北海道の優秀な不動産建築関連企業

北海道の優秀な不動産建築関連企業

全国合理化建物協会
白壁塾事務局
昨日は北海道のあるクライアントに行ってまいりました（これから１２回ほど指導させていただく予定）グループでは１００億を越える売り上げのある地元きっての不動産関連企業です。
この企業には不動産関連企業として現在やらなければならない事業、将来のために今やっておかなければならない事業が７割方は揃っている優秀な企業です。
一つたりないのが住宅建築＋賃貸マンション商品＋施工ノウハウ。
もともとこの系統の事業も実行されていたようですがバブル崩壊・拓銀破綻・負債と言うお決まりの流れをもろにかぶりその事業から撤退。
ただし、他社と違うのは三百数十億に及ぶ借り入れを外部にあまり迷惑をかけずに０２年までに完済、現在は事業用短期資金としての借り入れしかない、と言う事です。久々にベンチマークに価する企業にめぐり合えた感もあります。
私の今回のミッションは「住宅の商品化」「売れる住宅づくり」「お客様に満足いただける本物の住宅づくり」
企画型ではない金額から入る自由設計、詳しい捉えかた考え方はメールマガジンにて会員の皆様にお知らせします。

全国合理化建物協会
白壁塾事務局

失敗しない新築住宅と合理化住宅・ローコスト住宅

新築住宅転ばぬ先の杖！！

建設革命を目指す合理化協会

全国合理化建物協会株式会社・白壁塾事務局
そんなことを言うと「総二階」とか「四角形」とかすぐに言われる方がおられますが・・・・
素人みたいですね！

しかし、その素人みたいな方々が絵を描き、お客様にプレゼンしているわけだから、何時になっても「日本の住宅価格は下がらないでしょうね」住宅建築が高いことは良いこと？ばかなことを！安いほうが良いに決まっています。
世のため人のためです｛ハウスメーカという大手に騙されている消費者を救うのは我々の責務でしょう！！｝
またこんなことを言うと「下請けをたたいて安くするんだろう」「そんなことはうちもやっているよ」「うちは毎年５％下請けを値切っているんだから」ほ～、立派！！
そんなことをしていたら下請けがいなくなり、住宅づくり、アパートづくり、マンションづくりという事業が、成り立たなくなるでしょう。非能力的なことは止めて「脳に汗をかき」「ＣＰＭＥを実行」「ＯＪＴを繰り返し」販売価格を下げ、品質の良い高性能な合理的建物をつくることです。

さて、立面の合理化ですが、現在皆さんの会社では、外壁の貼り手間をいくら貼り屋に払っていますか？
張るものによって違う？その通りです、それではどうして安くはれるものを使わないのですか？形が悪い、デザインが悪い、こんな言葉が聞こえてきます。でも良く考えてみてください、手間がかかるから、高くなるのであれば、手間のかからない物を、手間のかからない工法で施工、更に外壁の面積を減らす努力をしてはいかがでしょうか？

建築会社、工務店の方々には分からないでしょうが、大手ハウスメーカーは常に改善、常に改良を繰り返し利益のアップをはかっているのです、皆さんはどうして人と同じことをしてチョット違うところで木材の材質と太さを替える程度、他の建築会社が簡単に真似ができりる正しく「自己満足」な経営しか考えていないのですか？そんなことをしていると、大手の特許と実用新案、意匠登録・・・・の押しつぶされてしまいますよ！！！

★一度、現場の施工ビデオを撮って協力会社協力会社の方々とチェックしてみてください。ムダが見えてきます、そして、それを改善しましょう。そこで発生した利益は「お客様に還元する」このことも勿論ですが協力業者にも利益を分け与えましょう、元請とお客様だけと言うわけにも行きませんし、叩くコストダウンとは違いますから継続できますが、それでもアイデアも業者からもきますし下請けあってのものだねですから分け与えることを考えましょう。

貼り手間がかからないものとは？軽くて面積のあるものを作業効率を上げて貼る？となると今時は少なくなってきた３ｘ１０尺板のサイディング、でもロスが？その通りロスが出ます。ロスは外壁だけではなく、はがら系統の木材にも及びますし大工手間と言う大きな金額にも影響しますだからロスのない立面を考える。
サイディングのキレッパシが多い現場は、それだけ貼り手間がかかっている、また残材処理の費用も結果下請けに持ち帰らせても「本当はダメ」結果は同じ経費がかかる。

