『ＴＯ・ＤＯ・ＬＩＳＴ 3月末満室に向けて』

「1年で劇的に変化した不動産賃貸業」は、2009年12月から1年間、大家として生まれ変わったといえるくらいの経験をし、当時書いていた日記を再掲載しています。詳しくは→「1年で劇的に変化した不動産賃貸業～はじまり」

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『ＴＯ・ＤＯ・ＬＩＳＴ　3月末満室に向けて』　2010年01月21日

12月中旬から本格的に空室対策を開始しましたが、やるべきことが明確になってきました。ネット上や実際にお会いして、皆様からのアドバイスも踏まえ、次のようなことを実行する予定です。今後も修正はしていきますが、これをすれば、満室になる可能性が高いと考えています。


○営業面強化
私の場合、営業面が弱かったというのが良く分かりました。現状では多少回復していますが、営業面の強化が、最優先課題だと考えています。そのためには、以下のことをする予定。

・物件案内資料を修正して再作成
新しい内容を付け加えたり、文章と写真を混ぜて読みやすくする予定です。大家が入居者に伝えたいことが全て伝えられるこの資料の効果は結構あると思っています。営業面でまず必要なものだと思います。

・物件専用ＨＰの立ち上げ
ＨＰといっても、ブログを用いた簡単なものです。内容は物件案内資料を載せますのでたいした手間はかからないはずです。ＨＰのいい点は、紙ベースの資料とは異なり、随時アップデートできる点です。マイソクや物件案内資料にアドレスを載せておき、興味のある人にじっくりと見てもらいます。まずこの資料を見てもらえれば、気に入って内見につながる可能性が高まるはずです。

・現地企業へのダイレクトメール
物件所在地は、工場が多数あります。実際、私の物件も当初は、ある国際的な大企業が一括で社宅として借り上げていました。紙ベースの物件案内資料と、ＰＤＦ化した資料・写真をＣＤに焼いて送付したいと思います。契約が決まった場合には、問題がなければ、個人・もしくは部課宛に謝礼1万円程度をお渡ししようかと思います。

・家賃の引下げ
できれば避けたいところですが、3月に入って値下げするよりも、早めに、他の物件よりも先行したいと思っています。先日１件、入居申し込みがありましたので、他の部屋もどの程度の値段であれば決まる確率が高まるかが分かりました。段階的に値下げを行い、2月中にはこの水準に到達するようにする予定です。

短期的に物件をバリューアップできることが限られているので、今回は値下げで対応します。


○備品面
室内備品に関しては、入居者の満足のいく水準に達している模様ですが、更に向上させていく予定です。具体的には、ホシ姫サマ、クネクネミラー、帽子フック、キッチンバーなどを取り付けます。

本当は、電子キーの取付ができれば一番いいのですが、残念ながら私の物件は無理なようなので、とりあえずは見送りです。

また、部屋の表札の取替えは簡単にできるのですが、おしゃれでない公団向けのが取り付けてあるため、おしゃれなアルミ製などのものとは取付ネジの間隔が異なり、電気ドリルで穴を開ける必要がありそうで、すぐにはできそうもありません。

廊下の電灯カバーも黄ばんできており、取り替えたいのですが、ネットで調べた限り、カバーだけの販売はなさそうです。電灯全部を取り替えるとなると18箇所となり、資金的にも結構厳しくなります。

このような事情もあり、備品でのバリューアップよりも、先ほど書いたように、家賃の値下げで対応したいと思っているのです。


以上が、現時点で満室に向けてやるべきだと思うＴＯ　ＤＯ　ＬＩＳＴです。もちろん、今後もやるべきことが見つかれば随時行っていく予定ではあります。今月下旬に満室セミナーに参加するので、そこでもいろいろなアイデアを得て、実行したいと思います。

