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不動産投資のリスクを完全攻略！初心者が避けるべき8つの落とし穴とは？

2024年09月04日 12時09分40秒 | 日記

投資にリスクは付き物ですが、対策次第で不安は払拭できます。不動産投資の8つのリスクとリスクコントロール法を解説します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

この記事のポイント

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、一歩間違えればハイリスク・ローリターンになる危険性もあります。

不動産価格の下落リスクが存在するため、不動産市場の動向を常に注視しておくことが重要です。

また、金利上昇リスクにも注意が必要で、経済動向とともに不動産市場の変化をチェックすることが大切です。

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不動産投資の不安材料である８つのリスクは対策可能！

どのような投資であっても、不安材料はつきものです。それでは、不動産投資における不安材料、すなわちリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。世間では、不動産投資に対してネガティブなイメージがついて回ることがあります。

例えば、「不動産業者に騙されて高値で買わされた」とか、「不動産投資はマイナスばかりだった」、「税金対策や老後資金にはならなかった」といった声がよく聞かれます。しかし、リスクに対する予備知識を持ち、その対策を講じることで、こうしたリスクをある程度回避することが可能です。

この記事では、不動産投資に存在するリスクを順に見ていきながら、それぞれのリスクに対する対策を考えていきます。

ミドルリスク・ミドルリターンの真意

不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、それは安定した収益を得るための堅実な投資方法であるためです。また、長期的な資産運用として不動産投資を増やしていくことが理想的とされています。

株式投資や投資信託のようにハイリスク・ハイリターンの投資手法がある一方で、預金などのローリスク・ローリターンの手法もあります。不動産投資は、その中間に位置するものと見なされているのです。

しかし、不動産投資には他の投資商品とは異なる側面があります。公開市場が存在せず、オープンで透明性があるとは言えません。また、金融商品取引法の対象ではないため、投資に関する法的説明義務もありません。

さらに、他の投資商品に比べて、不動産の維持管理コストが高く、空室リスクや家賃滞納などの問題も考慮する必要があります。金利や為替の動きだけを気にすれば良い他の投資商品とは異なり、不動産投資には独特のリスクがあります。

このように考えると、表面的にはミドルリスク・ミドルリターンの投資のように見えても、実際にはハイリスク・ローリターンになる可能性があることを理解しておく必要があります。

不動産投資8つのリスクはコントロール可能！

不動産投資には、以下の8つの主要なリスクがあります。これらは、不動産を所有して賃貸することで利益を得る「不動産賃貸」という事業であるために発生するリスクです。

これらのリスクを知らずに放置してしまうと、投資の失敗を招く可能性がありますが、事前にリスクについて学び、対策を講じることで、これらのリスクをある程度コントロールすることが可能です。次の章では、それぞれのリスクとその対策について詳しく考えていきましょう。

【リスク1】空室リスク

不動産投資における空室リスクとは、予定していた家賃収入が得られない状況を指します。空室が続くと、満室を前提に立てていた収支計画が狂い、赤字に転じることがあります。また、ローンの返済に支障が出る可能性もあります。長期間にわたって空室が続けば、収入がゼロとなるため、空室を回避するための努力が不可欠です。

空室リスクへの対策

管理会社の選定: 入居者募集に強みを持つ管理会社と契約することで、空室期間を短縮し、安定した運用を実現できます。また、退去が決まった際には賃料や契約条件を見直すことで、新しい入居者を早期に確保することが可能です。には欠かせません。

サブリース契約の検討: 家賃保証付きのサブリース契約を利用することで、空室リスクをゼロにできます。ただし、この場合、家賃収入は市場家賃の80％から90％に減少することがあります。

賃貸需要が高い地域の物件を選ぶ: 賃貸需要が旺盛なエリア、例えば駅近や人気エリアの物件を選ぶことで、空室リスクを低減できます。

【リスク2】家賃下落

家賃の下落リスクは、経済環境の変化や、近隣に競合する賃貸物件が増加することで発生します。また、建物が古くなると経年劣化により家賃が下がる可能性が避けられません。

家賃下落リスクへの対策

賃貸条件の見直し: 賃料の維持を目的に、特典付きの契約を提供するなどの方法があります。例えば、家賃をそのままにして初月無料とするフリーレントの導入や、ペット可物件として差別化を図ることが有効です。変えないが、1か月分の家賃はゼロ円という形のフリーレントという手法を使って賃料を現状のままに維持していく方法があります。また、ペット可の物件として貸し出す方法もあります。

