所へ行けば地滑りや山崩れなどで悩まされる。難しい問題だ。
他にも生活に密接する内容として自治も考えた方が良い。ろくな企業や観光地など税金の落ちない地域だと市町村税などがやたら高かったりし地域の役目と称してゴミ当番や交通安全係などの労役をさせられる。さらに丸太転がし系や御輿ぶつける系さらに裸系の祭りが行われる関連神社等がある地域は特に寄付金などの不意の出費も調査しておくべきであると思われる。
そういう要素を加味して住みやすい地域を選んで住む事で人生後悔なしではないでしょうか。
http://news.goo.ne.jp/article/mainichi/life/20110530dde012040010000c.html
＜特集ワイド＞揺れ続ける不動産
2011年5月30日（月）18:00
◇８５％液状化の浦安、土地も建物も下落
◇長期ローンの住宅購入、リスク浮き彫り
◇「湾岸より武蔵野」にも専門家は懸念
首都圏の不動産価値が揺らいでいる。東日本大震災で、液状化による大きな被害が出た千葉県浦安市や、高層マンションの価格などに影響が出ているようだ。揺れる不動産のこれからを考えた。【井田純】
「あの輝かしい『浦安』のブランドが失われてしまいました」。大型商業施設が並ぶＪＲ新浦安駅前に、マイクを通した声が響いていた。耳を傾ければ、震災の影響で浦安だけ投票が延期されていた千葉県議選の演説だ。そんな今こそ市民のために働きます、と支持を呼びかけるのが本来の趣旨なのだろうが……何とも切ない。
総面積の約４分の３が埋め立て地という浦安市。市によると、３月１１日の震災で液状化が発生した地域は約８５％にも上る。４月末までに上下水道、ガスなど生活インフラの応急的な措置は取られたものの、本格復旧作業はまだこれからというのが実情。道路から隆起したマンホールは新市街の中心部にも残る。
東京のベッドタウンとして、「住みたい街」ランキングの常連だった浦安。人気を支えてきたのは、東京駅からＪＲ京葉線の快速で２０分を切る好立地や、海に近いリゾートのイメージに加えて、何といっても東京ディズニーランドの存在だろう。最寄り駅、ＪＲ舞浜駅をはさんだ反対側に、市内でもとりわけ被害の大きかった高級住宅街がある。
今も波打って見える道路に沿って、ディズニーランドの中にありそうなパステルカラーの洋館風邸宅が建つ。傾いた門柱に、崩れた塀が連なり、高級外車の脇に土のうが積まれていた。
約１０年前に都内から移り住んだ女性（６７）は、「床の傾いた台所に毎日毎日立っているだけで、ものすごく疲れるんです。ここのところ頭痛がおさまらないし、できることなら、すぐにでも引っ越したい」と語る。当時の購入価格は約１億３０００万円。親の土地を手放し、夫の退職金もつぎ込んで手に入れた「ついの住み家」のはずだった。ところが震災で突如「火口のような」噴出口が出現し、建物の周囲を土砂が覆っていった。ボランティアや知人の助けで、土のう百数十袋分を除去し、車を掘り出したが、敷地内にはまだ土砂が。購入前、建築専門家の親類から「地盤はよくない土地だよ」と忠告されたことがあるといい、「その時はまさかこんなことになるとは。蓄えもない年金暮らしで今更借金もできない。どうすればいいのか」と肩を落とした。
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地元の不動産業者によると、建物に被害のなかったマンションでさえ震災前に比べて７～１０％価格が下がっているのが現状。「建物に傾きが出ている物件や、その周辺の一戸建てではこの程度では収まらないでしょう」と話す。
別の業者は「かつて坪約１２０万円といわれた土地を、震災後にその半分ぐらいでどうか、という話があった」と明かす。この業者が管理する賃貸アパートの中には、１棟丸ごと住民が退去した例もあるといい、「生き残った物件をどう維持していくかという局面。境界もずれているし、現状では測量の見通しも立たないため、土地売買は難しい」とため息をつく。
震災後の状況について、不動産ジャーナリストの櫻井幸雄さんは「液状化被害の影響で、購入者のマインドは湾岸から離れている。マンションの高層階も敬遠されている。逆に、液状化や津波と無縁と思われている東京の多摩地区や埼玉県内、つくばエクスプレス沿線などが人気です」と話す。
東海地震や首都圏直下型の可能性が改めて指摘される今、不動産選びにあたって「地盤」を重視する人は確実に増えているようだ。住まい選びのアドバイスなどを行っている１級建築士の井上恵子さんは「駅へのアクセスや建物のデザインより、地盤と建物の品質についての関心が一気に高まった」と語る。井上さんがネット上で公開した「液状化マップ」の記事にはアクセスが集中。最近、千葉県内で開いたセミナーでは、地盤に関する専門的な質問も多かったそうだ。
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今後の市場動向はどうなるのだろう。宅建・不動産業者の売買賃貸情報をまとめている東日本不動産流通機構によると、首都圏の４月の土地取引平均価格は前月比マイナス３・２％で、２カ月連続下落。成約件数も前年同月比で１７・４％の減だった。同機構では「震災で先行きの不透明感が増し、事業者にも様子見の気配が強まった」と分析する。
ニッセイ基礎研究所が不動産業界の専門家を対象に４月に行ったアンケートでは、震災が日本の不動産市場に与える影響について、「やや深刻」「深刻」「非常に深刻」の合計が９割を上回った。「震災や原発リスクの高い地域や不動産を避ける動き」や、経済成長率低下による需要の低迷などが懸念されている。
同研究所不動産研究部長の松村徹さんは「震災は、長期のローンを組んで住宅を購入するリスクについて改めて考えるきっかけになった」と指摘する。３５年の住宅ローンを組んででもマイホームを買う心理の背景には、高度成長期以降の、地価も収入も上がっていくという前提があった。「この２０年でその状況は一変したのに、不動産取引の形態は変わらず、震災で被害を受けた家を再建するとなると、二重ローンを背負うなど、個人の負うリスクだけが大きくなっていた。震災で、持ち家志向自体にも変化が出るのではないでしょうか」
しかし、不動産価格は下がるとは限らないとの見方もある。
櫻井さんは「東北の復興需要で建築資材や重機、職人が不足する点や、消費税率アップを予測する人が多いことは価格上昇の要因になる。また、地震の恐怖が安い賃貸住宅からの住み替え需要を促し、東京・武蔵野地域などの割安だった物件にも動きがある」とみる。
ただ、松村さんは「湾岸より武蔵野」という単純な考えにクギをさす。「埋め立て地でも、地盤改良して地中の支持基盤までくいを打ったマンションが傾くことは通常ない。逆に内陸でも、谷に盛り土をしたような土地には被害が出ている。行政が公開している情報を使って、さらに古地図と今の地形を比べたところで、地盤について素人が正確に読み解くのは無理です」
原発事故による放射能の影響など、不透明な要素は数え切れない。不動産価値の揺れが収まる日は来るだろうか。
