投資にリスクは付き物ですが、対策次第で不安は払拭できます。不動産投資の8つのリスクとリスクコントロール法を解説します。
2016年11月に「学生×副業」で生計を立て、2018年に個人事業主として起業。SNS型投資詐欺、稼げない情報商材に騙されるも、2019年10月に北海道札幌市に法人を設立。持ち前の営業力と知識・情報のアップデートで、「営業代行、コンサル」「ホームページの制作」「営業・AIの情報発信」「資産形成の情報発信」を行っております。
また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。
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この記事のポイント
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、一歩間違えればハイリスク・ローリターンになる危険性もあります。
不動産価格の下落リスクが存在するため、不動産市場の動向を常に注視しておくことが重要です。
また、金利上昇リスクにも注意が必要で、経済動向とともに不動産市場の変化をチェックすることが大切です。
不動産投資の不安材料である８つのリスクは対策可能！
どのような投資であっても、不安材料はつきものです。それでは、不動産投資における不安材料、すなわちリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。世間では、不動産投資に対してネガティブなイメージがついて回ることがあります。
例えば、「不動産業者に騙されて高値で買わされた」とか、「不動産投資はマイナスばかりだった」、「税金対策や老後資金にはならなかった」といった声がよく聞かれます。しかし、リスクに対する予備知識を持ち、その対策を講じることで、こうしたリスクをある程度回避することが可能です。
この記事では、不動産投資に存在するリスクを順に見ていきながら、それぞれのリスクに対する対策を考えていきます。
ミドルリスク・ミドルリターンの真意
不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、それは安定した収益を得るための堅実な投資方法であるためです。また、長期的な資産運用として不動産投資を増やしていくことが理想的とされています。
株式投資や投資信託のようにハイリスク・ハイリターンの投資手法がある一方で、預金などのローリスク・ローリターンの手法もあります。不動産投資は、その中間に位置するものと見なされているのです。
しかし、不動産投資には他の投資商品とは異なる側面があります。公開市場が存在せず、オープンで透明性があるとは言えません。また、金融商品取引法の対象ではないため、投資に関する法的説明義務もありません。
さらに、他の投資商品に比べて、不動産の維持管理コストが高く、空室リスクや家賃滞納などの問題も考慮する必要があります。金利や為替の動きだけを気にすれば良い他の投資商品とは異なり、不動産投資には独特のリスクがあります。
このように考えると、表面的にはミドルリスク・ミドルリターンの投資のように見えても、実際にはハイリスク・ローリターンになる可能性があることを理解しておく必要があります。
不動産投資8つのリスクはコントロール可能！
不動産投資には、以下の8つの主要なリスクがあります。これらは、不動産を所有して賃貸することで利益を得る「不動産賃貸」という事業であるために発生するリスクです。
これらのリスクを知らずに放置してしまうと、投資の失敗を招く可能性がありますが、事前にリスクについて学び、対策を講じることで、これらのリスクをある程度コントロールすることが可能です。次の章では、それぞれのリスクとその対策について詳しく考えていきましょう。
【リスク1】空室リスク
不動産投資における空室リスクとは、予定していた家賃収入が得られない状況を指します。空室が続くと、満室を前提に立てていた収支計画が狂い、赤字に転じることがあります。また、ローンの返済に支障が出る可能性もあります。長期間にわたって空室が続けば、収入がゼロとなるため、空室を回避するための努力が不可欠です。
空室リスクへの対策