中古物件の検討: 新築物件と比べて中古物件は家賃が下落しにくい傾向があるため、安定した賃料を得たい場合には中古物件の購入を検討する価値があります。

【リスク3】家賃滞納

家賃滞納は頻繁に発生するものではありませんが、万が一発生すると厄介な問題です。長期にわたる滞納はオーナーにとって大きな負担となり、最悪の場合、立ち退き訴訟が必要になることもあります。

家賃滞納リスクへの対策

連帯保証人の設定: 保証会社の利用に加え、連帯保証人を立てることで、滞納リスクに対応することができます。保証会社を利用しない場合や、審査に通らなかった場合には、この方法が特に有効です。保証会社の審査が通らない場合には連帯保証人を立てて家賃滞納リスクに対応することになります。

家賃債務保証会社の利用: 入居審査の際に、家賃債務保証会社の審査を義務付けることで、家賃滞納リスクを回避できます。

【リスク4】修繕

賃貸物件には、オーナーが負担すべき修繕のリスクがあります。設備の不具合や交換が必要になる場合、大きな費用がかかることがあります。

修繕リスクへの対策

賃貸管理会社のサポート: 修繕保証を提供する賃貸管理会社との契約を検討することで、修繕リスクに備えることができます。また、定期的な建物メンテナンスも重要で、これは家賃下落や不動産価格の下落リスクを抑えるためにも有効です。ことは、家賃下落リスクや不動産価格下落リスクへの対策にもなることを覚えておきましょう。

修繕費の積み立て: 毎月修繕費用を積み立てておくことで、突然の修繕費用にも対応できるよう備えておく必要があります。

【リスク5】不動産価格下落

不動産価格の下落は予め十分に考慮しておくべきリスクです。現在、不動産価格の上昇は都心部など限られたエリアでしか見られず、他の地域では価格の停滞や緩やかな下落傾向が一般的です。

そのため、不動産投資の出口戦略として、物件を売却するタイミングについて慎重に計画を立てておくことが重要です。

不動産価格下落リスクへの対策

不動産市況を定期的にチェックし、売却のタイミングを逃さない: 地価公示や路線価など、不動産価格の指標となる情報を毎年確認することが不可欠です。不動産価格が上昇傾向にある場合、適切なタイミングで物件を売却することで、投資の成功につなげることができます。不動産市況には常に目を光らせておくことが大切です。

物件エリアの人口動態や開発計画を調査する: 購入を検討する物件のエリアについては、人口の推移や近隣の不動産開発計画を事前にしっかりと調査することが求められます。人口が増加している地域や、賃貸需要が見込める開発計画がある地域では、不動産価格の下落リスクが低くなります。

【リスク6】自然災害

日本は欧米と比べて、地震や台風などの自然災害が頻繁に発生する国です。全国どの地域においても、こうしたリスクを完全に回避することは難しいですが、その影響を最小限に抑えるための対策を講じることは可能です。

自然災害リスクへの対策

新耐震基準の物件を選ぶ: 物件選定の際には、建物の耐震性も重要な要素となります。地震に対する建物の耐久性を示す耐震基準を確認し、特に1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件を選ぶことで、地震リスクを大幅に軽減することができます。

ハザードマップを確認して物件を選ぶ: 物件を選定する際には、自治体が提供するハザードマップを必ず確認しましょう。特に水害リスクの高い地域は過去の被害データが反映されているため、こうしたリスクを避けるためにもハザードマップのチェックが重要です。

火災保険・地震保険への加入: 自然災害に備えて、火災保険や地震保険に加入することは必須です。これらの保険に加入することで、万が一の際にも補償を受けられるようにしておくことが重要です。

【リスク7】金利上昇

現在、日本銀行の低金利政策は続いていますが、将来的には金利が上昇する可能性があります。

金利上昇リスクへの対策

経済動向を日頃から注視する: 金利情勢は経済環境に大きく影響されるため、日々の経済動向をしっかりとチェックしておくことが重要です。金利上昇の兆しが見えた場合には、借入条件を再確認し、必要に応じて固定金利への切り替えなどを金融機関に相談しておくことで、リスクを軽減できます。す。通常、不動産投資の融資は変動金利での貸し付けが多いので、たとえば、一定期間の固定金利への変更などを金融機関に打診して金利上昇を回避することを考えておく必要があります。

【リスク8】不動産会社倒産

不動産会社が倒産すると、サブリース契約や賃貸管理契約に大きな影響を及ぼします。特にサブリース契約は、契約内容が不動産会社の裁量による部分が大きく、他の不動産会社が契約を引き継ぐのは難しい場合があります。

