公務員の住宅兼アパートについて

Ｑ
質問させていただきます。

夫婦共に公務員ですが、来年に住宅兼アパートを建てる予定です。そこでご質問ですが、アパートで得た家賃等は副業にあたるのでしょうか？
また、税金対策で良い方法はありますでしょうか？

Ａ
アパート収入は副業にならないと思います。不動産収入というのは事業での収入や給与収入と違い労働力の対価としての収入でない以上、いわゆる副業禁止と言われる公務員や企業でも問題になるとは思えません。
もしそれを禁止というのは、例えば相続によって親御さんから不動産を受け継ぎ、そこに賃貸収入が出来た時点で解雇ということになってしまいます。
それに当然副業が禁止である国会議員も元々資産家が多いので不動産収入がありますが、それを問題にすることはございません。
また確定申告の際、住民税を給与収入から引かれる（特別徴収）額の対象外として申告することで会社等にその収入が判らないようにも出来ます。

次に税金対策についてですが、賃貸不動産の状況によりますが、一番簡単に思いつくのは青色申告することにより、１０万円の所得控除はできるでしょう。
その他、ケースにより節税対策というのは千差万別です、住宅借入金の所得控除、相続対策、またご夫婦での持分の割合による対策その他、多岐にわたります。

税理士より延納手続きすると云われた

Ｑ
本年1月、父が亡くなり、2月初旬に近所の税理士の方に相続手続きをお願いした。相続額も大きく、相続税の借入れしなくてはならないので、早めにと再三お願いしていたが、今になって「間に合わないので延納手続きをします」といわれた。「どうせ借り入れするんだったら延納も大差ない」とまで云われた。この税理士に対してペナルティーは無いのでしょうか？

Ａ
相続税の延納ということは相続税の申告書は期限内に提出しますが、税金の納付は延納するということでよろしいでしょうか。

この文面によると、申告書自体は提出期限内に提出するので、ただ税金の延納には当然に利子税が加算されてくるのですが、借入れをして期限内納税をしても借入れ利息がかかってくるので同じでしょ？というようなニュアンスで顧問税理士が言ったように思います。

税法や税理士法においてペナルティを課す法律はないのですが、民法上での損害賠償請求は出来るとは思いますが、その利子税と借入金利子の差額分ということになると思われます。それを税理士にぶつけることは良いと思います。

ただ税理士は依頼人との信頼関係で成り立つ法律家でありますので、このように依頼人様に不信感を抱かせる対応は私としましては同じ税理士として悲しい限りです。

私見ではございますが、依頼人様も思ったこと感じたこと、また今回のような請求を、もっともっと税理士にしてくださればよろしいかと思います。

遺産相続について

Ｑ
遺産相続を、単純相続ではなく家族で話し合い分配を決める場合は、三ヶ月以内に提出する書類等はありますか

Ａ
単純承認以外の相続を希望の場合、つまり限定承認または相続放棄を選ぶ場合は３カ月以内に家庭裁判所に申請します。
それ以外は３ヶ月以内と言えば死亡届くらいです。もちろん提出済みでございましょうから、今回のご質問のお答えとすれば、そちらだけで大丈夫ですとお答えさせていただきます。

再質問、練馬の乾先生（2012/10/24記事「負担付贈与？」の再質問）

Ｑ
土地を叔父から私に贈与することを考えています。
土地に抵当権があると贈与税が免除されるということですが、この場合は該当するかをお聞きしたかったのですが…

土地建物所有者：叔父

贈与を受ける人：私

根抵当権：2000万円
　借主：法人（株式会社）
　叔父は物上保証人
　私は借主法人の役員

土地実勢価格：2000万円（?）


この内容で負担付贈与として認められますでしょうか？
アドバイス等があればお知らせください。

また、具体的にお願いした場合の税理士先生にお支払する費用等も教えていただけると助かります。


Ａ
再質問ありがとうございます。

抵当権の設定されている土地の贈与には贈与税がかからないのか？
という質問でよろしいでしょうか？

実は不動産の評価をするのに贈与税の税法上、抵当権があるかないのかで評価額が変わることがございません。
つまりどちらも同じ土地の評価額の贈与が行われたものとして贈与税の対象になることになります。

