事業用定期借地権の存続期間延長 （東京・台東）

　2007年12月14日、事業用定期借地権の存続期間延長法案が参院本会議で賛成多数で可決、成立した。なお、改正法は2008年1月1日から施行。

　現行の「借地借家法」第２４条の「事業用借地権」の借地存続期間は「１０年以上２０年以下」と規定されており、特約を結ばなくても「契約更新」と「建物買取請求権」及び「建物再築許可の規定」は法的に排除されている。また契約は公正証書ですることを義務づけられている。

　「事業用借地権」は約定した借地期間が終了すると「建物買取請求権」と「契約の更新」及び「再築による期間の延長」がないので、借地権は確定的に消滅する。従って借地権者は自己の費用で建物を取壊し、土地を原状に回復して借地権設定者に返還しなければならない。この義務を借地権者が怠った場合には、債務不履行となる。借地権者が原状回復しなかった場合、借地権設定者が裁判上の手続を取ることになるが、この場合の原状回復費用は借地権者に求償すべきものとされている。

　このように定期借地は、存続期間が満了したら建物を取壊し、借地を更地にして返還しなければならない制度である。　

　但し、欧米諸国の「定期型借地権」は、多くの場合、物権的土地利用権であり、日本の「定期借地権」のように債権的権利である賃借権ではない。従って、欧米諸国の「定期型借地権」は譲渡性があり、借地権自体に担保権を設定することが出来る。

　更に借地権が消滅した場合に建物を取壊し、更地にして返還する必要はない。建物は土地に附合するということから土地所有者のものになるのが原則である（注）。従って存続期間満了後に建物を取壊すことはない。これにより定期借地上の建物に居住する借家人の居住権も保護されることになる。

　日本の「借地借家法」は３５条で借地権の終了を知らなかった借家人を保護するために明渡しに１年以内の猶予期間を借家人に与えている。しかし、これも建物取壊しを前提とする特異な規定と言える。

　いずれにしても借地権が満了すると建物を取壊さなければならない日本の「定期借地権」は、定期借地上建物の借家人の居住権を充分に保護していないということで、欧米諸国には存在しない特異な制度であることに注意すべきである。

　（注）ドイツでは借地権が消滅すると建物は自動的に土地所有者の所有に属することになる。しかし土地所有者は建物の取引価格を基準とする償金を支払わなければならない。これにより借地権者は投下資本の回収を保障されている。

  「改正法案」は「事業用定期借地」に関して２通りの借地期間を設定している。
　①「改正法案」は現行「借地借家法法」第２４条と同一内容で期間が「１０年以上２０年以下」から「１０年以上３０年未満」に延長されている（改正法案第２３条２項）。

　②借地の「存続期間を３０年以上５０年未満」とした場合、（１）更新排除特約、（２）建物再築による存続期間の延長を排除する特約、（３）建物買取請求権を排除する特約、以上（１）～（３）の特約は公正証書で契約を結ぶ場合に認められる（改正法案第２３条１項）。
　以上が事業用定期借地の「改正法案」の主な内容である。

　次に掲載するのが、「借地借家法の一部を改正する法律案」である。
　以下の青字部分が改正されるところ。主な改正点は、現行の２３条→２４条、２４条→２３条に入れ替え、青字部分を追加した。

　（定期借地権）
　第２２条　存続期間を５０年以上として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含。次条第１項において同じ）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

　（事業用定期借地権等）
　第２３条　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定よる買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。

　２　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合には、第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条の規定は、適用しない。

　３　前２項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

　（建物譲渡特約付借地権）
　第２４条　借地権を設定する場合（前条２項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第９条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後３０年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。

２　前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。

３　第１項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第３８条第１項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。

 

東京・台東借地借家人組合

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