今年の動向

かなり久しぶりの投稿になってしまいました。

コンスタントに日記を書いていないとあっという間に月日が過ぎてしまいますね。

全開の更新が1月でしたm(__)m


さてと、最近の不動産関係の方はというと、今年は今までに無かったほど人の動きが少ないです。

今までだと空いてもすぐ内見のお問い合わせを頂いていたのですが、今年（4月以降に空いた物件）は数件しかありません。

世の中の変化を身にしみて感じている年です。

リーマンショックの時や3.11の時もさほど影響はなかったのですが、今年は辛抱の年になりそうです。

少ない内見の方にいかにして気に行ってもらえるようにするのかが、今年の課題になりそうです。

ソーラー発電は本当に投資対象になるのか？

最近売電単価が上がってにわかに注目を集めるようになったソーラー発電による投資。

一般家庭のソーラー発電と違い、たとえばアパートなどの屋根に付けて余った電気を売るソーラー発電はまだ採算が合わないのではと思っています。（メガソーラーでの発電は別ですが・・・。）

発電効率うんぬんという難しい話は置いといて、

一般家庭では１日中電気を使うため売電出来る金額が少しだと思います。

その点、アパートなどの屋根に付けるソーラーは日中発電出来る電気は共益部分で使ってもほとんど売ることができます。


文章を読んで「えっ！！」と思われた方もいると思います。


一般家庭では売電出来る電気は少ない
アパートなどの場合は売電出来る電気が多い

電気をいっぱい売った方がもうかるじゃんと思われますが、実は使った電気には税金はかかりませんが、売った電気には所得税がかかります。

そうなると売電単価が下がってしまします。（所得によって税率が違うため一概には言えませんが、アパート経営が順調で所得があればある程効率が悪くなるという本末転倒のような仕組みになってしまいます。）

実質的な売電単価が下がってしまうと、設備投資しても回収する期間が長くなってしまうので僕はまだ時期が早いと思っています。

車でもエアコンでも同じですが機械物は１０年たつとあちこち壊れてきますからね。

もっとも空室の心配がない部屋（屋根）を１つ貸したと思えばメリットもありますがね（＾＾）

不動産業界の新陳代謝

今年も残すところあと3日ですね。

いろいろやり残した事もありますが、一歩前進したこともありました。

来年は地元経済は企業の撤退などがありあまり良くない話があります。

思えばバブル崩壊でその頃元気だった不動産屋さんが軒並みつぶれ、その後新規の不動産屋さんが伸びてきて（平成13年ごろ）、そして今はその第２世代の不動産屋さんも苦戦中。今はこじんまりとやっている第３世代（僕が勝手にそう呼んでいるだけです）の不動産屋さんの中でごく少数ですが元気のいい業者がいます。

賃貸業でいえばバブルで消えた地主大家（第１）、バブルを乗り越えた大家（第２）、そしてバブル崩壊を経験していない大家（バブル後に大家になった人第３）という感じでしょうか!?