ただ２０００万円の評価額の土地で、２０００万円の債務に関する抵当がついていて、その債務を質問者様が肩代わりして支払うというのなら話は別でございます。
もしかすると、このようなことを想定し、負担付贈与というお言葉を使われていたのでしょうか。
この場合２０００万円の資産と負債を一緒に受けることになりますので、実際の贈与の額はゼロということになります。

シュミレーションをお願いします。

Ｑ
ご質問内容
今年：

事業所得　300万円未満
経費：不明
源泉徴収：10％

来年に徴収される、

・所得税
・住民税
・国民年金保険料
・国民健康保険料

経費率：50％、60％、70％の場合
の概算をお願いします。

宜しくお願いいたします。


Ａ
まず事業所得３００万円とありますが、これは事業収入つまり売上高と考えてよろしいでしょうか？

そうしますと、単純計算で
経費率５割で１５０万円
経費率６割で１２０万円
経費率７割で９０万円
が事業所得となります。

他の所得が無いとすると、ここから様々な所得控除を控除したあとに所得税や住民税は課されます。
なので扶養親族や保険料控除がわからないと実際の概算もなかなか出せないというお答えになります。

極簡単に説明しますと課税所得（上記の事業所得から各種控除等を引いたもの）の
所得税は今回のケースだとおそらく５％
住民税は１０％
を課されます。
国民健保は６．２８％（江東区）
国民年金は低額で１８万円弱です。

また乾文彦税理士事務所に確定申告をお任せいただきますと青色申告特別控除を６５万円受けられるよう全てを手続きさせていただきますのでよろしければお任せください。
私どもの事務所では基本的に減額効果以上の報酬をいただくことはしておりませんので、依頼者様はほとんどの手続きをなさらないで、税額等の減額効果が得られ、税理士の作成した公的にも信頼性の高い申告書を作成させていただきますので、是非ご連絡くださいませ。

確定申告について

Ｑ
オークションでの利益が30万あるのですが、転職の為、途中で妻に全てを引き渡し私は9月以降その作業に一切従事していません
※出品に使用するのは同一ＩＤです

4月～8月は夫が運営し利益15万
9月～3月は妻が運営し利益15万

この場合確定申告はどうなりますでしょうか？
●夫・妻別々に15万づつで申請
●同一ＩＤを使用しているので売り上げ30万として夫・妻のどちらかが申請


Ａ
まず個人の確定申告の課税期間は４月から３月という年度単位ではなく、１月から１２月の暦年単位でございます。
なので今回のケースでは、１から９月までをご主人様の所得としまして、１０から１２月までを奥様の所得として申告するということでございますが。

２０万円以下の雑所得で他の確定申告をする必要がない方は申告不要となっております。
つまりご主人も奥様もこれ以外に確定申告すべきものがなければ２０万以下の所得（利益に近いもの）であれば申告しなくて良い、つまり雑所得に対する税金もかからないことになります。

確定申告の所得について

Ｑ
娘(音楽活動)の確定申告ですが、グループで活動しリーダです。その為、依頼者の演奏料を一括で受け取り、領収書は娘の名前で記載。先方の支払調書も娘宛となっています。 演奏料は均等割り。 この場合で、確定申告は均等割り分を収入として良いでしょうか。 23年度分は、依頼者の演奏料すべてを収入としたそうです。

会社へ税務署から連絡があり、娘の収入(百数十万)では扶養控除外とのこと。娘に確認した所、上記でした。
グループに対する演奏料であり、全額娘の所得ではないとの解釈で良いと思いますが、どうでしょうか。


