住宅新報社・月刊「不動産受験新報」2008年2月号
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管理業務主任者試験
平成19年度 解答と解説その1
今回の解答と解説については,次の先生方にお願いしました。(アイウエオ順)伊藤陽三,植杉伸介,小川多聞,鈴木 優,瀬川丈夫,高橋あや,十影 響,氷見敏明,福田隆光
【問 1】 正解 1
1 正しく正解。双務契約の当事者の一方は,相手方がその債務の履行を提供するまでは,自己の債務の履行を拒むことができるが,相手方の債務が弁済期にないときは,この限りではない(同時履行の抗弁権。民法533条)。
2 誤り。一定の役務の提供に対して報酬が与えられることが約された契約は,民法第534条,第535条のどれにも該当しない。したがって,当事者双方の責めに帰することができない事由によって役務の提供ができなくなったときは,民法第536条第1項が適用され,反対債権である報酬権も消滅する(危険負担における債務者主義)。
3 誤り。当事者の一方がその債務を履行しない場合,相手方は相当の期間を定めてその履行を催告し,その期間内に履行がないときに,契約の解除をすることができる(541条)。
4 誤り。解除権の行使は,損害賠償の請求を妨げない(545条3項)。したがって,債務不履行を理由に契約を解除しても,損害賠償の請求をすることができる。
楽学管理業務主任者 p.212「契約の解除」
【問 2】 正解 4
1 最も適切とはいえない。寄託は,当事者の一方が相手方のために保管をすることを約してある物を受け取ることにより成立する(民法657条)。融資を受けることは,寄託ではなく,金銭の消費貸借(587条)にあたる。すなわち,消費貸借は,当事者の一方が種類,品質および数量の同じ物をもって返還することを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることにより成立し,金銭消費貸借はその代表的なものである。
2 最も適切とはいえない。請負は,当事者の一方がある仕事を完成することを約し,相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することにより成立する(632条)。相談に応じることは,仕事の完成を約することではないので,請負にはあたらない。
3 最も適切とはいえない。委任は,当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し,相手方がこれを承諾することにより成立する(643条)。ウは,保管することが契約内容になっているので,委任ではなく,寄託にあたる。
4 最も適切であり正解。組合は,各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約することにより成立する(667条1項)。エは,各自資金を拠出して自然保護のための啓蒙活動という共同の事業を営むことを約しているので,組合にあたる。
楽学管理業務主任者 p.216「各種の契約」
【問 3】 正解 1
物を無償で貸すことは,使用貸借(民法593条)にあたる。
1 正しく正解。使用貸借は,借主の死亡によって,その効力を失う(民法599条)。したがって,Bの相続人は,使用借権を承継しないので,本件専有部分を占有する権限がなく,本件専有部分を明け渡さなければならない。
2 誤り。使用貸借においては,借主は,借用物の通常の必要費を負担する(595条1項)。したがって,本件専有部分の通常の必要費は,借主Bが負担する。
3 誤り。使用貸借には,贈与者の担保責任の規定が準用され(596条),貸主は,使用貸借の目的である物の瑕疵につき,原則として担保責任を負わない(551条1項)。これに対し,賃貸借には,売主の担保責任の規定が準用され(559条),賃貸人は,賃貸借の目的物に隠れた瑕疵があったときは,原則として担保責任を負う(570条,566条)。したがって,使用貸借の貸主Aが負う担保責任は,賃貸人の担保責任とは異なる。
4 誤り。使用貸借においては,借主は,契約に定めた時期に,借用物の返還をしなければならない(597条1項)。本肢のような,貸主に自己使用の必要があるときには,いつでも返還請求できる旨の規定はない。
【問 4】 正解 4
1 正しい。建物の賃貸人の先取特権は,賃借人がその建物に備え付けた動産について存在する(民法313条2項)。したがって,Aの先取特権は,Bが本件専有部分に備え付けた動産について存在する。
