今後の長期金利の予想～テクニカル

今後の長期金利（１０年国債）ですが、少なくとも下落トレンドは終わったのではないかと思います。

チャートを見てもらえると分かるように、長期金利は０３年６月から０５年１月にかけて上昇し、その後直近までは一貫して下落してきました。（上：長期の月次チャート）

しかし、直近では１０月６日に0.845％をつけたあと上昇し、直近高値である1.2％を突破しています。（下：短期の日足チャート）

テクニカル的に言えば、これはトレンドの変化の兆候です。株価でも為替でも金利でも、上下に変動しながら動いていくのですが、あるトレンドが形成される時には一定の規則があります。それは、例えば、上昇トレンドであれば直近高値を更新し、直近安値は下回らずに、上昇していきます。下落トレンドであればその逆になります。

おそらく、今後長期金利は一旦下落するものの、直近安値の0.845％は下回らず（もしかしたらその前の0.9％程度でで反転）、逆にその後の上昇局面では直近高値の1.3％弱を抜いてくると思われます。こうなってくると、金利の上昇トレンドの開始となります。

金利上昇とは言うものの、これまでが異常な低金利が続いているわけで、ある程度は変動するのが自然ですし、その対応もしておくべきだと思います。

特に、不動産賃貸業は融資を受けて行う場合が多く、金利に大きく左右されます（もちろん株式運用もですが）ので、常にリスクヘッジをしておくべきでしょう。

ちなみに、私の現在の借入れは、残存期間の固定金利期間で言うと、１９年借入れで１４年固定、１５年借入れで全期間固定、１５年借入れで７年間固定の３種類です。すべて、それぞれの金融機関で最長の固定金利期間となっています。

仮に金利が上昇すれば、無理にレバレッジをかけている人や低利回り物件を保有している人は、厳しい局面となるでしょう。その場合は、資産の大移動が行われるのかもしれません。

マザーズ指数の今後の予想

マザーズ指数は１０月下旬の３４５ポイントから２ヶ月ちょっとで４３５ポイント程度まで２５％程度上昇しています。ただ、直近では４３０ポイントを越えた辺りからは横ばいに近い動きとなっています。

私は、この横ばいは大歓迎で、予想もしていました。詳細は過去のブログをご参照して欲しいのですが、簡単に言うと、あまりにも短期的な急上昇で、しかもチャート的にちょっとした節目があったからです。

過去のブログ→
２０１０年１２月２２日「マザーズ指数、待望の調整」
２０１０年１２月１４日「マザーズ指数、連日の大幅高。短期的には調整か」


長期的には、マザーズ指数の上昇トレンドが継続するという見方に変りはありません。ただ、一気に上昇した場合にはその反落が容易に起こってしまいます。私としては、長期的な上昇を予想していますので、多少時間がかかってもいいので、着実に上昇を続けて欲しいと思っているのです。そして、実際の長期的な上昇トレンドの場合は、着実な上昇を続けます。

過去の分析をあまりしても仕方が無いので、今後の長期的な見通しです。添付したチャートを見ていただければ一目瞭然だと思いますが、基本的には上昇トレンドが継続すると思います。ただ、節目では横ばい期間が続き、その後に上昇を再開する、というイメージです。

節目に関しては、現在の４２０～４２３ポイント、次は４６０～４７０ポイント、そして三つ目はサブプライム後高値の５０５ポイント水準、が挙げられます。ここら辺の水準では、株価は一度停滞して力を蓄えて、次の上昇に備えるのでは、と思っています。

まあ、実際にどうなるかは分かりませんが、大きく外れることは無いのでは、と思っています。もっとも、予想どおりになるかどうかは神のみぞ知る、です。ちなみに予想が外れた場合、私は利食いなり損切りをして、ポジションを減らしていくことになると思います。

内装業者さんにお呼ばれ

「1年で劇的に変化した不動産賃貸業」は、2009年12月から1年間、大家として生まれ変わったといえるくらいの経験をし、当時書いていた日記を再掲載しています。詳しくは→「1年で劇的に変化した不動産賃貸業～はじまり」


ここから
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『内装御者さんにお呼ばれ』
２００９年１２月２６日

今日は内装業者さんの自宅にお呼ばれしました。5年間のお付き合いで、初めてのことです。

この方は自分でも賃貸不動産を所有しており、大家の気持ちが良く分かる方です。

基本は内装業者で電機関連・水周りを作業していただいているのですが、クロスの張替えはもちろん、コンクリートうちや、外壁の塗装もやったことがあるらしく、一通りなんでもできる方です。

ただ、得意分野ではない外壁塗装は、見積もりを間違えて赤字となり、最近では手がけていないそうです。もちろん、自分の物件は何でもやるそうですが。


待ち合わせが1時半で、自宅に着いたのがなんだかんだで2時になっていました。この時間だったので、お昼を食べてから行きました。ただ、何か出される可能性があると思い、軽めに、サイゼリアでフォッカチオとスープだけにしておきました。