Ａ
所得が３８万円を超えてきますと、その方は扶養親族になれないことになります。
この所得というのは収入額でなく必要経費を引いた後の利益に近い概念です。

今回の場合、娘さんは事業所得でしょうか？
そうであれば娘さんの受け取ったものを売上になったとしましても、他のメンバーに支払った金額は経費とされますのでその差額が所得になります。
この額が３８万円を超えるか超えないかで判断ください。
また青色申告特別控除を娘さんが受けることにより所得を６５万円減らすことも出来ますので、詳しいことがお知りになりたいのであれば、またご連絡くださいませ。

負担付贈与？

Ｑ
土地建物所有者：叔父

贈与を受ける人：私

根抵当権：2000万円
　借主：法人（株式会社）
　叔父は物上保証人
　私は借主法人の役員

土地実勢価格：2000万円（?）


この内容で負担付贈与として認められますでしょうか？
アドバイス等があればお知らせください。

また、具体的にお願いした場合の税理士先生にお支払する費用等も教えていただけると助かります。


Ａ
負担付贈与というのは、簡単に言えば「これあげるから、これして」という贈与契約です。
例えば１０００万円贈与するので、自分が亡くなるまで面倒を見て欲しいなどという契約です。

今回の質問のケースは贈与は土地建物を受けるということでしょうか？
質問者様の負担がなにかが見えません。
単なる贈与ということでしょうか？

もし、そうであれば贈与税の申告は必要になりそうです。
少し内容が見えてこないので、きちんとしたお答えが出来なく申し訳ありません。

競馬の税金について

Ｑ
お世話になります。

下記の質問をさせていただきます。

現在、競馬の利益が年間で５００万程度あります。

純粋に馬券での収入です。

ネットで調べた結果、一時所得で総合課税されるとのことでした。

来年の２月に、確定申告を予定しています。

競馬の場合、馬券の購入費は、当たったレースのみ、費用と認められるそうです。

損益通産ができないので、利益のあった時の馬券を積算して、確定申告をするしかなさそうです。

国税局が怖いので、税金は納めたいと考えていますが、法人化するなどの方法で、節税できる方法ありませんでしょうか？

正直に申告した場合、利益の大半は税金になると思います。

マイナスになる可能性も十分に考えられます。

何か良い知恵がありましたら、ご教授ください。

よろしくお願いします。


Ａ
法人化するといいましても今の利益は法人設立の前でございますので個人の一時所得としかできません・・
そしてもし法人設立後であっても外れ馬券を法人の経費とするのは厳しいと思います。
つまり馬券投資業が認められるのか否かという、ところに焦点がいくわけですが、競馬自体は違法でないので違法な会社ではないと言えます。
ただ登記上の業務に載せられるかどうかは司法書士さんに聞かないとなんとも言えません・・興味があるので今度聞いてみます。

すいません税理士でありながら個人的に、すごく興味のある話題です。税法は法で整備されていない以上、課税出来ないという性質を持っておりますので、税法上、外れ馬券は法人の経費でないと言わない以上、経費ということになってしまうということです。

質問者様のように馬券でプラスを得る方というのは極稀とは思いますが、それが継続的に成り立つのであれば事業として成り立つということです。

唯一、税理士らしいお答えが出来るとすれば、所得税法上、事業所得でなく一時所得としている以上、継続的に事業として成り立つものではないという判断を税法はしているということです。
最終的に裁判で争うことをも視野に入れ戦う覚悟であれば非常に日本国内でも模範的な判例となるような案件だと思います。
なにせ恐れて誰もやらなかったところに一石投じるわけですから。

なにかこちらが考えさせられる話題で、まともな回答出来ずに申し訳ありませんでした。

贈与税

Ｑ
先月父が亡くなり銀行口座が凍結になりました。２つの銀行で合計２３０万円くらいになります。この場合三人の相続人を代表して私がもらいに行くわけですが、贈与税はかかるのでしょうか。かかるのなら払わなくてもいい方法はあるのでしょうか。よろしくおねがいします。