現地にも最低1週間に1回は行き、整備や確認をしようと思っています。

とにかく、3月末時点での満室に向けて、やるべきことを粛々とやっていくだけです。やるべきことをやれば、結果はおのずとついてくると信じて、行動を起こして行きたいと思います。
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このときは、本当にやることがたくさんありました。ただ、一度動き始めると、後はリストを消していくだけなので、楽といえば楽でした。時間はかかりますけどね。

リストに関しては、思いつくものを全て書き出すのがいいと思います。そして、ある程度分類してから、すぐに実行できるもの、お金がかからないもの、コストパフォーマンスが高いものを優先していくのがいいと思います。

最初は、管理会社さんも半信半疑ですが、少しずつ変っている物件の様子を見て、新規募集にも力を入れてくれるようになります。物件力が上がれば、新規入居を決めやすくなりますしね。

現在も、TO　DO LISTは作成しています。もっとも、既存物件に関してはあまりなく、基本は新築物件関連です。ただ、以前のように案件をあまりためていないので、すっきりとしたリストとなっています。

『ＥＤロックの取付は無理そう』

「1年で劇的に変化した不動産賃貸業」は、2009年12月から1年間、大家として生まれ変わったといえるくらいの経験をし、当時書いていた日記を再掲載しています。詳しくは→「1年で劇的に変化した不動産賃貸業～はじまり」

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『ＥＤロックの取付は無理そう』　2010年01月20日

今日は、現地に行ってきました。

レースのカーテンを取り付け、ＰＯＰを取替え、内装業者の打ち合わせなどをしました。

ＰＯＰは、以前のは妻が手書きしてくれたものをケースに入れて、貼り付けていました。ただ、サイズがＢ８ということもあり、あまり目立ちませんでした。今回のものは、基本はＡ５でしかもカラフルですので、アピール力がありそうです。

また、間接照明をある部屋に取り付けたのですが、そこの和室には写真のような電気を取り付けました。これもＩＫＥＡで買いました。また、先日間接照明の部屋を内見にきたかたが、”部屋が暗い”と言っていたと聞きました。早速、電気スタンドを設置し、更にＰＯＰで通常の丸型・蛍光灯タイプと取替えが可能、と書いておきました。

ただ、過去に2回、男性一人の入居があったので、このような間接照明タイプもニーズがあるのではないかと、思っています。


ところで、電子キーのＥＤロックを取り付けようと思いました。

しかし、しらべてみると、なんとなくいやな予感が。恐らく、私の物件の鍵ですと、ＥＤロックはつけられないような説明がありました。

実際、今日現地で確かめてみると、やはり、取付できないタイプでした。なぜか私の物件は、取っ手が写真のようなものになっているのです。



よく言えば珍しくおしゃれなのかもしれませんが、今となっては悔やまれます。とはいえ、仕方がないので、防犯面に関しては、防犯カメラの設置をしたほうがよさそうです。

諦め切れませんが、こればかりは仕方がなりません。鍵屋さんにでも、私の物件のタイプでも取り付けられるものがあるか、聞いて見ます。
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結局、ハンドルを取っての取り付けは無理でした。やるとしたら、ドアに穴を開けるタイプの電子キーをつけることになるとのことでした。そのときは、ドアに穴を開けてまで、と思っていましたが、現在手がけている新築物件でつけるとしたら、同じタイプのものでした。

ちなみに、新築アパートはサブリースに出す予定で、備品の優先順位を聞いています。物件の立地によっても異なると思いますが、防犯カメラ、インターネット、室内物干し竿を優先して欲しいとのことでした。電子キーはその次のグループとのことです。なければなくてもいいグループだそうです。

