AM（アセットマネジメントフィー）について

アセットマネジメントフィー（ＡＭフィー）とは、言い方はいろいろあるのですが、通常は、アップフロントフィーと期中ＡＭフィーに分けられます。
アップフロントフィーは、アクイジションフィー（価値ある物件を探してきて購入）とかアレンジメントフィー（物件を購入する手続き、ローン調達、エクイティ調達、関係者調整などファンド組成に係るフィー）とも呼ばれます。実務者が厳密に意味を切り分けて使っていないことが多いと思います。それぞれの会社のファンド組成の状況によって、違う場合もあるので、どのフィーなのか、よく確認した方がいいと思います。

一般的なＡＭフィーがいくらなのかは、言いにくいのですが、アップフロントで1％、期中で1％のフィーを取れれば、ＡＭ（アセットマネジメント）会社としては優秀だと思います。個人的見解ですが、アップフロント1％、期中0.5％が標準的なのではないかと思います。
何％のフィーが適正なのかは、どういうファンドなのか、例えば、ハイリターン（ＩＲＲで20％以上を狙うファンド）やローリスク（ＩＲＲで5％～10％程度でしょうか）などの目標リターンによっても影響を与えます。
もちろん、ハイリターンの方が高くなります。ＡＭとしての目標リターンを超えられるかというリスク、ハイリターンにするためには、ハイレバ（借入比率を高くする。例えば、通常は、60％～70％程度と思われるが、90％の借入比率など。）にする必要があり、ファイナンスアレンジ力、物件の割安感などを要求されてくるからです。

言い忘れていました。
何に対して1％なのかということですが、会社によって、考え方が違うのかもしれませんが、売買価格に対して1％という意味です。
例えば、売買価格が100億円であれば、1％は1億円となります。
昨日は、この期中のＡＭフィーが支払停止状態になっているファンドが多いという話をしました。どうしてかというと、元本や利息の支払いにＡＭフィーが劣後している契約となっているからです。期中のＡＭフィーとは、不動産を運用（ＰＭに指示したり、運用報告書をまとめたり、リーシング戦略や修繕計画などを考案実施）するフィーです。
なので、ＰＭ、ＢＭ報酬と同様に基本的な業務フィーは発生しているはずですが、レンダーへの支払いに劣後（ＰＭ、ＢＭフィーは劣後しません）するために、支払いが停止しております。
レンダーの立場からすれば、元本を当初の予定通りに支払っていないのだから、当然のことだと思われます。

弱体したＡＭ会社の中には、ＡＭフィーが入ってきていない中で期中運用業務を続けることがしんどい会社も増えています。ＡＭフィーの支払停止は、運用業務の劣化につながるため、レンダーにとっても損害を被る可能性が高いと言えます。ＡＭ会社が倒産した場合には、代替ＡＭ会社には、当然タダで運用業務はできないので、ＡＭフィーを支払うことになります。それならば、現ＡＭ会社に、ある程度の減額をして支払ってもいいと思います。
それほど弱体していない（ＡＭフィーがそれほど劣化していない）ＡＭ会社などは、この支払停止ファンドが多いＡＭ会社の破綻を狙っているので、このまま支払われない方がいいのかもしれません。
産業全体からみると、強いＡＭ会社が残っていくのは、いいことなのかもしれません。しかし、基本的な期中ＡＭフィーは支払うべきものと思っています。
優秀なＡＭ会社が共倒れにならないようにするためには、破綻懸念先のＡＭ会社の資産を引き継ぐことが簡単にできるような制度が必要と思います。その際には、財閥系、レンダー系ではなく独立系の会社に引き継ぐようにしてもらいたいです。
それが、産業の適正な発展を促すと思います。