Ａ
ご安心ください贈与税はかかりません。
お亡くなりになられた場合の財産は相続税の対象でございますが、お一人でも法定相続人がおられる場合６，０００万円まで無税です。

代表して預金をお引き出しになりまして、
相続人でお決めになられたとおり遺産を分けていただければと思います。

FXの情報商材を経費にする

Ｑ
FXの情報商材購入代金を経費とするならば、クレジットカードの明細でもその証明は可能で、その明細の中から経費なのかそうでないものかを区分して処理頂ければ結構です、ということを聞きました。
しかしそれだと事実上、経費ではないものも全て経費にしてしまうという事がまかり通ってしまうのではないでしょうか？


Ａ
事実上、経費ではないものも全て経費にしてしまうという事がまかり通ってしまうのではないでしょうか？

とのことですが、例えば税務調査があった場合等に合理的に当該利益を得るための必要経費であるという説明が出来れば問題ないですし、出来なければ経費を否認されるということです。

実は経費であるのかないのかは非常に微妙な問題です。
まさに質問者様がおっしゃる「事実上、経費ではないものも全て経費にしてしまう」、これこそ合理的な説明の出来ない支出ではないでしょうか。

ただ納税者が経費であると信じるものであれば堂々と経費に計上すべきですし、逆に税務署を恐れる必要もありませんので、変に安全な方向性を目指す必要は全くないと私は考えております。

住宅購入 夫婦双方の親からの資金援助 相続時精算課税

Ｑ
質問をさせていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。
＜状況＞
1.平成25年入居予定の不動産物件（土地＋建物：建築条件付き）購入を検討しています。
2.資金計画は、自己資金800万円＋夫の親からの援助（贈与）1,000万円＋妻の親からの援助（贈与）1,000万円、計2,800万円を頭金と想定しております。
3.購入予定不動産の名義、ならびにローンは夫一名の名義とする予定です（妻は無職）

＜状況認識＞
・直系専属（夫の親）からの贈与に関しては、特例により1,200万円まで非課税（平成25年）である（省エネ性・耐震性が認められた物件と仮定します）

＜質問1＞
・上記1,200万円の非課税特例を適応した場合、妻の親からの贈与1,000万円の基礎控除110万円を差し引いた額（880万円）が暦年課税での贈与税対象という認識でよろしいでしょうか？
＜質問2＞相続時精算課税の特例の適応を検討した場合、非課税対象額は1,200万＋2,500万となりますが、あくまでも適応は直系専属からの贈与だけで、妻の親からの贈与に関してはなんら特例は受けられない（つまり、890万円が課税対象額）、という認識でよろしいでしょうか？


Ａ
ご質問を２つ列挙いただいておりますので、それに沿ってお答えさせていただきますが、私なりに節税スキームも併せて説明させていただきます。

質問１
はい。おっしゃるとおりです。
ただ節税を考えるのであれば、奥様の親御さんから受けられる１０００万円（または８９０万円）分は、奥様自身が贈与を受けられまして、その分は奥様の持分として住宅を取得されると、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を適用しどなたにも贈与税がかからないという方法がございます。

質問２
そうです。
少し説明させていただきますと、相続時清算課税制度というのは推定相続人が選択出来る制度でございますので、奥様の親御さんから見ると、ご主人は相続人ではございませんのでこの制度は使えないということです。
相続時精算課税の特例のこともおっしゃられておりますので少し説明しますと、これは「相続時清算課税」の中でも「特例」という意味です。その特例とは「相続時清算課税」を選択できるのは「贈与者は65歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である20歳以上の子」なのですが特別に「親の年齢が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができる」という意味です。