電子キーは取り付け費などを含めると、１台２万５千円程度です。家賃の半月分にも満たないので、安いものだとは思いますがね。

『入居申し込み！』

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『入居申し込み！』　　2010年01月19日

とうとう、入居申し込みがありました！

とりあえず、内見がほしいと思っていたのですが、予想外に申し込みまで行ってくれました。

入居は３月１日からですが、ほっとしています。皆様から、たくさんのアドバイスをいただいたおかげだと思います。本当に感謝しております。

週末に内見はなかったものの、月曜日に２件あり、そのうちの１件から申し込みいただきました。

入居者は、お子様が生まれたのをきっかけに、実家近くに住まれる方です。ファミリー向け物件ですので、イメージどおりの家族構成の方でした。

もう１件の内見で申し込みにはいたらなかったのは、お子さんの学区が理由でした。部屋自体は気に入っていただいたようなのですが、学区が希望の地区ではないとのこと。こればかりは仕方がないので、あきらめるしかありません。


本格的に空室対策をはじめたのが、１ヶ月前でした。

内見すらない状況でしたが、ひさしぶりに内見があっただけではなく、部屋を気に入っていただて、入居申し込みまでしていただきました。ありがたいことです。


今回、効果的だったのは、次の点かと思います。

・物件案内資料を作成したこと（カラー１５枚、写真１８枚）
・家賃設定を見直したこと。これにより、検索で上位５位以内に表示。
　（一部値下げ、一部値上げ）

・担当者へのキックバックを３万円つけた（家賃の約半月分）
・POPやウエルカムバスケット、飴・巻尺・間取り図などの設置

アドバイスくれた方々は、既に実践されていることばかりだと思いますが、やはりこれらは効果があるのだと実感しています。

特に、物件案内資料には、物件や部屋のアピールを自分の言葉でできることや、今後やること（外階段の塩ビ貼り、鉄部塗装、庭整備など）、大家の思いなどを書けるので、効果があったのではないかと思います。

また、結果が出たことで、今やっていることは間違っていないと確認できたことも、良かったです。もちろん、まだまだやるべきことはあるのですが、進んでいる方向が間違いではないとわかったので、安心しました。

明日は現地に行って、レースカーテンの取り付け、POPを大型版に変更、電気スタンドを新設、内装業者と打ち合わせ（帽子掛け、キッチンバー、クネクネミラー）を行う予定です。


ちなみに、自宅立替のための３ヶ月だけの入居申し込みもありました。時期的にはもったいない気もしますが、これだけ空室があるので、ありがたいことです。

これで、契約書ベースでの空室は、１月末で１室、３月末で２室、５月末で３室となりました。先は長いですが、当面の目標の３月末の満室を目指して行きたいと思います。
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いや～、この入居申し込みは本当に嬉しかったですね。既に書いていますが、自分がやってきたことに対して、結果が出たので迷いがなくなったのが良かったです。正しいことをやっていると信じていても、結果が出てこないと不安になりますよね。

空室対策に関しては、多くの本などで紹介されており、それを一つずつ行っていくと、多くの場合、解決できると思います。ノウハウは公開されているので、後は大家さんがやるかやらないかだけです。コンサルタントの中でも、満室にするには気合だ！とおっしゃる方がいますが、少なくとも現状では、その通りだと思います。

『火災保険：５年契約１年払いか、一括払いか』

「1年で劇的に変化した不動産賃貸業」は、2009年12月から1年間、大家として生まれ変わったといえるくらいの経験をし、当時書いていた日記を再掲載しています。詳しくは→「1年で劇的に変化した不動産賃貸業～はじまり」

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『火災保険：５年契約１年払いか、一括払いか』　2010年1月18日


近々、火災保険の更新をする予定です。

これまでは１年更新で、電話で済ませていたのですが、最近現地に行く機会が増えているので、せっかくですから５年ぶりに営業の方とお会いしました。

保険の内容は、建物１億円、地震５千万、施設賠償５千万、家賃保証７２０万円です。これで、これまでは、年間１２万弱の保険を支払っていました。それが、今回の保険の改正により、同じ内容ですと９万５千円に値下がりすることになりました。

当然、営業マンとしては保険の見直しを薦めてきました。施設賠償を１億円にして、施設内構築物１００万円を追加して、１０万円です。若干の上昇ですので、こちらに入ることになりそうです。

