優遇金利年利10％以上！ 
どうしてもウワモノ買うなら 
フィリピンの不動産投資は魅力的ですね！という問い合わせが多くなった。
確かに現地で生活してみると、フィリピンって景気いいよねえって心から感じる毎日であることに間違いはないです。
日本では既に忘れてしまった購買意欲は計り知れず、どこを見ても子供だらけ。毎年物価も順調に上がり、毎週どこかで花火が上がってます。
貧富の差は激しいけど、上流層を見れば日本と比較にならないくらい大金持ちなのもフィリピン。そして例外なく彼らは見栄っ張りで、お金をバンバン使う。マカティの高級ビレッジにはプールつき戸建で高級外車が１０台ある家など珍しくはないですよ。
しかし…
ただ、そういうフィリピンのファンダメンタルな部分だけで不動産投資がチャンスというのは、ちょっと危険な感じがするんですね。
海外不動産を投資目的で購入される場合は、不動産投資そのものの理解と、その国の事情、リスクを理解した上で決断しないと失敗します。
「毎月分割で買えて家賃収入が取れる物件ってありますか？」
最近多いこの質問に対して、気付いたことを書いてみます。
不動産は投資物件として売られているものはない
不動産購入を投資と見るのは買う側の目線であって、売る側は単に土地や建物の販売でしかありません。
購入する物件が投資対象として成り立つのかは、購入者の考え方で大きく変わってきます。
例えば、転売利得だけを狙った投資の場合は、
安く買える＋高く売れる
この要素が必要になるでしょう。もし、オーナーとして賃貸収入を取りたいなら
高く貸せる＋入居者が絶えない
と安く買うよりも賃貸料と入居者が最も重要になるでしょう。
そして、どちらもすぐに客付きのある商品でないとリスクが高いということになります。分割で買える物件とは
毎月小額の積立感覚で支払う方法は、フィリピンの不動産業者はどの物件でも行なっています。
フィリピンでは資金ショートなどの理由で突然建設がストップするという大きなリスクがあります。ですから、大手デベロッパーでも完成前の販売時は銀行ローンではなく、デベロッパーへの分割払いで購入でき、完成時に残金を現金か銀行ローンで支払う方法が一般的です。
完成前の分割払いは無利息ですので、なるべく小額の支払プランを用意して売り捌こうと会社は必死です。
ここで注意しなければいけないことがあります。
分割払いは、通常先付け小切手による支払いですので、銀行に残高がなく払えなかった場合は契約が流れ、支払分は戻らないことがほとんどです。
また居住ビザのない外国人の銀行口座開設は、通常はできないことになっていますので、できないことをできるようにする段取りも必要です。フィリピンの不動産賃貸事情
ネットで見ると、情報の中心は都心のマカティに集中しており、フィリピンとは思えない高級できれいな町並みと洗練された生活を想像させるモデルユニットが公開されています。
問い合わせもマカティのコンドミニアム（マンション型）物件に興味がある人が圧倒的です。
しかしここに現地を知らない日本人の先入観が植え込まれているような気がします。
マカティの物件を持てば高い賃貸料で貸せるというのは間違いないと思います。しかし、一体それは誰が借りるのかということです。
以前問合せで、マカティで働く現地の人は歩いて通えるマカティにルームシェアしてでも住みたがると聞いたので実際に調べてみました。
結果から言うと、そのような従業員は皆無です。
ルームシェアで１万ペソ払うなら、私が住んでる中級クラスのコンドでさえスタジオ～1BR、普通の従業員ならアパート型で2BR、ルームシェアまでして切り詰めるなら、2500～3000ペソでジープや電車ですぐに通える物件は山ほどあります。
マカティに勤めるOLに聞いても「渋滞で高いものしか置いてないマカティに住みたい人はいないでしょ。」と言われましたので…。
まあ、中には大金払ってでもいい格好したい従業員もいるでしょうが、一般的ではないということですね。
それよりも多いのは、外国人の現地派遣社員や金持ちのセカンドハウスで借りられる方は大勢います。しかし、外国人利用者を常に確保するのは難しいですし、フィリピンはなぜか物件は高くなってきてますが、家賃はそれほど上がっていないらしいのです。
特に住宅物件の家賃は都心でも割安で収益率は年利5～10％程度。つまり物件価格の元を取るのに10年以上は掛かるということです。
またマカティと言っても、場所によっては雨の時にエントランス一帯や前面道路が冠水する所もあり、雨季は外出できないという笑えない物件もあります。そのようなところは極端に入居率や賃貸料が下がっています。