不動産会社倒産リスクへの対策

賃貸借契約の内容をしっかりと理解する: オーナー自身が賃貸借契約の内容を把握しておくことが不可欠です。万一の不動産会社の倒産に備え、入居者と直接連絡を取れるようにしておくことで、家賃を直接回収する手段を確保することが可能です。

信頼できる不動産会社を選ぶ: サブリースや賃貸管理を依頼する際には、経営の安定した信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産投資に関するリスクについて、よく寄せられる質問をご紹介します。

一棟物件と区分物件では、どちらが低リスクですか？

一棟物件は、貸室が複数あるため家賃収入が多く、収益性においてメリットがあります。一方、区分物件は貸室が1つだけであるため、家賃収入は少なく、一棟物件に比べると収益性の面では見劣りするかもしれません。

しかし、複数の貸室を持つ一棟物件では、複数の入居者が同時に退去すると、収入に大きな影響を与える可能性があります。また、借入金が多い場合、ローンの返済額も高くなり、家賃収入が減ったときに自己資金で補填する必要が生じるかもしれません。このような理由から、区分物件の方がリスクが低いと考えられます。

大規模な地震が心配ですが、不動産投資家へのアドバイスは？

日本は地震が頻発する国であり、地震が起きない地域を見つけることは難しいと言えます。したがって、地震が発生することを前提に、耐震構造や免震構造を備えた建物を選ぶことが重要です。

また、火災保険とセットで地震保険にも加入しておくことが推奨されます。地域によって地震保険の保険料は異なりますが、万が一に備えて必ず加入するようにしましょう。

まとめ

どの投資にもリスクはつきものです。たとえば、株式投資ではリーマンショックのような株価の暴落など、景気の変動によるリスクがあります。同様に、不動産投資にもさまざまなリスクが存在します。

そのため、どの投資にもリスクがあることを認識し、株式投資、債券投資、外貨預金など、投資先をバランスよく選び、それぞれのリスクを軽減する対策を講じることが大切です。

不動産投資を広い視野で考えれば、投資の選択肢は豊富にあります。たとえば「区分マンション」や「一棟マンション」に限定する必要はなく、不動産以外の投資商品も併せて検討することが賢明です。

不動産投資特有のリスクも、適切な対策を講じることでコントロール可能です。

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不動産投資 vs 株式投資！初心者に最適な資産運用はどっち？

2024年09月03日 12時08分40秒 | 日記

資産運用を検討中の方に、株式投資と不動産投資を例に挙げ、それぞれの魅力とリスク、資産運用の必要性についてご説明します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

この記事のポイント

株式投資は銘柄によって数万円から始められる一方で、不動産投資は初期費用が数千万円以上になることもあります。
不動産投資はリスクの見通しが立てやすいため、リスク対策が講じやすい資産運用の手段と言えるでしょう。
資産運用の手段はさまざまありますが、知識を身に付けながら自分に合った方法を探すことが重要です。

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資産運用に関心がある人は増えている？

「リタイア後2000万円問題」や社会情勢の不安などをきっかけに、資産運用に関心を持った人も多いのではないでしょうか？

「野村総合研究所」の調査によると、日本人の証券保有はここ数年で本格的に拡大しつつあるとされています。

同調査では、投資を行っている人の割合が2015年以降増加しており、特に若年層の投資活動が活発になっていることが確認されています。また、投資はしていないが興味を持っている人の割合も増加しており、この傾向は特に若年層で顕著です。今後も30～39歳の年齢層を中心に投資を行う人の割合が増えていくと予想されています。

資産運用で利益を得られる仕組みとは

資産運用への関心がますます高まる中、運用を成功させるためには利益を得る仕組みを理解し、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

投資における利益の種類

投資によるリターン（＝利益）は、**「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」**の2つに分けられます。

インカムゲイン

インカムゲインは、資産を保有することによって得られる利益を指します。具体的には株式投資や投資信託の配当金、不動産投資の家賃収入がインカムゲインに該当します。

インカムゲインのメリットは、安定した利益を得られる点です。ただし、キャピタルゲインのように大きなリターンを期待しにくいというデメリットもあります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有している資産を売却することによって得られる利益を指します。具体的には株券や投資信託、不動産の売却益がキャピタルゲインに該当します。

