前回でお話ししました、銀行に融資をして頂く時のお話しの補足事項を少し、
中古住宅の売買はまず売主さんが、売りたい価格を決めて売る場合、
不動産屋さんが査定をし、適性価格で売る場合等があります。
現金で買う場合は売主さんや不動産屋さんと直接交渉で売買しますが
銀行融資で買う場合は色々と話しが変わってきます。
売主さんの諸事情や想い入れが価格に反映されている場合が大きいと思ってます。
その価格が適切かどうかを不動産屋さんが査定をして適性な価格を出して、最終的に価格を決めて売り出すのが普通だそうです。
古民家を買う場合築年数が50年を超えてしまうと不動産価値はほぼ無くなってしまうそうです。
この価値とは固定資産税に表れてきます。
土地の価値しかない状態で、家建って居る場合利用価値が限られているので、固定資産税は激安になります。
むしろ更地にした方が土地の利用価値が上がり固定資産税が多くなる為、売れるまで家を壊さず、朽ちて行く家が多い訳です。
今回の購入した家で土地家屋で年5万円程度の固定資産税です。（≧∇≦）
ちなみに13年前に売った新築の家の固定資産税は年25万円でしたw
価格を決めても売れない場合は価格を下げて行く事になる訳ですが、その中古の家を銀行融資(住宅公庫)で購入する場合
販売価格が本当にその金額の価値があるかどうか、担保の査定が関わってきます。
融資を受ける、買主の支払い能力査定も大切ですが、もし何らかの理由で支払い能力が無くなった時、不動産を売って貸付分を改修しなければなりません。
その為の査定が入ると言う事です。
新築なら販売価格＝担保価格でほぼ大丈夫ですが、中古物件は特に古民家は全額融資出来ない場合があるのです。
例えば1,000万円の物件でも銀行側がこの家に関しては700万円しか融資できませんという事になったら
残りの300万は買主でどうにかする事か、値引き交渉をして行く事になってしまいます。
中古物件って中々難しいのです。
今回自分が購入する家はリホームやオール電化、増築等の価値が認められ、全額融資となりましたので、よかったですが、Nさんから全額融資が出来るかどうか解らないと散々脅されてました。
裏でNさんが写真や資料を制作して、銀行担当にかなり強くプッシュしてくれたみたいで、良い不動産さんに出会う事が出来て良かったと感謝しています。不動産屋さんの儲けにも関わってきますしね(￣∀￣)