この環境で、賃貸収入を目当てによく分からない海外不動産を買うというのは非常にリスクがあると思うのですが…。銀行ローンも使えると言いますが…。
それでも、銀行ローンを使えば資金がなくても大丈夫だという方もいまして、日本人が海外の新興国で銀行ローンなんてメデタイ人だなあと思いながら調べてみました。
まあ、確かにローンを使える物件も状況によりありますが、当然ローン利率が日本の比ではありません。
物件により優遇利率を提供しているところもありますが、ペソ建ての通常融資だと年利10％前後が普通です。外貨建てのローンだと5％を切ってる通貨もありますが、日本のような1～2％という低利率はありません。
外貨建てローンは香港上海銀行（HSBC）のプレミア口座（最低預金額400万ペソ以上）所有者なら可能なようですが、預金額がないと銀行側が後で金を入れろとうるさいことや、フィリピンの外資系銀行はマネージャークラスの信用が全くないので、口座開設できないのにできる段取りをしている限り、銀行側の口座閉鎖、支払不可能、物件没収という事態になるリスクがないとも限らないのです。
日本では考えられませんが、銀行マネージャーが預金者のお金を横領して投資や貸付をし焦げ付かせる話は珍しい話ではありません。特に外国人の口座は、銀行側が掌を返せば、どんな理不尽なことでも外国人に不利な処理になってしまいます。
裁判なんて外国人が太刀打ちできる国ではありませんから。
HSBCでは預金額の90％まで貸付けるサービスがありますが、それでも年利6％以上で5年間だけの融資であるなら、現金で買ってその分値引きしてもらう方がお得なのではないかと思います。お得なフィリピン不動産の投資方法とは？
主な項目だけ見ても、ネットで付けた知識がフィリピンでは実際の投資に通用しないということが分かると思います。
多くの方の「できるか？」の問いに対しては、確かにほとんどが「できる」と思ます。
しかし、インカム狙いの不動産投資で必要な
高い家賃の維持その家賃を払う入居者の確保不動産売買契約銀行口座開設と融資契約日本からの資金移動、銀行決済の手続きetc
これらの必要な手続きに対して必ずサポートしてもらわなければ自分ではできないでしょう。
中にはできないものをできるように段取りする必要もあるので、フィリピンのことを知らなければ最悪の事態を想定した対応ができません。
どんな親切な業者も、日本人に情報を流すのは当然ビジネスであり、この辺りのサービス料等諸経費を業者がどれだけ組み込んでいるかを軽く見ると投資リターンを見誤ります。
私がこの諸経費についてお尋ねしてしっかり把握している日本人は誰もいませんでした…。
順調に行って年利数％のインカム収入にどれほどの手数料が掛かるのか、費用対効果の把握が必要ですね。
それでは、フィリピンの不動産投資にチャンスはないのか？
いえいえ、視点を間違わなければ大きなチャンスがある投資分野です。
フィリピンの不動産投資ポイントは
完成前の早い段階で購入すれば完成時の70％～半額以下で購入できる現金で買えばさらに割引がある今ならまだ値上がりが見込める完成までの分割払いは無利息である完成前の転売は購入残金を用意する必要がない（税的にも有利）
つまり転売利得が目的なら十分確実で低リスクな投資が可能だということです。物件の見定め方
不動産投資で一番難しいのが、どの不動産が将来値上がりするのかということでしょう。これは万国共通で、日本でもその辺りはよほどの権力者でないと不動産の青写真情報は手に入りませんね。権力者でないと不動産の青写真情報は手に入らない
そうです。不動産で儲けるためには情報が必要です。そして、その国の権力者から直接不動産情報を手に入れれば、将来の人、物、金の動きが分かるわけですから、確実な物件を選別することができるのです。
フィリピンは一部の者が情報と富を独占している後進国です。その一部の権力者が不動産でも事業でも右から左で儲けているのです。
フィリピンの富裕層で株やカジノをやる人など聞いたことがありません。みんな確実に儲かる利権情報に身銭を投げて資産を拡大しています。
彼らに共通なことは、民間企業の下請け販売的な情報はないこと。当たり前ですね。そんなものに手を出したって喜ぶのはデベロッパー。
どこの物件が格安で手に入るのか
将来どのように付加価値が加わるのか
特別な情報は特別なパイプが必要です。
私はこんな人脈から情報をいただいています。
フィリピンで投資、事業など手がけたい方は是非ご相談下さい。 
優遇金利年利10％以上！
これ見てチャンスと思えない方はダメ！
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