キャピタルゲインのメリットは、短期間で大きなリターンを得られる可能性がある点です。しかし、資産価値が大幅に下落するリスクも伴います。

資産の増え方

資産の増え方は、単利と複利によって異なります。自分が検討している資産運用がどちらに該当するのかを確認しておきましょう。

単利

単利では元本にのみ利息が付きます。資産運用で得られた配当や利息は元本に組み込まれないため、利息は常に同じ元本を基に計算されます。

単利の計算式は「元本×金利」です。

複利

複利では、元本と利息の合計額に利息が付きます。資産運用で得られた利息が元本に組み込まれるため、利息が付くたびに元本が増え、その結果、得られる利息の額も増加していきます。

複利の計算式は「（元本＋運用で得られた利息）×金利」が繰り返される形となります。

複利効果を活かした資産運用

当然のことながら、単利よりも複利の方が資産の増え方は大きくなります。複利の効果は、得られた利益を再投資することで得られます。複利の仕組みを活用し、利益を元本に組み入れて資産運用を行うことで、資産をより増やしていくことができます。

リスクとリターンの関係

リスクとリターンは表裏一体の関係です。自分がどれくらいのリスクを許容できるかを理解した上で、適切な資産運用の方法を選びましょう。

ハイリスク・ハイリターン

得られる利益（リターン）が大きく期待できる反面、損失（リスク）も大きい可能性がある資産運用の方法です。

具体例：株式投資（小型株）、FXなど

ローリスク・ローリターン

得られる利益（リターン）は小さいものの、損失（リスク）も少ない資産運用の方法です。

具体例：預貯金、債券投資など

ミドルリスク・ミドルリターン

「ハイリスク・ハイリターン」と「ローリスク・ローリターン」の中間的な資産運用の方法です。

具体例：不動産投資、投資信託など

投資の王道、株式投資と不動産投資を比較

資産運用の方法として代表的な株式投資と不動産投資を比較し、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

初期費用

株式投資
少額から始められることが特徴で、積立投資や1株購入であれば少ない資金でもスタートできます。銘柄によっては、単位株でも数万円から購入できる場合もあります。
不動産投資
アパートなどの建物の取得には数千万円以上の初期費用がかかる可能性があります。ただし、ワンルームマンションや中古物件の取得であれば、費用を抑えることができます。

株式投資は少額から始められますが、1株あたりの価格が高い株式もあり、一般的な購入単位である100株を購入する際には数百万円かかる場合もあります。証券会社によっては、1株単位での購入や積立投資ができるサービスもあり、少ない資金で始めることが可能です。

不動産投資では、ワンルームマンションや中古物件を取得する場合でも少なくとも数百万円以上の初期費用が必要です。そのため、株式投資に比べて初期費用は大きくなります。ただし、不動産投資ローンを活用することで、必ずしも現金を全額用意する必要はありません。。

流動性

株式投資: 高い
不動産投資: 低い

流動性とは、保有する資産を売却して現金化する自由度を指します。株式の場合、上場銘柄であれば、価格にこだわらなければ即時に売却可能であるため、不動産投資に比べて流動性が高いと言えます。一方で、不動産投資でも人気エリアの賃貸物件や高稼働率の物件であれば、流動性が高いケースもあります。

リスク

株式投資
- キャピタルゲイン: 高い
- インカムゲイン: 低い
不動産投資: 低い

リスクとは「危険」ではなく、「想定外の動き」を指します。株式投資では、企業業績や経済状況、社会情勢によって株価が大きく変動するため、キャピタルゲインを狙う際のリスクが高いです。さらに、企業が倒産すれば株券が無価値になるリスクもあります。

不動産投資の場合、家賃収入を得ることを目的とすればリスクは低めですが、空室リスクや老朽化リスクなど、不動産特有のリスクも存在します。ただし、不動産投資はリスクの見通しが立てやすく、リスク対策を講じやすいというメリットがあります。

手間

株式投資
- キャピタルゲイン: 多い（短期売買の場合）
- インカムゲイン: 少ない
不動産投資
- 自己管理: 多い
- 管理委託: 少ない

株式投資で短期間のキャピタルゲインを狙う場合、日々の株価の変動に対応するために銘柄分析や株価チェックなどの手間がかかります。ただし、インカムゲインを主目的とする場合は大きな手間はかかりません。

不動産投資は、運用開始前の計画策定や運用後の入居者管理、家賃回収などの手間が発生しますが、不動産会社や管理会社に委託することで、手間を大幅に減らすことができます。

長期＆収益性重視なら不動産投資がおすすめ！

複利効果は、長期投資であればあるほど大きくなります。不動産投資は長期間にわたって運用する資産運用の方法であり、アパートローンの活用により、少ない手元資金でも投資効果を高めることができます。計画策定には手間がかかりますが、老後資金の確保や家賃収入による収益性投資を目指すなら、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資が適しているでしょう。

