中古リノベマンションのチェックポイント【内見時のポイント】

今日は午後は最近取り組んでいる家探しで、中古リノベマンションの内見をしてきたので、内見時のポイントを書いてみたいと思います。

 

 

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中古リノベマンションのチェックポイント【内見時のポイント】

新築マンションは青田買い！？買って住んだらすぐ中古

新築マンションを購入する場合はいわゆる青田買いの状態が多く、そもそもマンションがどんな感じの建物なのか、部屋からの眺望がどんな感じか、など実際に購入物件を見ずに購入を決めなければいけないことがほとんどです。

 

マンションの購入は、将来売却を考えていたとしても大きな買い物であることには間違いありませんし、まだまだマンション購入は一生に一度の買い物だと思っている人も多いと思います。

 

そんな買い物を現物を見ずに決めなければいけないというのは大変不安ですね。

 

また、新築マンションを購入した場合、購入したとたんにその物件は中古扱いになりますから、その瞬間に新築プレミアムが剥がれ落ちて資産価値が下がることもあります。

 

これは物件を販売する際に不動産ディベロッパーが多額の広告宣伝費をかけてマンションを販売しているため、そういったコストが物件価格にのっているせいもあります。

 

 

現物を見て選べる中古マンション【初期不良もわかるのがメリット】

一方で、中古マンションの場合はすでにそこに住人がいる（いた）ので、実際の物件の外観や室内をみて物件購入の検討ができるのがメリットです。

 

「まだだれも住んだことがない部屋に住みたい！」という方には嫌がられる中古ですが、自分たちの前に誰かが住んでいることで、もし大きな問題（瑕疵）があればわかることも多いです。

 

新築の場合は、建てられて間もなすぎてマンション基礎に問題があってもわかりにくいということもありますね。

 

また、中古マンションはいわゆる時価で取引されます。つまり、購入した中古マンションは基本的に、すぐに売れば同じ価格で売ることができるわけですね。

 

新築マンションも当然時価で取引されているわけですが、その時価の算出にはディベロッパーの土地仕入価格、建設費用、販売費用などのコストベースで計算されている部分があるので、新築マンションを購入してすぐに中古マンションとして売却した場合は、いくらで売れるかは結構不透明なところもあります。

 

こういう点を話すと中古マンションの方が何かと優れているように思えるかもしれませんが、中古マンションにもデメリットはあります。

 

中古というだけあってこれまでの住人がどのように部屋を使用してきたか、老朽化や汚れの度合いはどうか、部屋やマンションごとに個別性が強く出ます。

 

そのため、中古マンションは新築マンションに比べて、いろいろなところをチェックする必要があるのです。

 

 

中古リノベマンションの内覧時のチェックポイント

では実際に中古マンションを私が見るときにチェックしているポイントを挙げてみましょう。

 

 

＜近隣の状況＞

・駅からの距離

・駅からの間で買い物を済ませるところがあるか

・（子供がいる場合）保育園や小学校の場所

・病院や歯医者の場所

・騒音は問題ないか（商業施設、線路、幹線道路など）

・真っ暗な夜道を歩く必要があったり、逆に商業施設が近くて明るすぎたりしないか

・空気は悪くないか（幹線道路沿いなど）

・ハザードマップで自然災害リスクの確認（地震、津波、洪水など）

 

 

＜共用部分の状況＞

・エントランスにオートロックはあるか、監視カメラは付いているか

・管理人は常駐か、巡回か

・共用部分の清掃は行き届いているか

・外観はきれいか、好みのでざいんか（許容できるか）

・建物にヒビ等はないか

・直前の外壁修繕はいつ行われているか

※通常15年程度で行われるので、直近の外壁修繕からの経過期間を考慮に入れて外観を見るのがベター

・ゴミ捨て場はきれいか（住民のモラル）

・駐輪場は整理されているか（住民のモラル）

 

 

＜専有部分の状況＞

・シューズボックスは十分な大きさか

・給湯器の更新履歴

・給水管、排水管、ガス管の更新履歴

・床は二重床か（防音性や、水回りのリノベーション可否に影響）

・天井は二重天井か（防音性や、水回りのリノベーション可否に影響）

・窓はペアガラスか（遮熱性や結露のしやすさに影響）

・天井高はどれくらいか（天井が高いと開放感が高い）

・電気の容量、アンペア（現状の確認＋容量アップの可否の確認）

・事故物件ではないか

 

 

＜仲介業者に聞いた方がいいこと＞

・管理組合の理事会や総会の開催状況

・管理組合の理事会や総会の議事録の閲覧

・近隣の開発計画や建物建設予定（マンション地価や日当たりなどに影響）

・修繕積立金や管理費の推移（今は低くても値上がりすることも）

・修繕積立金や管理費の滞納者の有無

・修繕積立金の積立状況（残高不足だと一時金の支払いが発生することも）

・これまでの修繕履歴、今後の修繕計画

・マンションの管理規約や使用細則の閲覧

・ペットの可否（飼わない場合も住民のペットが気になってしまうケースもあります）

・近隣の物件の成約価格（物件価格の妥当性の判断のため）

・近隣の物件の想定賃料（物件価格の妥当性の判断のため）

 

 

こうして挙げていくと物件をみるときのチェックポイントは非常に多いですね。

 

とはいえこれらの条件をすべて満たしていなければいけないわけではなく、自分が重要だと思うところ、一度購入したら絶対変えられないところ、を中心に見ていくと良いと思います。

 

条件をより多く満たす物件は、それだけ物件価格も高くなるものです。

 

不動産売買にはお買い得物件というのはなかなかなく、結局お値段相応なことが多いです。

 

 

まとめ：中古リノベマンションのチェックポイント【内見時のポイント】

最近私も探し回っている中古リノベマンションのチェックポイントを挙げてみましたが、参考になりましたでしょうか。

 

不動産は、経済動向や地域経済、住宅設備など、調べていったらきりがないほど必要な知識がたくさんあります。

 

いきなりすべてを学んで習得するのは難しいかもしれませんが、一度住宅ローンを組んで購入してしまうと、これから長期間にわたってローン返済が続きます。

 

それを考えると購入を決める前にぜひ住宅についてよく学んで、公開のない家選びをしていただければと思います。