来年は今まで以上に厳しくなりそうなので、いろいろ考えて生き残りを模索していこうと思います。


それではちょっと早いですが、今年１年有難うございました。

刑事さんに囲まれて

ご無沙汰しています。

今年は１０月ごろから退去が多いです。

まあ入居もあるので＋−ゼロでいいのですが忙しい…。



そんな中、最近入居した若い夫婦の方が物件のガラスをガラスを割ってしまいました。

まあガラスを割ったのは大したことがないのですが、問題はその後。

割れたガラスを片付けもしないで１日近く放置。

しかも地面の広範囲に散らばっていました。

結局僕が不動産屋さんから連絡を受け片付けに行ってきました。

その後１９時頃ガラスを直しに行ったのですが、何か視線を感じつつ作業をしていました。

ガラスの入れ替えに手こずっているうちに怖そうな人たちに見られている事に気がつきました。総勢６人。

でも話かけてくるわけでもなく、ただじーっと見ているだけです。

あまりにも気持が悪いので、近くの知り合いのお店に入りました。

そこで話したら、どうやら刑事さんらしい。

近くのコンビニに強盗が入ったり、泥棒被害が多いので、張り込みを１日中していたらしい。

どうやら夜にガラス交換していたので怪しまれていたみたいです。

ただのガラスが割れたことなのに、多くの方に迷惑をかけてしまいました。

それにしてもガラスを割った本人たちは、周りに迷惑をかけたことを気にしていないのにはちょっと腹がたちました。

せめてそこは人通りがある所で危ないからガラスを片付けておいて欲しかった。

欲しい時ほど買えない

かなりご無沙汰してました。

ブログの方は更新していなかったですが、物件探しは継続していました^^

しかし最近は良さそうな物件が競売になっても開札前に取り下げになることが多いですね。

せめて入札日前に取り下げてほしい。（保証金の振込手数料とか書留とかもったいないじゃん^^;）

取り下げになった物件が高値で再売りされることがほとんど。

今は競売になる前に業者さんは銀行さんと取引する事が多くなってきたのか？





それと震災の影響か、そこそこの程度の中古物件が非常にない。

昭和築や不便な所の物件、傾いている物件はいっぱいあるのに…。

いくつかの不動産屋さんの話では新築の動きが止まっているが、程度のいい中古は活発に動いているようです。

「長期のローンを組みたくないがマイホームは欲しい」という人が中古に目を付けているのか？

中古物件を買って貸家にしている僕としては、中古のマイホームを探す人が多くなると物件が買えなくなるので暇になってきました（笑）

退去の連絡も今年になって1件も無いし。

まあこういう時はあせらず普段出来ない事をしておきます。

やっと

かなりご無沙汰してました。

今年に入ってから色々なことに振り回されっぱなしでした。

やっと昨年夏頃に取得した一戸建てが明日完成します。

これで一安心。

予定では昨年中に終わっているはずが、別な場所のリフォームやら、親がダウンしたりしていて遅れた上にあの地震。

地震の被害を受けた知人の復旧応援に行ったりしていて、さらに遅れてしまったので、本当にやっと終わったという感じです。

今回の物件が決まりついたら、ゆっくり休養をとって今後の投資スタイルに関して考えてみようと思います。

1年を振り返って

今年は充実した１年を過ごせました。

不動産の方は入退去が激しかった。
通常だと多くても５件とかなのに、今年は店舗も含めて１１件退去して１１件入居。
年明けに１件退去予告があるのでほぼ毎月入れ替わりがありました。
しかも半分ぐらいが大規模リフォームが必要だったので、てんてこ舞いでした。
来年は少しゆっくりしたいです。

プライベートの方もいい出会いがあり、今年で独身最後の年になるように頑張っています(笑)

恋愛すると凄くプラス思考になって良いですね。

ではでは良いお年を！

近況報告

気がつけば前回の更新日より1ヶ月半も経っていました。

その間に入退去がありバタバタしてました。

ただ、どこの不動産屋さんに行っても、お客さんが少ないみたいです。


それと更新料と敷金返還の問題が少しずつ表面化してきているとおっしゃってました。


お店の人と話している間にも、敷金でもめている人が隣りで話していたり^^;

ついつい聞き耳たててしまいます。


僕の敷金問題の対策としては（基本的に敷金は1ヶ月分しか預からない）最近は出来るだけ退去の時にお金がかからない様にリフォームしています。

たとえば和室の障子をやめてカーテンにしてみるとか？

まあ入居者にとってどういう反応になるかはまだ実験段階ですが･･･。

8月の行動

お久しぶりです。

7月からやることがいっぱいであっという間に1ヶ月が過ぎてしまいました。

今までは馬力で乗り切ってきましたが、そろそろ次のやり方、ステップに移っていかないといけないのかなっと、最近思っています。

収入は増えたけれど、自分の思い描いた生活と現実がちょっと離れてきているもの気になってきました。

まあそうは言っても、まずは今やらないといけないことがあるので２〜３ヶ月集中して、その後来年以降の方向を探していこうと思います。



明日から新しい1年（32歳）が始まるのでステップアップしていこうと思います。

夏バテなんかしていられない(笑）

今年の夏は退去があったり、掘り出し物の物件が手に入ったりして急に予定がいっぱいになってしまいました。

気合を入れてリフォームしています。

少しでも今後の作業効率を良くする為にプロ用の機械類も投入。

やっぱり作業が早いし、使いやすい。

でもちょっと宝の持腐れです^^;