初心者が資産運用で成功するための3つの心得

資産運用を始める人が成功するために心に留めておきたい心得を紹介します。

投資の目的を明確にしよう

投資の目的は人それぞれです。無理のない投資を行うためにも、なぜ投資をするのかを明確にし、投資計画を具体化しましょう。目的をはっきりさせることで、適した資産運用の方法を選択できます。

長期的視点を大切にしよう

リスクとリターンは表裏一体です。短期的な利益を狙うと大きな損失を招く可能性もあります。初心者は長期運用を念頭に置き、無計画に目先の利益を追わないようにしましょう。ライフプランに必要な資金を確保するためにも、余裕資金の範囲内で運用することが重要です。

自分の資産である自覚を持とう

どの資産運用方法を選ぶにしても、自分の資産であることをしっかりと自覚し、納得してから始めましょう。常に学び続ける姿勢を持ち、他人任せにしないことが大切です。

まとめ

資産運用の方法はさまざまですが、投資を行う目的も人それぞれです。誰かに勧められたからではなく、何を実現するための投資なのかを明確にし、自分に合った方法を選ぶことが成功への道です。資産運用で利益を得る仕組みを理解し、基礎を固めてから投資を始めましょう。

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失敗しない物件選びの秘訣！不動産投資初心者向け物件選びのコツとは？

2024年09月02日 12時02分52秒 | 日記

不動産投資を始める際に最も大切なことは、正しい物件を選ぶことです。

物件選びに成功すれば、大きな失敗を避けられる可能性が高いですが、逆に間違った物件を選んでしまうと、損失が大きくなるリスクがあります。

しかし、初心者にとって適切な物件を選ぶのは難しく、特に何に気をつければよいか迷ってしまうことが多いでしょう。

最近では「貯蓄から投資へ」の流れが加速し、不動産投資への関心が高まっています。老後資金への不安や、岸田政権の投資推奨の影響もあり、不動産投資を始めたいと考える人が増えていますが、不動産は高額な買い物であるため、失敗は避けたいと誰もが考えるでしょう。

不動産投資で失敗しないためには、まずどのような種類の不動産物件があり、特に初心者に向いているのはどの物件かを理解することが重要です。

また、物件選びの際には、価格や利回りだけでなく、他の要素にも注意を払うことが大切です。この記事では、不動産投資物件の種類と、物件選びのポイントについて説明します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

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1.不動産投資物件の種類

不動産投資の対象となる物件には、主に次の3つの種類があります。

1-1.区分マンション

区分マンション投資とは、マンションの「部屋」単位で購入し、その部屋を賃貸して家賃収入を得る投資です。マンション全体を一棟単位で購入する「一棟マンション投資」に比べ、区分マンションは1戸単位で購入できるため、少ない予算で始められるのが特徴です。区分マンションは流通量が多く、売却時にも買い手を見つけやすい利点があります。また、複数のマンションに1戸ずつ所有することでリスクを分散することが可能です。

1-2.一棟アパート

一棟アパートは、物件全体を一棟単位で購入し、複数の部屋を賃貸して家賃収入を得る形の不動産投資です。地域や物件によっては、区分マンション1戸分の価格で一棟アパートを購入できることもあります。満室経営になれば家賃収入は高くなりますが、耐用年数が短く、人気がなくなると利回りが大幅に低下するリスクがあります。

1-3.戸建て

戸建て住宅を所有し、その家を賃貸して家賃収入を得るのも不動産投資の一種です。戸建て賃貸は古くから存在し、現在も多くの物件がありますが、投資目的で戸建て住宅を新たに建てることは少なく、自分が住んでいた家を賃貸に出すケースが一般的です。

2.不動産投資初心者に向いている物件

不動産投資を始める際、多くの初心者はリスクをできるだけ低くし、取り組みやすい物件を選びたいと考えるでしょう。そのためには、比較的リスクが少なく、手頃な価格で始められる中古区分マンションが最適です。

2-1.中古区分マンション

中古の区分マンションは、新築に比べて購入価格が低く、新築特有の「新築プレミアム」もないため、初心者に適しています。参入のハードルを下げるためにも、中古区分マンションは無難な選択肢です。ただし、競争力を持たせるために、リノベーションによって物件の価値を高めることが推奨されます。

