行政ことなかれ主義 ② 再建築不可物件の事なら佐藤忠商事

４３条但し書きの適用要件には　安全上　衛生上　防災上　問題がないことが
一つの大きな判断基準になります。
建築基準法では上記３項目をクリアする為に必要な安全な道路幅員を４Mと
しています。

４２条２項道路は既存では４M無いけれどもそれぞれが建替えの時にセットバック
すれば最終的に４Mになります。４２条２項道路はみなし道路ではあるけれども
きっちりとした建築基準法上の道路です。

うんちくが長くなってしまいましたが、例え４３条但し書きでも周囲の状況等
により、敷地分割も認めるべきと私は言いたいのです。

例えば５０坪も１００坪も土地を所有している地主さんの敷地が再建築不可の敷地で
「４３条についてはあくまでも既存の１棟の建替えのための救済措置です」
などと役所の窓口で言われて許可を取得してもどこに売れると思いますか？
建築基準法は売却のことまで考えて制定しているわけではありませんから売却の
話は関係ないとはいえ、実際既にそこに住んでいて許可取得が必要な状況とは９割
が売却の為です。自分で建替えて住みなおすのであれば許可の必要の無い
単なるリフォームで十分なのです。

前のブログでも記載したかも知れませんが審査会の先生は学識経験者と言われていて
ほとんど現場のことを知らない人たちで構成されています。

役所に相談にいくと窓口の地域担当者若しくは新人が対応します。
そこで案件を精査し係長や課長に担当者から話を上げ審査会に提出する可否を
この管理職たちが判断します。

建築基準法の基本概念を守りながら積極的に４３条を許可していく方法はいくらでもあります。
しかし課長・係長程度のクラスになると自分の在任期間中若しくは
手がけた案件で目立つようなことをしたくないのが常なのであります。
ここに大きなことなかれ主義が存在します。これは４３条の但し書きだけにとどまらず役所
全体にいえることなのかもしれません。

そんなオーラを上司がだしていたら、担当者や新人が、相談に来た人々に積極的なアドバイス等
ありえるはずがありません。
役所の担当課長や係長は地域住民のことよりも自分給料と将来設計のほうがはるかに大事なのです。
その証拠に４３条に対して厳しくする条例については無条件に賛成し、逆に緩和を訴える管理職
など私は見たことがありません。

中にはどんなに頑張っても建築基準法の定める安全基準に満たないどうしようも無い土地もあります。
しかし中には少し考え方を変えれば出来そうな案件も沢山あります。
このまま行政の締め付けを続けていけばそんな敷地が増えていくことは目に見えています。
役所の職員、関係者にいたるまでもっと地域住民の立場になって
職務を運営していくべきだと私は切に思うのであります。
長い雑文に最後までお付き合い頂きまして有難うございました。


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行政ことなかれ主義 再建築不可物件の事なら佐藤忠商事

皆様ご無沙汰しております。
夏も終わり、食欲の秋といったところでしょうか。

本日はお役所のことなかれ主義について私の独断と偏見で
お話させて頂きます。

建築基準法４３条但し書きは月に一度開かれる
審査会の許可が下りなければ適用されません。

４３条但し書きの取得は年々難しくなってきています。
本来４３条但し書きと言うものは、建築基準法で定められた接道要件等
が満たされない敷地に対しての「救済措置」であります。

この救済措置の締め付けを行ってしまったのではもはや救済措置とはいえません。

細かい運用基準は各市町村によって違いますが東京を中心にここ２，３年で
全体を通して行われていることが、４３条但し書きの敷地分割を認めない方針。

役所の大儀名分としては４３条但し書きは例え許可されて建物が建ったとしても
「再建築不可」「未接道敷地」という概念は変わらない為に、
「未接道敷地を増やさない」や、「あくまでも４３条は建替えの為の救済措置」
といった所を主張してきます。


次回に続く

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未接道敷地について（再建築不可物件） 再建築不可の事なら佐藤忠商事

皆様こんにちは。
夏も終わり早いもので今年も後４ヶ月で終わりですね。

時々相談物件で完全に他の人の敷地に囲まれてしまっている
土地の形状をしている物件があります。
道路若しくは通路が存在しない為外に出る時は必ず人の敷地を通らないと
外にでれないということです。
これは建築基準法が制定する前に売ってしまったのか、当時建築基準法
が制定されたあたりというのは、法律を守ると言うような概念がほとんどなかった
そうなのでそのような曖昧な感覚の時に売買を行ってきたのか定かでは
ありませんが時々見かけます。
今では考えられない事ですが当時の不動産売買はかなり曖昧だったと聞きます。

このような人の敷地を通らなければいけないような形状をしている場合は
隣地の方から２M分を売ってもらうか建築敷地として貸して頂ける旨の承諾書
を取得する以外に再建築の見込みはありません。

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