ところが、食事を大量に作っていただいており、食べ切れなかったのが残念です。軽いとはいえ昼食を食べていたことに加え、炊き込みご飯やスパゲッティを大盛りで、それ以外にもおかずがたくさんあったのです。

相当食べましたが、最後は丁重にお断りするしかありませんでした。申し訳なかったのですが、仕方ありませんでした。

食事は申し訳なかったのですが、お互いのちょっとしたことも分かり合えて、自宅ではとても楽しく過ごせてよかったです。やはり、最後は人間関係ですから。

気のせいか、最近の見積もり書や請求書が届くのが、以前に比べて早くなった気がします。コミュニケーション向上の効果でしょうか。
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大家仲間にいろいろ聞いても、業者さんのご自宅におよばれされた人は、いままで私以外にはいないと思います。そもそも、業者さんとプライベートな付き合いをしない人もいますし、お付き合いするにしてもせいぜい居酒屋などで一緒に飲むのが普通です。

私自身も、まさか自宅に呼ばれるとは思っていませんでしたので、ビックリしましたが、喜んでお伺いしました。今でも、この業者の方とはお付き合いが続いています。

業者さんに限らず、いい仲間がいると、その地域での物件を増やしていこうという気になりますよね。私自身は、最近は都心の物件にシフトしていますが、地方でも高利回りで短期的なキャッシュフローが期待できる物件はありますので、機会があればチャレンジしたいと思います。

高級賃貸の難しさ～敷金を全額回収

知り合いが港区の家賃４０万円弱の賃貸に住んでいました。諸事情により１年程度で引っ越したところ、敷金が２０万円戻ってこなかったとの事。

クリーニング代にしては高いですが、ペット可の物件だったのでその辺のこともあるかもしれません。

この方は納得がいかず、弁護士さんと一緒に抗議したところ、最終的に敷金が全額戻ってきたのこと。今の時代でも、敷金の全額返却は珍しいですよね。クリーニング代くらいは引かれると思いますが。

高級物件は難しいと聞きますが、本当にそうだなと実感しました。入居者さんは高収入の方ですから、顧問弁護士さんもいるでしょうから、訴訟などに発展する可能性が高いのかもしれません。

ある、有名な高級賃貸物件も、仲介業者さんの間では”訴訟物件”といわれるほどだそうです。内容自体は、普通の賃貸と同じ、音やごみだしなどの問題のようですが。

先日の大和ハウス工業の中国での高級賃貸事業からの撤退もそうですが、高級賃貸には独自のノウハウがあるのかもしれません。日本では今後も一定の需要はあるでしょうが、新規物件は増えるので時給バランス的には、低額物件に比べて厳しいのかもしれません。

東証１部の売買代金 ２０１１年は増加を予想

日経新聞に興味深い記事が掲載されています。

見出しは『株、６年ぶり低商い　個人低迷』

記事の内容は以下の通り

・日本株離れが一段と進んでいる。

・東証１部の年間売買代金は３年連続減少し、６年ぶりの薄商いになりそうだ。

・投資マネーは、長期低迷が続く日本株を回避し、より成長の見込める新興国株などに流れた。

・年間売買代金が３年連続で前年を下回るのは、バブル崩壊直後の１９９０年～１９９２年以来。

・個人の売買注文合計は前年比２割減、海外投資家は１８％増えたが、直近１０年で最も多かった０７年の半分にとどまった。
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売買代金と株価の関係については以前も書いたと思いますが、基本は株価が上がれば売買代金も増加し、株価が下がれば売買だ金も減少します。特に個人投資家はその傾向が強いです。つまり、個人投資家の売買は順張りになっているということです。

順張りの売買戦略が悪いわけではもちろんありませんが、自分の戦略が順張りだと認識して売買しているかどうかが大事なポイントです。順張りと逆張りであれば、同じ銘柄を保有していたとしても、売却するタイミングが異なりますから。利益となる売買の率も異なりますし、期待利益率や損切り率も異なります。

さて、売買代金を自分でも調べてみました。３年連続の減少とはいえ、減少率が緩和していることが分かります。ご参考までに、前年比は２００８年が－２３％、２００９年が－３５％、２０１０年が－１２％程度の見込みです。

また、売買代金の３年連続減少は、東京証券取引所が戦後再開された１９５０年以来３回目です。１回目は、１９６２年～１９６４年、２回目は１９９０年～１９９２年。仮に４年連続減少となれば、戦後初ということになります。

まあ、実際にはどうなるかは分かりませんが、私は来年以降、売買代金は増加するのではないかと考えています。ただ、長期的、たとえば５年連続増加するとは思えませんが、少なくとも１年か２年は増加すると考えています。何事にもサイクルがありますから。

そして、本当に売買代金が増加するとすれば、株価もそれに連動して上昇する可能性が高いと思います。

追加：
書き忘れましたが、過去、売買代金が増加したのは、１９９８年から２０００年、２００２年から２００７年でした。そして言うまでもなく、株価は１９９８年秋から２０００年春にかけてインターネットバブル、２００２年春から２００７年夏までも大幅高となりました。ご参考まで。