2 正しい。賃借権の譲渡または転貸の場合には,賃貸人の先取特権は,譲受人または転借人の動産にも及ぶ(314条前段)。したがって,Aの先取特権は,転借人Cの動産にも及ぶ。
3 正しい。先取特権は,債務者がその目的である動産をその第三取得者に引き渡した後は,その動産について行使することができない(333条)。したがって,債務者Bが動産をDに売却して引き渡した後は,Aの先取特権は,その動産について行使することができない。
4 誤りで正解。先取特権は,その目的物の売却,賃貸,滅失または損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても,行使することができる(物上代位。304条1項本文)。Bが本件専有部分に備えた動産はAの先取特権の目的であるので(313条2項),Aの先取特権は,BがEから受けるべき金銭(売却代金)に対しても行使することができる。
楽学管理業務主任者 p.241「抵当権以外の担保物権」
【問 5】 正解 3
ア 誤り。共有物の管理に関する事項は,各共有者の持分の価格に従い,その過半数で決する(民法252条本文)。したがって,「頭数」および各持分の価格の各過半数をもって決するという本肢は誤り。
イ 正しい。各共有者は,いつでも共有物の分割を請求することができる(256条1項本文)。ただし,5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない(256条1項ただし書)。したがって,A,B,Cは,5年以内は分割をしない旨の契約がない限りは,いつでも分割を請求することができる。
ウ 正しい。占有者は,所有の意思をもって,善意で,平穏に,かつ,公然と占有をするものと推定される(186条1項)。
エ 誤り。共用部分は,原則として区分所有者の共有に属する(区分所有法11条1項本文)。そこで,専有部分を時効取得した者は,それと共に共用部分の持分を時効により取得すると考えられる。
以上により,正しいもののみの組合せはイとウであり,3が正解となる。
楽学管理業務主任者 p.17「専有部分と共用部分」,p.259「共有」
【問 6】 正解 4
1 正しい。AC間の転貸借契約は,他人物賃貸借契約として有効である(民法559条,560条)。したがって,Aは,Cに対して賃料の支払いを請求することができる。このことは,所有者(賃貸人)Bの承諾の有無に関係ない。
2 正しい。他人物賃貸借契約には,他人物売買の規定が準用され(559条),賃貸人が賃借人に目的物の使用収益をさせることができないときは,賃借人は,契約の解除をすることができる(561条前段)。したがって,Bの承諾が得られない場合には,Cは,Aに対してAC間の契約を解除することができる。
3 正しい。賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借物の使用収益をさせたときは,賃貸人は,契約の解除をすることができる(612条2項)。したがって,AがBに無断で本件専有部分をCに転貸し,Cに使用させた本肢では,Bは,AB間の賃貸借契約を解除することができる。
4 誤りで正解。賃借権の無断譲渡・無断転貸の場合,賃貸人は,賃貸借契約を解除しなくても,譲受人・転借人に対して明渡しを請求することができる(最判昭26・5・31等)。なぜなら,無断譲受人・無断転借人は不法占拠者だからである。したがって,Bは,Aとの賃貸借契約を解除しなくても,Cに対して,所有権に基づいて明渡しを請求することができる。
楽学管理業務主任者 p.216「各種の契約」
【問 7】 正解 4
1 不適切。書面をもって開示する必要があるのは,「専有部分を除く」マンションの修繕の実施状況である(マンション標準管理委託契約書14条1項3号)。専有部分の修繕は各区分所有者が行うものなので,常時,マンション管理業者が把握しておいて,その情報を提供することはできないからである。
2 不適切。管理規約の写しを提供する際に,当該書面に管理業務主任者の記名押印をする必要はない(マンション標準管理委託契約書14条1項参照)。
3 不適切。管理規約が電磁的記録により作成されている場合には,記録された情報の内容を「書面に」表示して開示することとされている(マンション標準管理委託契約書コメント14条関係②)。管理規約の写しは,宅建業者が顧客に対し重要事項の説明を行う際に必要な資料として提供される。そうだとすると,内容が画面に表示されるだけでは,宅建業者としては困るであろう。