2-2.リノベーションで家賃アップも可能

中古区分マンションにリノベーションを施すことで、物件の競争力を向上させることができます。リノベーションは、物件のコンセプトや世界観を一新することで、新築とは異なる価値を提供し、家賃の引き上げも可能になります。他の物件との差別化を図り、より高い家賃収入を見込むことができるでしょう。

3.中古リノベーション投資が初心者におすすめの理由

中古リノベーション投資は不動産投資の初心者に特におすすめされる方法です。その理由は、初心者にとってのメリットが多く、リスクを抑えながらも収益を見込める点にあります。以下に、その理由を3つの観点から詳しく解説します。

3-1.好立地の物件に安く投資できるためリスクを抑えられる

不動産投資において、物件の立地は非常に重要です。同じ設計の建物でも、立地が違えば価値が大きく異なります。首都圏ではマンションの価格が上昇しており、毎年多くの新築マンションが供給されていますが、新しいマンションを建てる場所は限られており、後から建てられるマンションほど立地条件が悪くなる傾向があります。

一方、中古マンションの中には、建物自体は古いものの、優れた立地にある物件が少なくありません。これらの物件は、建物が古くなっていても、立地条件そのものが劣化することはありません。そのため、中古マンションにリノベーションを施すことで、安価に好立地の物件を手に入れ、リスクを抑えながら投資を始めることができるのです。

3-2.リノベーション物件というだけで競合と差別化ができる

多くのマンションは、建てられた時期や設計の流行により、室内デザインが画一的であり、築年数が経つと「古い」印象を与えてしまいます。このため、競合物件との差別化が難しくなり、家賃を下げないと入居者を確保できないケースが多くなります。

しかし、リノベーションを行うことで、物件の価値を再生し、「古い」「流行遅れ」といった印象を払拭できます。リノベーションされた物件は、独自のデザインやコンセプトを持つため、競合物件と差別化が可能となり、集客力が向上します。結果として、家賃を引き下げることなく、安定した収益を確保することができるのです。

3-3.時代に合っており受け入れられやすい

新築マンションを建設するには多大な費用と時間がかかりますが、リノベーションは既存の建物を活用し、1部屋単位で行うことができるため、柔軟かつ迅速に対応できます。また、一度リノベーションを行った物件でも、時代やニーズの変化に合わせて再度リノベーションを行うことで、常に市場に適応した物件として維持することが可能です。

このように、リノベーション投資は時代の変化に柔軟に対応できるため、入居者のニーズに合わせた物件を提供することができ、結果として受け入れられやすい投資手法となります。

4.不動産投資物件を選ぶ時の注意点

不動産投資で物件を選ぶ際には、いくつか注意すべき点があります。これらのポイントを理解しておくことで、投資の成功率を高めることが可能です。

4-1.賃貸需要の見通しを確認する

物件を購入する地域における賃貸需要の安定性を確認することは、最も重要なポイントです。大都市圏の中心部では、企業や施設が集まっており、人口の増加が続いているため、賃貸需要が安定していることが期待できます。一方、地方では賃貸需要の見通しが不透明なことも多く、慎重な判断が必要です。

4-2.ニーズと物件がマッチしているか確認

地域のニーズに合った物件を選ぶことが、投資の成功に直結します。例えば、都心部ではワンルームマンションの需要が高く、逆に住宅地ではファミリータイプのマンションが好まれる傾向があります。このように、地域のニーズを把握して、適切な物件を選ぶことが重要です。

4-3.周辺環境や利便性もチェック

物件の周辺環境や交通の利便性も、入居者にとって重要な要素です。特に都市部では、駅へのアクセスが良い物件が高い需要を誇ります。また、周辺に生活利便施設が揃っているかどうかも確認すべきポイントです。

4-4.任せる管理会社のフォローが重要

不動産投資を始める際、物件選びと同じくらい重要視すべきなのが、物件管理を任せる管理会社の選定です。もし管理会社選びに失敗すると、物件の対応に多くの手間や時間を要することになり、副業として投資を行う場合には、本業に悪影響が及ぶ可能性があります。

一般的には、物件を購入した不動産会社がそのまま管理を行ったり、紹介された管理会社に委託するケースが多いです。

入居者管理は空室対策において非常に重要な役割を果たします。入居者管理には、入居者募集、契約手続き、家賃の集金、滞納者への督促、退去時の手続きや立ち会い、クレーム対応など、多岐にわたる細かな業務が含まれます。これらの作業が適切に行われないと、入居者の不満を招き、他の物件へ移ってしまう可能性もあります。そのため、物件購入後には、どのような入居者管理が行われるのかをしっかりと確認し、細やかな対応ができる管理会社を選ぶことが重要です。