少し専門的な言い回しになり余計にややこしい説明をお詫びします。

結論として節税をお望みであれば、質問１でお答えした方法により贈与税もかかりませんし、今後の相続税対策としても良き節税対策になりますのでご検討ください。

海外旅行のため確定申告出来ませんが

Ｑ
来年度から青色申告する予定ですが、
1月4日から4月20日まで、海外旅行するため期限内に確定申告できません。
4月20日まで申告期限を猶予していただく方法はありませんでしょうか？
または年内に暫定的に申告、納税する方法はありませんでしょうか？
ご指導よろしくお願いいたします。


Ａ
国税通則法に「正当な理由」があれば無申告扱いでないなどと言う文言がございます。
ただ海外旅行はこれには当たらないと解釈したほうがよろしいかと思います。
以前、郵便局に期限日に出したのに郵便局が翌日の日付を押し、課税当局はいったん行政処分したこともあります。最終的には納税者の異議を審判所は認めましたが。
余談でしたが、海外旅行を認めてくれる寛容さは残念ながら無いと考えた方がよろしいと思います。

あと還付申告なら１月１日から受け付けるともありますが、還付申告でしょうか？

やはり信頼できる方に申告期限内に出してもらうようお頼みになるのが最善と思います。

申告人の変更

Ｑ
自営業で現在父親の名前で農業者用の青色申告を行っております。
70歳を機に息子である自分に変更をしたいのですが以前どちらかで伺った話によると同居ないしは同じ敷地内に住んでいないとだめだといわれました。
別の場所に住居を持っていてこれからも同居するよていはありません。
この場合どのようにすればいいのかご助言お願いいたします。
ちなみに使用している土地は祖母名義、売上金などは父名義の通帳に入金されています。


Ａ
お父様の現在行われておられます青色の農業所得を今後は質問者様が引き継がれまして行っていかれるという趣旨でよろしいでしょうか？

お父様の方は廃業届を税務署に提出してください。今年の確定申告時に一緒に提出されましても、差し支えないでしょう。

質問者様は開業届と青色申請書を税務署に提出され、お父様がこれまで行われてきた事業をしてくださり、今後毎年確定申告をしてくださいませ。

同居であるとかは特に関係ございませんが、引き継がれた後は当然売上金も質問者様の口座に入金するよう変更ください。

簡単に申し上げました。もしご不明な点がございましたら、また乾文彦税理士事務所の無料相談にご連絡くださいませ。

自宅を親に貸す場合

Ｑ
お世話になります。

北海道に父親所有の土地に平成11年に
自宅を購入しました。

連帯債務という形で私と、父親でローンを組み、持ち分は父親が１０分の４、私が１０分の６という形になっております。

実際には私がローンの返済をしております。

数年前から東京に転勤となり、現在は両親のみが北海道に住んでいる状況です。

質問１
今後両親に自宅を貸し出すという形を取ろうと思うのですが、可能でしょうか？（いわゆる家賃収入を得る）

質問２
その場合確定申告が必要になるかと思いますが、土地は父親名義で、建物の持ち分割合は父親１０ぶんの４となった場合に、減価償却やローン利子などの経費の割合はどのようにすればよろしいのでしょうか？
（すべての経費を私の持ち分である６掛けにて計算すればいいのでしょうか）

また何か注意事項があれば教えていただきたく思います。


Ａ
質問１
はい。もちろん可能です。
ただ底地はお父様所有とのことですので、そのあたりの加味は必要と考えられます。

質問２
おっしゃるとおり、減価償却やローン利子などの経費の割合は質問者様の持ち分である６掛けにて計算すればいいです。

少し気になるといいいますか、勿体無いのは、お父様の持分の利子や減価償却を経費に出来ないかというところです。実際ローン返済を質問者様が全て行っていれば現実持分１００％の居宅を貸しているのも同様です。
ただ肉親でございますし、受け取る賃料も６割レベル（底地分も加味）でやられるのであれば仕方のないとろでしょうか。
あまり権利関係を触るのも、不動産取得税、登録免許税、贈与税等の煩わしさも出てきます。