広告に容積率２００％とあっても、実際は１６０％程度の建物しか建てられない!?

　住宅情報誌や新聞折込チラシ等に容積率２００％とあっても、実際は１６０％程度の建物しか建てられないことが多いです。なぜかというと、物件の用途地域で規定された容積率は２００％であったとしても、都心では多く見られる４ｍ道路など、前面道路の幅員が狭い場合、その幅員に応じて、容積率が小さく規制されるからです。
　例えば、住宅情報タウンズ（杉並区特集版）を開いて見てみると、最初のページに杉並区和泉エリアで
用：第一種中高層
建ぺ：６０％
容：２００％
道：北西４ｍ
と書いてあるものを見つけました。この場合、住居系（第一種中高層住居地域）は、前面道路の幅員Ｘ０．４が実際の容積率になります。従って、４ｍ×０．４＝１．６＝１６０％が建築可能な容積率となります。（なお、厳密には、道路斜線、隣地斜線、北側斜線といった別規定の総合的に勘案して建築できる容積率は決まります）

※この前面道路の幅員に応じた容積率の規制は、容積率が１５０％より上、つまり、２００％や３００％等の地域に適用されますので、建ぺい率４０％、容積率８０％などの１種低層地域などには適用されません。

※正確には、敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満のときに、住居系の地域はその幅員に０．４を、商業地域や工業地域においては０．６又は０．４を乗じたものと指定容積率とを比べ、小さいほうの値が容積率となります。マイホームを建築する場合は、容積率２００％までの土地が多いでしょうから、２００％で前面道路が５ｍ未満であれば、幅員に応じて容積率が小さくなると考えておけば良いと思います。

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