空室がたくさんあってお困りの大家さんへ

空室率は概算で２０％と言われている時代です。


新築の供給はどんどん増えますから、


どう考えても、誰が考えても、


アパートやマンションは部屋があまります。


しかし、


その余る部屋というのは、


全ての物件に均一に余ってくるのではなく、


２極化するということです。


Aという物件は満室。


Bという物件は６０％の入居率。


AとBが同じ戸数の物件であれば、


全体の空室率は８０％です。


Aのような物件は新築だけではありませんよ。


古い物件には古い物件なりの強みがあるのです。


それをいかに引き出すか、


引き出せるのか。


それが空室対策なのです。

空室対策の決定版

不動産賃貸経営の大御所　浦田健さんの新刊がでましたね。


「金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技」


多くが知っていることではあるものの、


知らない内容は「なるほど～」と思わざるをえなかったですね。


これを全てできる人はかなり少ないと思います。


しかしここまで空室対策が整理されていると、


全国的に空室対策のレベルが相当上がるような気がします。


とはいえ、


全てをやり続けるには相当な気力と体力とお金が要りますから、


実際には影響は限定的かもしれませんが、


こういった手法が浸透していくと、


現状で効果のない大家さんにとっては、更なる逆風が吹くかも。


つまり周囲との相対的なレベルが下がっていくのではないかと。


正直、空室対策というものはもうちょっとで出尽くすような気がします。


これ以上になると住宅性能のような領域になってしまうので、


間取りや造作物の勝負になる可能性もあります。


いつまで小手先の空室対策が有効なのか。


というより、それらがいつまでも有効であるような地域で不動産経営をするのが１番でしょう。


競合地域での不動産賃貸経営は大変です。

デザインリフォームの次は・・・

不動産賃貸物件のデザインリフォームは既にいたるところにあふれるようになってきました。


オーナーとしては、既にデザインリフォームそのものには期待するべきでない時が来ています。


デザインリフォーム以外にどのように物件の差別化をしていくか。


そのヒントが家主と地主に書いてありましたね。


しかし、


その手法といえども目新しいものではありません。


つまり、


それらが一巡したあとの賃貸市場は・・・


もはやリフォームではどうしようもないレベルです。


空室対策が全く効かない世界。


大家として手のつくしようがない世界。


そのような場合でも逃げ場があるように、


賃貸経営は先を見越すことが大切ですね。


競争して勝ち負けを競っていると、


全てにおいて疲弊します。


長くは続きません。


でも今は勝負するしかない。

不動産の初期費用は多額ですが、それを解決する手段があります。

タイトルの件。


不動産の賃貸物件を探して、契約したことがある方ならご存知だと思いますが、


賃貸にしても初期費用がかなりかかります。


前家賃
敷金
礼金
仲介手数料
火災保険料
保証会社保証料
鍵交換代


これらが一度にかかってきますので、


通常数十万単位でかかってくることもあります。


ちょっとやってられませんよね。


そのうち礼金と仲介手数料は実質不動産仲介業者の取り分ですから、


１０万円程度は無駄な経費をかけているわけです。


それを解決するには？




そう、大家さんが直接募集している物件を探すんです。


大家さんは手数料で儲ける不動産仲介会社とは違い、


とにかく住んでさえくれればいいと思っていますから、


礼金も仲介手数料も不要なんです。


他の初期費用のうち、


火災保険は月々分割でも大丈夫ですし、


保証会社は連帯保証人さえいれば不要です。


鍵交換代も大家さんと直接交渉できれば要らなくなるかも！


そうです。


大家さん直接募集物件さえ発見できれば、


家賃と敷金だけに抑えることができるんです。


まだ世の中には浸透していませんね。もったいないですね。

賃貸の集客はポータルサイトじゃなくてもできます。

賃貸の募集といえば、


不動産仲介会社の自社ホームページ、または不動産賃貸のポータルサイトがメインですね。


確かにその比率は高く、


ポータルサイト対策をしている業者もいるくらい、重要度が高くなっています。


自社が多いか、ポータルが多いか、


それは個々の業者さんによって違います。


いずれにしても、


大家さんが直接物件広告を編集したりできないことが共通していますね。


どんなに大家さんが素敵な物件を作り上げても、


それを業者の営業マンに伝えなくては、


部屋を探していらっしゃる方に伝わりません。


不動産の営業マンは、


かなりの物件数を担当しているのに、


いちいち１室１室の良いところや最新情報を把握できるわけがありません。


とすると、


大家さんに残された道、そして目指すべき道は、


大家さん自らが物件ホームページを作ることです。


そうすれば、


アクセス数や反響などをダイレクトに知ることができます。


もちろんハードルはちょっと高めです。


しかし、


これを怠っていては、せっかくのチャンスがもったいないですね。


大家さんが一番物件のことをわかっているはずですから、


その想いや情報を入居者様にダイレクトに伝えられるいいチャンスなのです。


是非、


頑張ってホームページを作成しましょう。