さて、せっかくの夏だから遊びにいく時間も確保しなければ。



それと今日から姪っ子が夏休みに入ったみたいで現場に遊びに来ています。

ノコギリや金槌を持ち出して何やら作っているようです。

姪っ子も将来不動産投資でもやるかな!?

今から仕込まないと(笑）

先日市静かな季節と書いたとたんに

退去の連絡を受けました（苦笑）

建売を購入したとの事で急遽の連絡でした。

まあ仕方が無い。頑張って次の入居者を探さなくては。

この物件は全室畳なのでこの際フローリングにしちゃうつもりです。

さて今のうちから準備しないと

静かな季節

お久しぶりです。

今年もこの季節、なぜか静かです。

ほぼ毎年初夏から夏にかけて、物件を取得したり退去がなかったりと、平和な日々です。



さて、この前ユニットバスの交換をやったときに、施主支給でやってもらったのですが、組立をした業者から、別な物件でユニットバスの工事をすることになったが、自分の仕入れ業者から商品を仕入れると予算的に合わないので、どこから仕入れたのか教えて欲しいと連絡がありました。
ネットで買ったことを教えると早速発注しますとの事。

最近は相当の数の商品を仕入れられないない業者の場合、ネットで商品を購入する方が安いみたいです。
だた工事業者の人と密に連絡を取り合わないと、部品の間違いなどがあってかえって高くつくかもしれないのがデメリットですね。
ただアパートなど同じような工事が続く場合はやってみる価値があると感じました。

メンテナンス

ご無沙汰してます。

最近は物件を買っていないのと、退去が無いので静かな日々です。

今のうちに既存物件のメンテナンスをやっておこうと思い外壁塗装をいくつかやっています。

入居されている方にちょっと不便をかけてしまっていますが、皆さん入居期間が長いので快く受けてもらい助かっています。

あとは自宅の倉庫の片付け。

どうしても競売物件を買っていると、前の持ち主の方の荷物を一旦保管しないといけないので荷物置き場が必要に。

本来保管期間はどのくらいしておかないといけないのか分かりませんが、物件を買い始めると時間が無くなかなか片付けできないんですよね^^;

さすがに1年半前からの物件の物が倉庫に入っているので倉庫がパンパン。

今日はトラック3台分の家財を処分してきました。

これで少しはすっきりした。

今は次の物件取得の前に、武器の手入れをする時期かな^^

不動産屋さんめぐり

しばらく不動産屋さんに行っていなかったので顔出ししてきました。

今年の入居シーズンについて聞いてみたところ忙しかったところ、暇だったところと明暗が分かれたみたいです。

この傾向は売買の方でも同じみたい。

どうやら積極的にネットや新聞の折込広告を入れているところにお客さんが集中しているのかなっと思いました。

それと地元のお客さんだけを対象にしている営業方法は無理がきているのかも。

どの業界でもそうですが、パイが縮小しているところで生き残るには積極的に攻めないといけないのかもしれません。

久々のフローリング貼り

先日退去した物件のフローリング貼りをやる事にしました。

まあもう少し持ちそうだけど、このタイミングでやっちゃった方が良いと思ったので。

でも実はただたんに、新しい工具が欲しかっただけと言うのは内緒です。

今まではフローリング釘を手で打っていたけれど、今回はマキタの高圧コンプレッサー（AC401X)とフローリング用高圧タッカ（AT450H）の一式、高圧ホースなどを買ってみました。

おそらく元を取るまで相当な数の部屋をリフォームすることになるでしょう（笑）

道具だけはプロ仕様です^^;

でも作業効率がUPすれば次の物件に取りかかれるし、遊びに行く時間も取れるので良しとしよう。