管理会社の選定: 入居者募集に強みを持つ管理会社と契約することで、空室期間を短縮し、安定した運用を実現できます。また、退去が決まった際には賃料や契約条件を見直すことで、新しい入居者を早期に確保することが可能です。には欠かせません。
サブリース契約の検討: 家賃保証付きのサブリース契約を利用することで、空室リスクをゼロにできます。ただし、この場合、家賃収入は市場家賃の80％から90％に減少することがあります。
賃貸需要が高い地域の物件を選ぶ: 賃貸需要が旺盛なエリア、例えば駅近や人気エリアの物件を選ぶことで、空室リスクを低減できます。
【リスク2】家賃下落
家賃の下落リスクは、経済環境の変化や、近隣に競合する賃貸物件が増加することで発生します。また、建物が古くなると経年劣化により家賃が下がる可能性が避けられません。
家賃下落リスクへの対策
賃貸条件の見直し: 賃料の維持を目的に、特典付きの契約を提供するなどの方法があります。例えば、家賃をそのままにして初月無料とするフリーレントの導入や、ペット可物件として差別化を図ることが有効です。変えないが、1か月分の家賃はゼロ円という形のフリーレントという手法を使って賃料を現状のままに維持していく方法があります。また、ペット可の物件として貸し出す方法もあります。
中古物件の検討: 新築物件と比べて中古物件は家賃が下落しにくい傾向があるため、安定した賃料を得たい場合には中古物件の購入を検討する価値があります。
【リスク3】家賃滞納
家賃滞納は頻繁に発生するものではありませんが、万が一発生すると厄介な問題です。長期にわたる滞納はオーナーにとって大きな負担となり、最悪の場合、立ち退き訴訟が必要になることもあります。
家賃滞納リスクへの対策
連帯保証人の設定: 保証会社の利用に加え、連帯保証人を立てることで、滞納リスクに対応することができます。保証会社を利用しない場合や、審査に通らなかった場合には、この方法が特に有効です。保証会社の審査が通らない場合には連帯保証人を立てて家賃滞納リスクに対応することになります。
家賃債務保証会社の利用: 入居審査の際に、家賃債務保証会社の審査を義務付けることで、家賃滞納リスクを回避できます。
【リスク4】修繕
賃貸物件には、オーナーが負担すべき修繕のリスクがあります。設備の不具合や交換が必要になる場合、大きな費用がかかることがあります。
修繕リスクへの対策
賃貸管理会社のサポート: 修繕保証を提供する賃貸管理会社との契約を検討することで、修繕リスクに備えることができます。また、定期的な建物メンテナンスも重要で、これは家賃下落や不動産価格の下落リスクを抑えるためにも有効です。ことは、家賃下落リスクや不動産価格下落リスクへの対策にもなることを覚えておきましょう。
修繕費の積み立て: 毎月修繕費用を積み立てておくことで、突然の修繕費用にも対応できるよう備えておく必要があります。
【リスク5】不動産価格下落
不動産価格の下落は予め十分に考慮しておくべきリスクです。現在、不動産価格の上昇は都心部など限られたエリアでしか見られず、他の地域では価格の停滞や緩やかな下落傾向が一般的です。
そのため、不動産投資の出口戦略として、物件を売却するタイミングについて慎重に計画を立てておくことが重要です。
不動産価格下落リスクへの対策
不動産市況を定期的にチェックし、売却のタイミングを逃さない: 地価公示や路線価など、不動産価格の指標となる情報を毎年確認することが不可欠です。不動産価格が上昇傾向にある場合、適切なタイミングで物件を売却することで、投資の成功につなげることができます。不動産市況には常に目を光らせておくことが大切です。
物件エリアの人口動態や開発計画を調査する: 購入を検討する物件のエリアについては、人口の推移や近隣の不動産開発計画を事前にしっかりと調査することが求められます。人口が増加している地域や、賃貸需要が見込める開発計画がある地域では、不動産価格の下落リスクが低くなります。
【リスク6】自然災害
日本は欧米と比べて、地震や台風などの自然災害が頻繁に発生する国です。全国どの地域においても、こうしたリスクを完全に回避することは難しいですが、その影響を最小限に抑えるための対策を講じることは可能です。
自然災害リスクへの対策