また、建物の維持管理には専門的な知識が求められます。初心者は、価格が手頃な中古物件から不動産投資を始めることが多いですが、その際に留意すべき点は、建物の維持管理がどのように行われるかです。中古物件では、購入後に補修が必要になることがありますが、保証期間が終了している場合、費用は所有者の負担となります。中古物件ではある程度の補修費用が避けられない場合もありますが、過度な費用がかかると家賃収入が大きく削られることになります。そのため、管理会社が建物の状態を丁寧にチェックし、将来的な修繕を見越した提案を行ってくれることが重要です。壊れてから修理するのではなく、事前の点検で問題箇所を発見し、早めに修繕することで、出費を抑えることができます。特に水回りのトラブルは、被害が広範囲に及ぶ可能性があるため、物件選びの際には、問題点をしっかりと指摘し、可能であれば購入時に修繕手配を行ってくれる管理会社を選ぶと安心です。

さらに、2022年4月からはマンション管理適正評価制度が導入され、第三者機関によってマンションの管理状態が評価されるようになります。この制度により、管理状態が100点満点で評価されるようになりますので、可能であればこの制度を活用し、管理状態が公開されている物件や、評価の高い物件を選ぶことをおすすめします。

5.不動産投資初心者によくある失敗例と解決策

不動産投資初心者が陥りやすい失敗には、典型的なパターンがあります。これらの失敗を避けるために、5つの具体的な失敗パターンとその回避策を紹介します。

5-1.十分な資金なしで始めること

不動産投資だけでなく、投資全般において資金管理は極めて重要です。金融機関から融資を受けられるため、物件購入に必要な資金の一部が用意できれば投資を始めることが可能ですが、十分な資金がない状態で始めるのは非常にリスクが高いです。

予想外の空室や修繕費が発生して資金がショートすると、最悪の場合、物件を手放し、借金だけが残ることになりかねません。

【解決策】
不動産投資を含むすべての投資や事業において、十分な資金を持って臨むことは基本です。予期せぬ事態が発生しても余裕を持った資金計画をしておけば、冷静に対応でき、投資を続けることで長期的に利益を得ることが可能です。

フルローンで自己資金ゼロから始めることは不可能ではありませんが、資金が全くない状態で始めると、少しの計算ミスでも大きな危機に陥る可能性が高いです。

5-2.営業トークを鵜呑みにすること

不動産投資初心者にとって、不動産会社の担当者は身近な不動産の専門家です。そのため、担当者が勧める物件を信頼して購入したくなるものですが、その判断は早計かもしれません。

不動産会社の方針や倫理観に左右され、その物件が本当に「買うべき物件」なのか、それとも「売りたい物件」なのかを判断するのは難しいです。後者を購入してしまうと、空室が続き、期待していた収益が得られず、ローン返済に苦しむこともあります。

【解決策】
投資の基本は自己判断と自己責任です。提案を受けるのは良いことですが、最終的な判断は自分で行うべきです。営業トークに頼るだけでなく、自分で学び、その提案が妥当かどうかを精査する能力を養うことが重要です。納得できない部分がある物件は購入しない方が良いでしょう。

5-3.新築のワンルームマンションを購入すること

不動産投資初心者に対し、新築ワンルームマンションを推奨する不動産会社やネット記事が多く見られますが、新築ワンルームマンションはキャッシュフローが赤字になる前提のことが多く、入居者が付いていてもローン返済に「持ち出し」が必要になるケースが多いです。

新築ワンルームマンションが売れる理由は「資産形成」や「節税効果」を強調した営業トークです。ローン返済中は「持ち出し」があっても「節税になる」と勧められたり、完済後に黒字化して将来の収入源になると言われたりしますが、ローン完済後に物件が新築時と同じ価値を保っているとは限りません。家賃の値下げや空室率の増加により、収益性が低下するリスクがあります。

【解決策】
マンション価格が上昇している現状では、新築ワンルームマンションに限らず、新築物件全般が高価であるため、収益を高めるのは難しいです。「新築プレミアム」が価格に上乗せされるため、取得価格が高くなり、利回りが低下し赤字に陥ることも珍しくありません。