★サッシの位置を考えサイディングの割付を考える、そして全てをその材料ではない「違うデザイン、違う材質」を使う。

★コーキングを限りなく短く
コーキングは４キロ缶で３５００円程度、３８ｍ（１０ｘ１０）使える、手間と使用器具、機械の償却を入れていくとメーター当たり１８０円程度、それもサッシ回りと一本モノのコーキングでは手間が違ってきます。ちなみに柱周りのコーキングが一番高くメーター当たり３８０円、次がサッシ周りメーター当たり２７０円、一番安いのはキッチン周り、軒周りの三角コーキング。この辺の平均がメーター２８０円くらいに相場としてついているのでしょう。しかし、これが分かってくると単価の高いシーリングは横張りにしてシーリングを少なく、若しくはシーリングのいらない、違う資材に変更、材料が高くても手間を合算して試算、結果はデザインが上って品質が上る、性能と耐久性が上ればオーケーなのです。

ちなみにハウスメーカの立面はシンメントリーで上下を合わせています。
これは外壁材のロスだけではなくデザインも考慮しています、そして住宅の耐震性を上げるためにはコーナーとストレート壁にバランスよく耐力壁を配置ですからこの辺もクリアーでき「強くて」「バランスの取れた」「デザインの良い」そして何よりもコストを低減した住宅が出来上がるのです。

★２ｘ４に対して、なにも対策をとっていない在来木造では、外壁の面積が３割近く違うことがあります、この辺も気をつけて！
お客様は工務店にしっかり指摘してください。

★現場がきれいだとか、壁からの足場の離れ、足場階段のヶ所数等にもよりますがアバウトで３ｘ１０の貼り手間は６８０円４５０ｘ３０００の横張りは４７０円。
これらは材料と貼り手間のみ、シーリングな資、タイベック、通気胴縁別。

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全国合理化建物協会とは、 合理化建物・合理化住宅・合理化建物セミナー・合理化建物コンサル・建設経営セミナー・CPME、OJTの普及セミナー、OJT実践指導、住宅合理化勉強会・合理化建物原価公開・住宅原価公開・合理化建物のための白壁塾を企画運営する協会です。

建築専門でも知らない建築世界基準

世界基準の建築資材・合理化建物
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世界基準とは、健康から始まり性能、デザイン、プランまで様々なものがあります。
その中で、建築資材についてお話します。
世界各国（多分世界の８０％くらいの国々）で建築関連見本市が開かれています（日本で言うとジャパンホームショーですか）例えばドイツ、ミュンヘンのバウ、バウマ。またフランスのバティマット。またアメリカのナーブ。等が代表的でですがまだまだ、韓国にも台湾にもブエノスアイレスにもモスクワにもバルト三国にもＵＫにも南アフリカにも・・・・様々あります。世界の見本市はこちらをクリックしてください。

世界の見本市を視察することは「数年後における日本の建築の行方」と言うものが大げさではなく分かります。

例えば数年前にシックハウスシンドローム（新築病）が問題になりホルムアルデヒド、キシレン等々確か、数項目が指定され、★★★★（フォースター製品の実が使えるよう規制された）実際には換気回数を増やせばクリアーなものもある）しか使えなくなりましたがドイツでは約１５前後年ほど前からこのての薬剤は使えなく、ドイツ人に言わせると「使える国自体不思議」と言うとこでしょう。

もっと昔サッシは木製からアルミ製に変わってから少したったころドイツではＰＶＣ（強化プラスティック系）のサッシが普及し始めていました。

最近では断熱材に異変が日本の主流は今でもグラスウール（何時、肺気腫になってもおかしくないものが、少し前までの商品シリーズのなかにたくさんある）最近環境ホルモンで問題になってる押し出し発砲系（ポリ、ウレタン等々）が少しでていますが、それでもグラスウール。

最近の世界的な傾向ですが、熱反射、静止空気型の断熱材に変わってきていると言うことです（日本国内では、ほんの若干寒冷地で使われている程度）それがドイツから出て世界の基準になり始めている、と言うことは「日本で本格的に使われるまで１０年？」もう少し早いかもしれませんが、いずれにしてもまだ先でしょう。
なぜか？グラスウール業界が政界にも影響を持っているからでしょう。
そして一番の問題はグラスウールからアスベストの問題に拍車がかかるのを恐れているからでしょう。こうなると断熱材足して認められていなくても「反射型断熱材」を使うべきでしょう。

暖房にシステムについても変化が
やはり最近の暖房は環境でしょう、日本のように太陽光発電で有害物質を出す機械を回し、部屋を暖める、冷やす。太陽光自体は良いのですが「それが熱源でなければ」。