新耐震基準の物件を選ぶ: 物件選定の際には、建物の耐震性も重要な要素となります。地震に対する建物の耐久性を示す耐震基準を確認し、特に1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件を選ぶことで、地震リスクを大幅に軽減することができます。
ハザードマップを確認して物件を選ぶ: 物件を選定する際には、自治体が提供するハザードマップを必ず確認しましょう。特に水害リスクの高い地域は過去の被害データが反映されているため、こうしたリスクを避けるためにもハザードマップのチェックが重要です。
火災保険・地震保険への加入: 自然災害に備えて、火災保険や地震保険に加入することは必須です。これらの保険に加入することで、万が一の際にも補償を受けられるようにしておくことが重要です。
【リスク7】金利上昇
現在、日本銀行の低金利政策は続いていますが、将来的には金利が上昇する可能性があります。
金利上昇リスクへの対策
経済動向を日頃から注視する: 金利情勢は経済環境に大きく影響されるため、日々の経済動向をしっかりとチェックしておくことが重要です。金利上昇の兆しが見えた場合には、借入条件を再確認し、必要に応じて固定金利への切り替えなどを金融機関に相談しておくことで、リスクを軽減できます。す。通常、不動産投資の融資は変動金利での貸し付けが多いので、たとえば、一定期間の固定金利への変更などを金融機関に打診して金利上昇を回避することを考えておく必要があります。
【リスク8】不動産会社倒産
不動産会社が倒産すると、サブリース契約や賃貸管理契約に大きな影響を及ぼします。特にサブリース契約は、契約内容が不動産会社の裁量による部分が大きく、他の不動産会社が契約を引き継ぐのは難しい場合があります。
不動産会社倒産リスクへの対策
賃貸借契約の内容をしっかりと理解する: オーナー自身が賃貸借契約の内容を把握しておくことが不可欠です。万一の不動産会社の倒産に備え、入居者と直接連絡を取れるようにしておくことで、家賃を直接回収する手段を確保することが可能です。
信頼できる不動産会社を選ぶ: サブリースや賃貸管理を依頼する際には、経営の安定した信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産投資に関するリスクについて、よく寄せられる質問をご紹介します。
一棟物件と区分物件では、どちらが低リスクですか？
一棟物件は、貸室が複数あるため家賃収入が多く、収益性においてメリットがあります。一方、区分物件は貸室が1つだけであるため、家賃収入は少なく、一棟物件に比べると収益性の面では見劣りするかもしれません。
しかし、複数の貸室を持つ一棟物件では、複数の入居者が同時に退去すると、収入に大きな影響を与える可能性があります。また、借入金が多い場合、ローンの返済額も高くなり、家賃収入が減ったときに自己資金で補填する必要が生じるかもしれません。このような理由から、区分物件の方がリスクが低いと考えられます。
大規模な地震が心配ですが、不動産投資家へのアドバイスは？
日本は地震が頻発する国であり、地震が起きない地域を見つけることは難しいと言えます。したがって、地震が発生することを前提に、耐震構造や免震構造を備えた建物を選ぶことが重要です。
また、火災保険とセットで地震保険にも加入しておくことが推奨されます。地域によって地震保険の保険料は異なりますが、万が一に備えて必ず加入するようにしましょう。
まとめ
どの投資にもリスクはつきものです。たとえば、株式投資ではリーマンショックのような株価の暴落など、景気の変動によるリスクがあります。同様に、不動産投資にもさまざまなリスクが存在します。
そのため、どの投資にもリスクがあることを認識し、株式投資、債券投資、外貨預金など、投資先をバランスよく選び、それぞれのリスクを軽減する対策を講じることが大切です。
不動産投資を広い視野で考えれば、投資の選択肢は豊富にあります。たとえば「区分マンション」や「一棟マンション」に限定する必要はなく、不動産以外の投資商品も併せて検討することが賢明です。
不動産投資特有のリスクも、適切な対策を講じることでコントロール可能です。
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