任意売却物件と一般の不動産の購入については、
ほとんど変わりません。
もちろん「フラット35」
や民間銀行の住宅ローンも
普通の不動産と同じように借りられます。
そして、
競売物件などと違い内覧もできますし、
重要事項の説明や契約書も
一般的なものと変わりません。
ただ、
通常の契約と違う点が2点あります。
まず一つ目は
「債権者が抵当権抹消に応じない場合は白紙解除」
もちろん契約前に事前に内諾は取ってあるのですが
債権者の何らかの事情で否認されることもありうるので
念のためこの条文を入れるのです。
二つ目は
「瑕疵担保責任免責」
住宅ローン破綻者は建物を引き渡した後に
何らかの瑕疵が発見されてても、
それを経済的に保証する能力がありません。
はじめからそれが解っているので、
のちのち揉め事にならないように
了解して購入することになります。
これについては、
競売で購入する場合も同じですね。
競売と違うのは
任意売却の場合は事前に内覧もできますし、
所有者の説明も受けられるので、
後々問題になることはほとんどありません。
というか、
わたしがお世話した案件では
いまだかつて一件もありません。
その他、任意売却物件購入の注意事項を挙げておきます。
●任意売却物件は抵当権額を下回った価格である。
債権者との交渉が必要なため、
売買契約から決済が終了するまで
時間がかかる場合があります。
●競売や税務署などによる
「差押」の場合がある。
通常の不動産売買では
「競売の取下」とか「差押解除」などの手続きは必要ありません。
しかし、
任意売却物件の場合は固定資産税・都市計画税、
国民健康保険税、所得税、
消費税、市県民税などの
滞納税金の滞納や管理費・修繕積立金の滞納などがあり、
差し押さえられている場合があります。
この差し押さえの解除をする必要があります。
これらの手続きは、
すべて債権者の合意を得た後に司法書士により行います。
●価格交渉ができない場合が多い。
ほとんどは表示価格以上であれば購入可能です。
しかし、
中には債権者との交渉がまとまらず
50万円や100万円上乗せしていただかないと
売買できないケースもあります。
したがいまして、
価格の交渉は難しい場合がほとんどです。
●残置物がある場合がある。
建物内の残置物は、
所有者が全て撤去してからの引渡しが原則ですが
中には荷物やゴミを残したままの現状渡し
になる場合もあります。
その際は売主に所有権を
放棄していただいた上での引き渡しになります。
●手付金は売主には渡さない。
買主保護のため手付金は売主には渡しません。
仲介に入っている不動産業者が預かり、
決済のとき債権者に直接渡します。
以上のようなことに気をつければ
一般に出回っている不動産や競売物件より、
安くて、良い住宅に巡り合えるかもしれません。
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