不動産を売却した時税金ってどうなるの？

まずは重要な3つに日付を覚えましょう。1つ目と2つ目の日付は一年度である4月1日から3月31日です。ただし4月1日から3月31日の期間を一年度とするのは西日本のルールであり、東日本では1月1日を期間を計算し始める第一日とするので1月1日から12月31日を一年度とすることになります。そして3つ目の日付は1月1日です。1月1日現在の所有者として登録されている者が、その年度の税を納付するとなります。
まずは例として、1月31日が決済日であるとしたらどのような流れになるのか説明します。売買契約が1月31日に完了したので、売主側は4月1日か1月30日までの期間が負担する期間です。そして、残りの1月31日から3月31日までの期間が買主側が負担する期間となります。仮に固定資産税・都市計画税が10万円だとすると、売主は【10万円×305日/365日＝83,562円】買主は【10万円×60日/365日＝16,438円】と負担額を計算することになります。買主はこの負担額を決済日である1月31日に売主に支払うことでこの一年度を終わらせるということです。次に重要な事が来年度はどうなるかということです。上記にある通り固定資産税・都市計画税は1月1日に所持者に届きます。そのため今回の例では売主側に通知が届くことになります。そこでどうするかというと3つの方法があります。まず一つ目は、その書面を買主に渡していただいて買主が払って終了させるという方法です。次に二つ目は、決済日である1月31日に買主が来年掛かるであろう金額を売主に払い、来年の固定資産税・都市計画税は売主に払ってもらい終了させるという方法です。そして三つ目は、決済が終わった後に買主が市役所などで購入したと届けを出し、次の通知を買主に送ってもらうという手続きをとれば、4月に買主に通知が届くので買主がそのまま支払うという方法です。ただし、三つ目の方法は市役所によってはできるところとできないところがありますので、各自ご確認していただく必要があります。
大事なポイントとしては、上に書いてある通り翌年度分の支払い方法についての三つの方法についてと、4年に一度あるうるう年についてです。うるう年では2月が29日になりますから負担する金額が上に書いてある計算と違い、売主が【10万円×305日/366日＝83,333】買主が【10万円×61日/366日＝16,667】となりますので注意が必要になります。

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重要事項説明書にも落ちがある

土地や住宅についてまったくの素人と言っていい一般の購入者が、それらの素性を隅から隅まできっちり調べるのはかなり困難な作業です。
そこで、宅地建物取引業法では、売買契約を結ぶ前にその土地や建物にまつわる重要な事項を文書にして説明することを義務づけています。
権利関係や法的規制、私道に関すること、代金授受の方法や契約解除の規定などが詳細に書かれていて、これを前にして宅地建物取引主任者の資格をもつ人が購入希望者に説明することになっています。
まず注意したいのは、この重要事項説明書を交付しない業者が皆無ではないということ。
最も悪質な業者は、最初から編して欠陥物件を押しっけようと考えているので、問題のある重要事項説明書など、はなっから交付しない腹づもりなのです。
のらりくらりと言い逃れて契約にもち込もうなどという業者とは、絶対に取引きしないこと。
それほど悪質でなくても、説明をはしょったりする業者は信頼性を欠きます。
説明書の中身がいい加減で後でトラブルを引き起こすなどの恐れがあるので、やはり取引きしないのが正解でしょう。
さて、いま述べたようにこの重要事項説明書には、土地や建物の権利関係などが記されていますが、その記述の裏にある事情までは詳細に示されていません。
たとえば、
①登記簿面積と実測面積が異なる場合、いつ実測したか～また契約はどちらの面積で行うか～
②建築制限や道路計画などの記載事項に絶対モレがないか～
③ガス・水道などの供給施設に未整備がある場合、いつ誰が整備するか～費用の負担は～
④マンションの場合、駐車場の空き状況は～修繕計画は～また、それらの費用負担は～という具合に、一定の記載があってもすべてが網羅されているとは限らないので、気になるところは質問し、また自分の足と目を使って確認しなければいけません。
当然ながら、土地・建物は実物を見に必ず現場に足を運び、必要に応じて実測しなおすことが大事です。
さらに建築規制に関しても、法律にはなくても地域の慣習があるなどという場合もあるので、役所および現地で確認することが必要です。
もう1つ重要事項説明書で大事なのは、この書類には周辺の状況や、将来の環境悪化要因、土地の使いにくさなど、住み心地に直結するけれど人によって判断が異なるような事項については一切触れられていないということ。
広告では自主規制によって一定の不利な要素を掲載しなければならないことになっていますが、それも完全ではありません。
やはりこれらについては自分で確かめなければならないわけです。