ドイツにはフライブルグ（発音はあっていないかも）と言う町があります、ここの主流は（勿論太陽光発電もありますが）地熱利用の冷暖房そこに「ごみ焼却の熱でお湯を沸かしそれを各家庭に配湯」配湯はフライブルグだけではありませんがそれにしてもさすが「強制環境都市」だけのことはあります。
日本もいつか、先進国の仲間入り（笑い）が出来たらそういう方向に行くでしょう。
今はソーラーパネル会社のお先棒を担いでいる政府に踊らされてるだけですが。
合理化協会

住宅原価は発注側にしても受注側にしても重要なこと

http://www.gourika.org/原価に掌握・屋根偏

全てのものに原価があり、我々建築元請業は「常に品質の良いものを」「性能の良いものを」コストを下げてお客様に販売提供することを目指しているのであって、ただ単に下請けの単価を交渉術によって叩いて叩いて叩きまくるようなことはしない。

それはなぜか？
それは、万が一協力業者が原価を割っている場合、そこに苦しまぎれの「手抜きが発生するから」です。

勿論現場チェックは、ＩＳＯなり自社品質管理によりチェックはしていますがそれでも、全てをチェックと言うわけにも行かないところもあります。

だから、まずは、原因の排除から、その為には建築業の常識「下請けは原価を割っていても、更にそこから搾り取れ」はしない。
それには「下請けの原価の掌握」が必要となります。
その為には、ただ単に見積もりを取るだけではなく「下請けを指導し」「施工方法を改善」させコストを下げる、勿論改善時には「協力業者の意見も取り入れ」改善をします。

一つ屋根工事を例にとって見ましょう。
以下は、台風被害等が多発する地域で使われる瓦です。
通常坪当たり１２０００円から１２５００円ですが、この算出基礎を見ますと坪当たり９０００円と言うことが分かりまた、改善点も見えてきます。
皆さんならいくらで瓦屋に発注しますか？

★石州瓦なので運搬が地域によって多少違いますがほぼ同じです。
★この屋根屋現在この価格より約２０％原価を下げて施工しています。

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全国合理化建物協会

不動産業者が建築(住宅)を内製化した成功事例

http://www.gourika.org/index.html


１日限定『白壁塾ベンチマークセミナー』一般初公開
　　
　　■不動産業者が建築(住宅)を内製化した成功事例■

　　㈱ＪＲＣ様は現在、ＡＮＣＡ(全国合理化建物協会)会員であり、且つ理事(栗城会長)の要職にあります。

　　2004年9月にはＡＮＣＡ会員限定のベンチマーク研修を実施(下記写真参照)。

　　不動産業者が建築(住宅)を内製化し、飛躍的売上と収益を伸ばした事例を会員以外の方にも初公開。

　　(地域等によりお断りする場合があります)

　　『白壁塾』は1999年7月に産声を上げ、2006年6月の開催で第67回を迎えます。

　　全国各地より工務店・不動産等の経営者を中心に1000名を越える方々が受講。

　　東京での『特別公開講座』・『各種出張セミナー』を併せると受講者が3000人を超える超ロングセミナー。

　　従来より㈱ＪＲＣ様は不動産開発・仲介・管理を業としており、建築は丸投げ状態。

　　正直、建築は全くの素人。そんな時『第16回白壁塾』(2001/2/15～2/16)に参加。

　　「住宅を作りたい」の一念を白壁が支援することになる。

　　当時専務の栗城健氏(現社長)以下2名の山梨県河口湖でのＯＪＴ研修がスタート。

　　建築用語は意味不明(大引き・根太って何？)。

　　理論と実践(現場)を織り交ぜて約2週間。その後の白壁のフォローを得ながら、早5年

　　《㈱ＪＲＣ様の2006年3月決算(建築部門)》
　　　完工棟数30棟・売上高5億4千万円・現場粗利益率37％　　　
不動産業者は工務店に無い『不動産情報と管理顧客情報がある』

“不動産の特性を活かせば、建築請負は儲かって面白い！”

㈱ＪＲＣ 代表取締役 栗城 健氏

『不動産仲介と建築請負では利益額が違う』
　　例：3,000万円の土地仲介手数料(3％×6万円)は96万円
　　　　　　→→→3,000万円の建築請負(粗利益35％)は1,050万円


　集客＆営業ノウハウを公開

　【最低限の経費で集客・相見積なし】不動産業 ㈱ＪＲＣ様ならではの営業手法を公開
■ 前期売上5億4千万円、掛けた広告宣伝費は520万円のみ
■ 見積客から100％の成約、競合しない、させないシステム
■ 展示場はなし、カタログなし、折込チラシもなし
■ ターゲットは1次取得者だけではない、団塊世代の建替え層の受注手法