4 最も適切で正解。マンションの売却をする場合,宅建業者は,重要事項として修繕積立金積立総額を買主に説明しなければならない(宅建業法施行規則16条の2第6号)。それゆえ,管理組合の修繕積立金積立総額は,マンション管理業者から宅建業者に対して,書面をもって開示するものとされている(マンション標準管理委託契約書14条1項2号)。
楽学管理業務主任者 p.634「マンション標準管理委託契約書」
【問 8】 正解 3
ア 適切。管理事務を行う上で必要な管理員室,管理用倉庫,清掃員控室,器具,備品等は,管理事務の遂行に不可欠なものなので,無償で使用させるものとされている(マンション標準管理委託契約書7条1項,同コメント7条関係①)。
イ 適切。定額委託業務費以外の業務費とは,実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため,各業務終了後に管理組合とマンション管理業者で精算を行う費用をいう。たとえば,業務の一部が専有部分内で行われる配水管の清掃業務,消防用設備等の保守点検業務などである(マンション標準管理委託契約書コメント6条関係②・③)。この定額委託業務費以外の業務費については,精算の必要があるので,本肢のとおりの方法で支払われることになっている(マンション標準管理委託契約書6条3項)。
ウ 適切。「定額」という言葉から分かるとおり,定額委託業務費とは,委託業務費のうち,その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用をいう(6条2項)。
エ 不適切。マンション標準管理委託契約書においては,マンション管理業者が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費,通信費,消耗品費等の諸費用は,管理組合が負担することとされている(6条4項)。協議によってその負担が決定されるのではない。
以上により,適切な記述はアイウの三つであり,3が正解となる。
楽学管理業務主任者 p.628~630「マンション標準管理委託契約書」
【問 9】 正解 1
1 最も不適切で正解。マンション管理業者は,出納業務として,管理組合の管理規約等の定めもしくは総会決議,組合員名簿もしくは組合員異動届または専用使用契約書に基づき,組合員別の1月当たりの管理費等の負担額の一覧表(組合員別管理費等負担額一覧表)を管理組合に提出しなければならない(マンション標準管理委託契約書別表第1・1(2)①一)が,その提出を「毎月」行う必要はない。一般的に,毎月の管理費等の負担額は変わらないので,毎月提出する意味はないからである。
2 適切。マンション管理業者は,マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整業務として,管理組合がマンションの維持または修繕(大規模修繕を除く修繕または保守点検等)を外注により第三者に行わせる場合の企画または実施の調整を行うものとされている(マンション標準管理委託契約書別表第1・1(3)二)。
3 適切。マンション管理業者は,基幹事務以外の事務管理業務として理事会支援業務を行うが,その理事会支援業務の一つとして,本肢のとおり組合員等の名簿の整備を行うこととされている(マンション標準管理委託契約書別表第1・2(1)①)。
4 適切。マンション管理業者は,基幹事務以外の事務管理業務として,理事会支援業務および総会支援業務のほか,本肢のとおり各種点検,検査等に基づく助言等の業務も行うものとされている(マンション標準管理委託契約書別表第1・2(3)①)。
楽学管理業務主任者 p.638~643「マンション標準管理委託契約書別表第1」
【問 10】 正解 2
1 誤り。管理費の支払債務のような金銭債務においては,その不履行があった場合,遅延損害金の定めがなくても,債権者は,法定利率による損害賠償金(遅延損害金)を請求することができる(民法419条1項)。
2 正しく正解。管理費の滞納者が,滞納の事実を認め,滞納管理費の一部であることを明示して支払った場合,債務者が自ら債務の全部の存在を承認したことになるから,全額について消滅時効が中断する(147条3号)。
3 誤り。相続を放棄した場合,その者は,はじめから相続人とならなかったものとみなされる(939条)。したがって,滞納した管理費の支払義務も相続しなかったことになるので,これに対し支払いを請求することはできない。