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床の軋みは歩いてチェックする

最近はフローリング張りの床が増えましたが、住宅のクレームのうち非常に多いものの1つが床のきしみです。
歩くたびにギシギシ鳴ると非常に不快なものですが、施工がしっかりしていなかったり、材料の手抜きが原因の場合もありますから要注意です。
入居する前に全室を隈なく歩いてチェックしましょう。
床がきしむ原因の多くは、フローリングなど床の仕上げ材を支えている根太や、大引き（根太を支える横木）に、よく乾燥していない木材を使ったために、工事の後で乾燥して反ったり曲がったりしていること。
そのため隙間ができてフローリングが浮いた状態になって、歩くとギシギシ鳴るのです。
また、根太の間隔が設計図よりも広くなっていたり、設計より細い木材を使っていることもあります。
こうした場合はフローリングがしっかり支えられていませんから、歩くたびに床がしなってギシギシ鳴ります。
もっとひどいケースでは、床を支えている肝心の東石（つかいし…床東という床を支える柱のような木材がこの上に乗る）が沈んでいたり、床束が短くて、石に密着していないといったことも。
こうなると床のきしみだけでは済まず、建物が傾く原因にもなってしまいます。
注文住宅なら、工事中にこのあたりのチェックをしっかりやっておくのがベストです。

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見積りを1つしかとらないのは下手なやり方

住宅の見積りは、「おたくはいくら～」などとできあいのモノの値段を聞くようなわけにはいきません。
注文住宅の工事費は、敷地条件や、設計、材料によって全部違ってきますから、見積ってもらうには、それらの条件や要望を業者に伝えて、プラン（簡単な設計図）と一緒に出してもらわなければなりません。
これで初めて「この会社に頼めば、こんな設計でこんな値段になるのか」ということがわかるわけです。
モデルハウスを見ただけで見当がつくことでは決してないのです。
したがって、複数の会社からプランと見積りを出してもらって比較検討することが、契約にいたる重要なプロセスです。
1社からしか見積りをとらなければその会社の営業マンは喜ぶでしょう。
でも、あなたはあまりにも少ない情報だけで会社を選んでしまうことになるのです。
ところが案外、「おたくはいくら～」式の聞き方しかしない人が多いのです。
プランや材料をろくに見ないで、値段だけにこだわり、部屋数が足りない、収納も足りない、トイレの数も足りないプランなのに、安いということだけで契約してしまいます。
これでは後で追加費用がかさんでかえって高くつくのが目に見えています。
「あの会社はこれだけ値引きしてくれたのです。
ところでおたくは～」などと露骨に値引きを要求する人もいます。
これも中身を見ていません。
営業マンにとって多少の値引きはあらかじめ折り込み済み。
値引きがいくらか多かったと喜んでみたところで、ほとんど意味はありません。
問題は使う材料や設計など、住宅の中身の善し悪しなんですから。
見積り段階でしっかり取り組まないと、その契約は失敗する可能性が大です。
工事費の明細書をもらって材料や設備を細かく確認し（サンプルや写真も見せてもらうとわかりやすい）、設計も納得できるまでやり直してもらい、その上で依頼先を決めるようにします。
明細が出なかったり（部材カタログなど使用材料がわかる資料でもよい）、設計のやり直しを渋ったりするようなところは要注意です。
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