【開店編】?出店に必要な費用を試算する《物件取得費》②

出張が続いて、久しぶりの更新になってしまいました。
では、いってみましょう！

前回《物件取得費》のつづきです。


《建設協力金》
　建物の契約締結時あるいは予約時に、貸主が建設資金の一部または全額を借主から預かり、
　「預かり金（預託金）」として建設費用に充当します。
　また、建設協力金は、契約期間内に借主にリースバック方式で、
　月々の賃料から相殺する形で返却されるのが一般的です。

《内装譲渡費》
　内装譲渡費とは、いわゆる「居抜き物件」に発生する費用です。
　この費用に含まれるのは、物件に残っている内装・設備・備品など居抜き店舗の一部及び全部を、
　現在の借主（店舗オーナー）から買い取る金額です。

　金額は、現在の借主が決定して募集を行いますが、
　不動産会社同席のうえ、値引き交渉を行う事ができる場合が多く、
　募集している内装譲渡費よりも減額できるケースが多いのが現状です。

《企画料？》
　不動産物件の情報に「企画料」と記載されているものがありますが、
　これは、宅地建物賃貸借契約において、法律で定められていない費用（＝違法）であり、
　本来、支払う必要のないものです。


次回は、【開店編】?出店に必要な費用を試算する《看板工事費とその他工事費》の予定です。

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【開店編】?出店に必要な費用を試算する《物件取得費》①

今日は、【開店編】?出店に必要な費用を試算する《物件取得費》についてです。


物件取得費としては、主に、
「保証金」「敷金」「礼金」「仲介手数料」「建設協力金」「内装譲渡費」「企画料（？）」
などがあります。

《保証金・敷金》
　保証金は、賃貸契約後、賃料滞納をした場合などに補填される費用で、
　一般的には預かり金として退店の際に返却されますが、
　関東では、近年、「更新ごとに◯◯％償却」と、更新ごとに保証金の一部を償却して、
　家主に差し引かれるというケースがあります。

　敷金は、通常保証金と同じ意味を持ち、
　一般的に、関東では「敷金」、関西では「保証金」と呼ばれています。
　近畿以西の西日本では権利金（礼金）の性質を持ち、
　一部（多くは賃料の１ヶ月分）が返却されない場合が多く、これを「敷引」と呼びます。

〈費用〉
　家賃の◯ヶ月分で計算されます。
　物件を探しながら、相場を掴むと良いでしょう。
　計算方式は、「賃料×○ヶ月＝保証金・敷金」となります。


《礼金》
　礼金は関東地方で、賃貸借契約時に借り主が家主に対して支払う料金であり、原則として返却されません。
　計算方式は、「賃料×○ヶ月＝礼金」


《仲介手数料》
　物件を紹介してくれた不動産会社へ支払う手数料（＝不動産会社の報酬）で、返却はされません。
　計算方式は、「賃料×○ヶ月＝仲介手数料」


次回へつづきます。

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【開店編】?出店に必要な費用を試算する《厨房設備工事費》②

前回のつづきです。


厨房設備の中でも、
特に中古の冷凍冷蔵庫を検討している場合は以下のような注意が必要です。

冷凍冷蔵庫は、通常、常に通電している状態であり、
中古のように一度電源を切ってしまってから、時間が経過して再通電した場合、
モーターに負荷がかかり、故障の原因になることが多いので、
中古ショップに、再通電後に故障した場合の保証をつけてもらうと良いでしょう。

また、製氷機は、機械内に水が残っていたり、
機械内のホースなどに水がついたまま放置（展示）している場合があり、
機械内で水が腐っていたり、腐食しているケースもあります。

実際に氷を作り始めてからできた氷の異臭に気つき、何度作り直しても異臭が取れない
というケースもありますから、しっかりとリペアーをした商品を購入すべきです。

私は自分の経験から、
中古品は、ガス器具（コンプレッサーなしのもの）や、作業台は購入しても得だと思いますが、
電気製品はできるだけ控えるようにしています。

　
次回は、【開店編】?出店に必要な費用を試算する【物件取得費】です。

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【開店編】?出店に必要な費用を試算する《厨房設備工事費》①

今日は、【開店編】?出店に必要な費用を試算する《厨房設備工事費》です。


厨房設備工事とは、ガスレンジ、オーブン、シンク、フライヤー、食器棚などの
調理場で使用する機器類の工事を差します。

居抜き物件で、これらの設備が希望通り揃っている場合は別として、
ここでは、新たに厨房設備を揃える際のポイントをアドバイスします。

〈概算の費用〉
　新品で基本的な厨房設備を揃えた場合、業種業態によってことなりますが、
　機器類の購入＋工事費（厨房設計料、搬入・設置・機器調整費）で、最低300万円～。
　中古機器を購入の場合は、最低250万円～で揃える事ができるでしょう。

厨房設備工事費は、中古で揃えると安く抑えられるのでは？と考えがちですが、
中古は、保証が無い場合があり、購入時点からの耐用年数がわからないものも多く故障リスクが高いこと、

また、購入する際に中古ショップにあるものから選ぶため、厨房内にきっちり収まらないケースもあり、
機器類の奥行きが揃わず、作業中、飛び出た角に腰をぶつけるというように（これは相当イタイです。。）
スムーズな作業動線を妨げてしまう等の問題もあります。

新品で購入した場合、若干中古よりも初期投資が高くなる代わりに、通常、保証が１年付きますし、
メンテナンス費用も比較的少なく、耐用年数も大事に使えば7年～10年は使えますので、
長期的に見ると、新品を購入する方がコストパフォーマンスが良いという結果となる場合が多いです。

また、厨房にきっちりと納まり、使い勝手やスムーズな作業動線を配慮した機器を揃えれば、
安全で、かつ、調理の効率化などメリットも大きいです。


次回につづきます。

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【開店編】?出店に必要な費用を試算する《設備工事費》②

前回のつづきです

〈スケルトン物件の概算費用〉
　一般飲食店は、坪あたり約15～20万円。
　焼肉など特別な設備が必要な飲食店は、坪あたり約20～25万円が目安と言えるでしょう。

　概算の費用はお店の規模によって異なります。
　特に店舗面積10坪以下の店舗の場合、坪あたりの内外装や設備工事は高くなり、
　逆に店舗面積が大きくなると、坪あたりの単価は下がるのが一般的です。
　
　また床面は、床の清掃の際、水を流して洗浄する場合は「防水工事」が必要となり、
　下階に店舗やビル設備がなく、清掃も水を流さず汚れを拭き取る場合には「簡易防水工事」も可能です。

〈居抜き物件の概算費用〉
　設備の故障や配線の断線、ガスレンジやフライヤーなどのガス火力機器の移動あるいは増設による
　排気フードや換気扇の移設などがある場合等を除き、
　設備費用は、既存設備のメンテナンス費用のみとなります。


次回は、【開店編】?出店に必要な費用を試算する《厨房設備工事費》です。

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