また、これまでは１年契約の１年払いでした。選択肢としては、５年契約の１活払いもありましたが、なんとなく年払いを選択してきました。ただ、今回は５年契約の１年払いが新たにできたようです。

１年契約で１０万円の保険が、５年契約１年払いだと９万５０００円、５年契約一括払いだと年間８万８０００円になります。

５年契約一括払いは、途中契約ですと割高になるのですが、ざっと計算してみたところ、丸１年間で解約した場合で年間９万６０００円、丸２年間で解約した場合年間９万円、丸３年・丸４年で解約した場合は８万８０００円となるようです。

こうしてみると、売却などで途中解約したとしても、５年一括払いのほうが有利ではないかと思えてきました。

最初はなんとなく、５年契約１年払いを考えていたのですが、今は５年一括払いとで迷っている状況です。
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結局、5年契約にしました。計算してみるとよっぽど短期で解約しない限りは、長期契約のほうがお得ですので。また、実際に売却するときは、解約損があるにせよ、資金が戻ってきますので、あまり問題にならないと判断しました。

最近は、保険の業者さんを選ぶのは大事だな、と痛感しています。私の保険業者さんは普通のところで、これまで保険で対応したことはありませんでした。普通のことなんですが、微妙なケースでは保険金を受け取れるかどうかは、保険代理店さんの力しだいです。能力の高い（大家から見て）代理店さんと付き合うのが、大事ですよね。

初めての見学会と飲み会

「1年で劇的に変化した不動産賃貸業」は、2009年12月から1年間、大家として生まれ変わったといえるくらいの経験をし、当時書いていた日記を再掲載しています。詳しくは→「1年で劇的に変化した不動産賃貸業～はじまり」

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『初めての見学会と飲み会』　　2010年11月18日

昨日は○○の物件見学会とその後の飲み会に、参加させていただきました。

他の大家さんと交流ようになったのも空室が増えて追い込まれた１カ月前で、このような見学会や飲み会に参加するのも初めてでした。

やはり、同じ大家さん同士なので、いろいろと楽しいお話をさせえていただき、とてもうれしかったです。いろいろな方から貴重なアドバイスもいただきました。本当に、ありがとうございました。

参加してみて、自分の物件に空室が多いのも納得しました。勉強熱心な大家さんがこのような会を通して更に大家力をアップしているのですから。私の物件と直接は競合しないのかもしれませんが、間接的には間違いなく影響を受けているはずです。

実際、私は物件を所有して５年で、それ以来基本的にはたいして手間がかかりませんでした。しかし、当時で通用した備品などのノウハウは、この５年で競争優位ではなくなっています。ここにきて過去５年を合算した以上の手間となってしまったのでした。

ここで踏ん張って大家力を上げて、今後は継続的な勉強をして、あわてることのないようにしたいところです。

次回の参加は、空室対策セミナーです。目下、私の最優先課題は空室を埋めることです。こちらのセミナーももちろ期待しているのですが、その前に１室でもいいので、結果を出しておきたいところです
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ここに書いてある通り、物件購入して5年間は本腰を入れなくてもそこそこの収益でまわっていました。しかし、サブプライムの影響か、次第に空室が増えて追い込まれていたのです。他の大家さんと交流していろいろと勉強しようと思ったのも、そのときでした。これは非常にいい事で、勉強熱心な大家さんと一緒にいると、自分の意識レベルも上がりますので、お勧めです。類は友を呼ぶ、っていうやつですね。

私はそれまで、入居率90％が目標で、実際は87％程度でした。しかし、勉強熱心な方は、100％を目指し、実施は97％程度となっているのです。この差は収支になっても現れますが、次の物件を購入時にも影響が出てきます。銀行が審査をするとき、不動産賃貸業の能力を測る尺度として、入居率は大きなポイントですから。

ということで、これ以降しばらくは、各種集まりに参加するようになりました。最近は一巡しており、不動産以外のセミナーにも参加しております。