4 誤り。管理費等の債権は,債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる(区分所有法8条)。特定承継人は,滞納の事実等について,善意無過失であっても,その支払義務を負う。
楽学管理業務主任者 p.210「金銭債務の特則」,p.206「承認」,p.269~270「相続の承認と放棄」,p.43「特定承継人の責任」
【問 11】 正解 3
ア 誤り。マンションを売却し,区分所有者でなくなったとしても,滞納管理費を支払う義務が消滅するわけではない。管理費を滞納した張本人なのだから,当然である。
イ 誤り。少額訴訟は,訴訟の目的の価額が「60万円以下」の場合でなければ利用することができない(民事訴訟法368条1項)。
ウ 正しい。滞納者が行方不明の場合は,公示送達という方法で被告に訴状を送達することによって,訴えを提起することができる(110条1項1号)。
エ 正しい。内容証明郵便による督促をしたとしても,それはあくまで裁判外の請求(催告)であるから,6箇月以内に,訴え提起等の所定の法的手続をとらないと時効中断の効力は生じない(民法153条)。
オ 誤り。破産手続により債務者が支払義務を免れるのは,破産手続開始の決定を受けたときではなく,その後,免責許可の決定が確定したときである(破産法253条1項)。また,免責によって支払義務を免れるのは,原則として,破産手続開始前の原因に基づいて生じた財産上の請求権であり(253条1項,2条5項),破産手続開始の決定を受けた日以降に生じた債権は,免責の対象にはならない。
以上により,正しいものはウとエであり,3が正解となる。
楽学管理業務主任者 p.350「少額訴訟制度」,p.342~343「時効の中断」
【問 12】 正解 1
1 最も不適切で正解。管理費等に不足を生じた場合には,管理組合は組合員に対して共用部分の共有持分に応じて,その都度必要な金額の負担を求めることができるが(マンション標準管理規約61条2項),その際に理事会の決議を経る必要はない(マンション標準管理規約54条参照)。
2 適切。収支予算は,総会の議決事項とされている(マンション標準管理規約48条2号)。この収支予算を理事の判断だけで変更できるとしたのでは,総会の議決事項として慎重に決定することにした意味がなくなるので,収支予算を変更しようとするときは,理事長は,その案を臨時総会に提出し,その承認を得なければならないこととされている(マンション標準管理規約58条2項)。
3 適切。管理組合は,特別の管理に要する経費に充当するため,必要な範囲内において,借入れをすることができるが(マンション標準管理規約63条),金銭の借入れは慎重に行う必要があるので,借入れをするには総会の決議が必要である(マンション標準管理規約48条6号)。
4 適切。修繕積立金の総額はかなり高額になるので,その保管および運営方法を決めるには,総会の決議が必要である(マンション標準管理規約48条8号)。
楽学管理業務主任者 p.114~118「マンション標準管理規約」
【問 13】 正解 4
1 適切。一般的に,すべての取引について(網羅性),検証可能な証拠に基づいて(検証性),秩序だって記帳されていれば(秩序性),正規の簿記の原則は満たすと考えられており,単式簿記が排除されるものではないが,複式簿記が適しており望ましい。これはマンション管理組合会計にもあてはまり,適切である。
2 適切。明瞭性の原則は,利害関係者に財務諸表に関する判断を誤らせないようにするためのものであり,適切である。
3 適切。単一性の原則は,種々の報告目的のために,異なる形式の財務諸表を作成する場合にも,その内容は信頼しうる会計記録に基づいて作成されなければならないというもので,二重帳簿の禁止を内容としており,適切である。
4 最も不適切で正解。継続性の原則は,会計処理の原則および手続を毎期継続して適用し,みだりにこれを変更してはならないとするもので,たとえば法令の改廃といった正当な理由がある場合には変更が認められる。したがって,いかなる場合でも変更を認めていないとするのは不適切である。
楽学管理業務主任者 p.295~p.297「管理組合会計の会計原則」
【問 14】 正解 3