　【事業伝承も公開】現会長(取締役)から現社長(代表取締役)へのバトンタッチ
■ 簡単なようで実際は中々上手くはいかない事業伝承 ㈱ＪＲＣ(ジェイアールシー)様
〒242-0017
神奈川県大和市大和東3-8-6
htto://www.jrc6101.com
■ 創業社長が平取の会長へ、権限の委譲と新たな社内体制の確立
■ 新社長は承継した事業を更に飛躍させる、会長のバックアップは

日時：2006年7月5日(水) 10：00～17：00 (受付9：30～)
場所：大和市商工会議所３階大会議室(小田急線大和駅下車)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※詳細は追ってご案内

■■7月5日スケジュール■■
時間 テーマ 講師
第１講 10：00～12：00 白壁塾公開講座“差別化住宅はこう創る” 白壁塾塾長 白壁 賢一
昼食 12：00～12：45 こちらでご用意します
第２講 12：45～14：15 “不動産屋が住宅を内製化・驚異の集客手法” ㈱ＪＲＣ社長 栗城 健
第３項 14：15～15：00 “家はまだ建てるな、まだ買うな”・“事業伝承” ㈱ＪＲＣ会長 栗城 博
現場見学会 15：15～16：45 ㈱ＪＲＣ様の現場を案内(専用バス)
無料相談会 17：00～ 個別にご相談に応じます(限定５社：事前予約) 白壁・栗城社長・栗城会長


■■ご参加費■■
　一般企業お一人様 58,000円(税込)　ＡＮＣＡ正会員お一人様 38,000円(税込)　ＡＮＣＡ賛助会員お一人様 48,000円(税込)
　　　参加費はお申込後、1週間以内に下記講座へお振込み下さい。
　　　振込手数料はお客様負担でねがいます。地域等によってはご参加をお断りする場合があります。
　　　お振込みは事務局より案内後にお願いいたします。
　　　【振込先】山梨中央銀行 河口湖支店　普通預金：327635　口座名：全国合理化建物協会㈱
白壁塾公開講座ベンチマークセミナーｉｎジェイ・アール・シー参加申込書
会社名 代表者
会社住所 担当者
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ローコスト住宅と低価格高品質住宅

ローコスト住宅の代表格はＡフランチャイズとＢフランチャイズそしてＡシステム。
けっしてローコストがいけないのではなくむしろローコストは大賛成。

悪いのは「安かろう」「悪かろう」。
上記等の本部は、フランチャイジーを置き去りに「我々は中級住宅」メーカー？それに対してジーは付いてこれず「新たに湧き出る低価格、合理化住宅に惨敗。
これは、これらのＦＣ，、ＶＣ、システムメーカが同じＤＮＡを持っていると言う事。
もともとはＯ県のＳフランチャイズが発祥、このＦＣのスタートは通常装備されているものをオプションにして価格を下げて表示、例えば２５年前を思い出しますと、断熱材を入れるとオプションで追加工事。その前に本体価格と付帯工事、外部工事、オプション工事に分けたのがＳフランチャイズ、今では当たり前の見積もり手法もその当時は安く見せかける見積もり手法として画期的なものでしたが、今でも引っ張っているのは、上記３社。この辺が原因なんだろうね「ローコスト住宅」批判されるのは。
上記３社だけではありませんでした。九州のＴ，岡山のＩ，北関東のＣ・・・・・建築会社の７０％は同じＤＮＡでしょう。
最近リホームにもその類が出現、たしかＳ不動、この世界では一人がち、もう少しだろうね！この見積もり手法に限界が来るのも。

ローコストよさようなら？
建築会社は隠している部分があるから「本体価格」「付帯工事」「外部工事」に分けて合計見積もり金額＝本体工事＋約１０万円何でしょね。まあ、逆説も有るが。
しかし、これが我々が進めるＣＰＭＥ原価公開時代になると、分けてなんかいられないだろうし、原価の検証、ムダ、ムラ、ムリまた、５ＳからＯＪＴ所謂、職人会社から品質の安定した高性能な、そして低価格な住宅が創りだされてくる時代になったら建設革命がおきるでしょうね。
その時が本当の「お客様本位の時代」。
後何年後か？その時代は、新築住宅着工１０分の一時代、皆さんもその時代に耐えられるよう改善と改革を実践してください。

全国合理化建物協会
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