節税目的や、赤字でも十分な資金がある場合は別ですが、不動産投資初心者には、コストパフォーマンスの良い中古物件から始めることをお勧めします。

5-4.家族に内緒で始めること

不動産は高額な買い物です。「借金をしてまで購入する」ということに家族が反対することを恐れて、家族に内緒で物件を購入するケースがあります。

安定した収入があればローン審査に通ることは可能ですが、計画が少しでも狂った場合、金銭的な問題だけでなく、家族からの信用にも影響が出ます。

「勝手に始めた不動産投資」が原因で離婚や、家族の信頼関係の悪化を招くことは、決して他人事ではありません。

【解決策】
不動産投資は一人でできるものではなく、配偶者や家族の理解と協力があってこそ成立するものです。反対された場合、十分な説明や資金計画を用意し、再度説得を試みることが大切です。「反対する側にも一理ある」と考え、家族との信頼関係を大切にする姿勢が求められます。

5-5.不動産投資のリスクを理解せずに始めること

投資である以上、不動産投資にもさまざまなリスクがあります。空室、家賃滞納、家賃の下落、災害や火災による損壊、金利の上昇など、投資家が理解しておくべきリスクは多岐にわたります。これらのリスクが現実化した際、投資を続けるための準備ができていないと、物件を手放し、借金だけが残る可能性があります。

【解決策】
不動産投資にはリスクが伴います。予期せぬリスクが現実になっても、致命的な損失を避けるための資金計画やリスク管理が不可欠です。こうした準備が整っていない場合、そもそも不動産投資を始めるべきではありません。

6.不動産会社選びが最も重要

不動産投資の物件選びにおいて最も重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。なぜなら、「物件が地域のニーズに合っているか」「賃貸需要の見込み」「周辺環境や交通の利便性」などを初心者が自力で判断するのは難しいからです。

そのため、これらの情報を丁寧に提供し、アドバイスしてくれる不動産会社に出会うことが、初心者にとって安心して物件を選ぶ上で最も重要なポイントとなります。

さらに、物件管理を兼ねている不動産会社を選べば、別途管理会社を探す手間も省けます。これから紹介するポイントに注意しながら、最適な不動産会社を選びましょう。

6-1.収支計画を立ててもらう

初心者は物件の条件や状態に目が行きがちですが、収支計画を忘れてはいけません。収支計画とは「どれくらいの家賃収入が見込めるか」「予想される支出は何か」といった見通しを立てるもので、不動産投資を成功させるために欠かせない作業です。

物件を選ぶ際には、不動産会社にこの収支計画をしっかりと作成してもらい、納得できる提案をしてくれる会社を選びましょう。

6-2.良い不動産会社の特徴

不動産投資の成功は、不動産会社の選択によって大きく左右されます。では、良い不動産会社にはどのような特徴があるのでしょうか。以下の5つの項目を基に判断しましょう。

物件の事情を理解している
提案している物件について、メリットだけでなくデメリットまで把握していることが重要です。これにより、リスク管理がしやすくなります。
物件周辺の土地勘がある
不動産は動かせない資産であり、立地条件が価値を決めます。不動産会社が物件だけでなく周辺環境や利便性についても十分に理解しているかどうかを確認しましょう。
リスクについても説明してくれる
良い点だけでなく、リスクについても詳細に説明してくれる会社を選びましょう。リスクが発生した際の対応策を含めた説明があることが重要です。
購入後の賃貸管理も行う
不動産投資は物件を購入して終わりではなく、そこから管理が始まります。購入後の管理までサポートしてくれる不動産会社は信頼できます。
金融機関との信頼関係がある
物件購入には金融機関のローンを利用することが多いです。不動産会社と金融機関の信頼関係がしっかりしているかどうかも、会社の信頼性を判断する材料となります。

6-3.セミナーや勉強会に参加する

不動産会社が主催するセミナーや勉強会に参加することで、会社の対応や姿勢を直接確認できるため、不動産会社を選ぶ際の大きな判断材料になります。さらに、最新の物件情報や現場のノウハウを学べることもあります。

投資家としてのスキルアップにもつながるため、気になる不動産会社のセミナーや勉強会に参加してみることをお勧めします。

セミナーの選び方
中古区分マンションのリノベーション投資を紹介しましたが、物件を差別化して安定した賃貸経営をするには、リノベーションを活用することが重要です。リノベーション投資を丁寧に解説するセミナーも開催されているので、参考にしてみてください。

7.初心者こそ信頼できる不動産会社を選ぼう

不動産投資の初心者は、不動産の専門家ではありません。だからこそ、信頼できる不動産会社の存在は非常に重要です。信頼できるパートナーと出会えれば、不動産投資で成功する確率は大幅に高まります。

不動産投資の学習と並行して、信頼できる不動産会社との出会いを大切にしてください。

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