1 誤り。平成19年4月1日以降,管理組合以外の第三者に,駐車場を貸し付けるに当たり,平成19年3月31日に敷金90,000円と平成19年4月分の駐車場使用料90,000円を受け取った場合,平成18年4月1日から平成19年3月31日の会計期間から考慮すると,平成19年3月31日に平成19年4月以降即ち次期に発生すべき駐車場使用料収入を計上することは,発生主義からして許されない。したがって,貸方:駐車場使用料収入とするのは誤り。
2 誤り。平成19年3月31日に受け取った駐車場に関する敷金の90,000円については,後日修繕等がなければ,返還義務を負う債務であるので貸方:預り金として計上するのは正しいが,上記同様次期に係る駐車場使用料収入を3月に計上するのは誤り。
3 正しく正解。駐車場に関する敷金90,000円については,貸方:預り金として計上し,前もって受け取った4月分駐車場については使用料の前受けを処理する勘定として貸方:前受金として計上するのは正しい処理であり,これが正解。
4 誤り。敷金90,000円については,4月以降のサービス提供によって解消するものでなく,返済を予定するものであるから,預り金として計上すべきであり,180,000円全額を貸方:前受金として計上するのは誤り。
楽学管理業務主任者 p.310~p.319「組合の決算」
【問 15】 正解 3
1 誤り。平成18年4月1日から平成19年3月31日会計期間から,発生主義を前提に平成19年3月分として計上すべき仕訳を考慮するとき,平成19年4月27日に支払われた平成19年5月分の管理委託費と,平成19年5月1日から平成20年4月30日の火災保険料は,サービスの提供も,対価の支払いも次期に関わり,平成19年3月分として計上すべきものではない。したがって,平成19年3月分として,借方:管理委託費 1,200,000円 借方:損害保険料 980,000円の仕訳は誤り。
2 誤り。普通預金から振込みにより支払われたのは,平成19年4月27日であって平成19年3月中ではない。したがって,貸方:普通預金2,378,000円の仕訳は誤り。
3 正しく正解。水道光熱費 113,000円と修繕費 85,000円は平成19年3月にサービスの提供を受けており,平成19年3月31日時点では未払いであるが,発生主義により経費計上しなければならない。したがって,借方:水道光熱費 113,000円 借方:修繕費 85,000円 貸方:未払金 198,000円とする仕訳は正しく正解。
4 誤り。普通預金から振込みにより支払われたのは,平成19年4月27日であって平成19年3月中ではない。したがって,貸方:普通預金198,000円の仕訳は誤り。
楽学管理業務主任者 p.310~p.319「組合の決算」
【問 16】 正解 2
1 正しい。国内において事業者が行った資産の譲渡,役務の提供等は一般に消費税の課税対象となり(消費税法4条),管理組合が支払う管理報酬,修繕費,備品の購入代,エレベーター管理保守料といったものも例外でなく正しい。
2 誤りで正解。事業者が国内において対価を得て行われる資産の譲渡および役務の提供は消費税の課税対象であり(4条),備品の譲渡は課税対象となり,課税売上高に含まれる。したがって,確かに課税売上高1,000万円以下の事業者は納税義務が免除されてはいるが(9条),備品の譲渡を除けば1,000万円を下回るので納税義務が生じないとするのは誤り。
3 正しい。消費税の納税義務者は事業者とされ(5条),また法人格のない社団は消費税法上法人と看做され(3条),非法人管理組合および管理組合法人は事業者として消費税の納税義務者となる。そのとおり。
4 正しい。給料・賃金といった従業員の人件費は,事業者が行った資産の譲渡,役務の提供等の対価に該当せず,不課税取引として消費税の対象とならない。これは管理組合の従業員にもあてはまり,正しい。
楽学管理業務主任者 p.335「管理組合と消費税」
【問 17】 正解 3
1 正しい。耐火性能とは,通常の火災が終了するまでの間当該火災による建築物の倒壊および延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能をいう(建築基準法2条7号)。
2 正しい。準耐火性能とは,通常の火災による延焼を抑制するために当該建築物の部分に必要とされる性能をいう(2条7号の2)。
3 誤りで正解。防火性能とは,建築物の周囲において発生する通常の火災による延焼を抑制するために当該外壁または軒裏に必要とされる性能をいう(2条8号)。本肢では,周囲の他の建築物に延焼することを抑制するための性能となっているので不適切である。
4 正しい。遮炎性能とは,通常の火災時における火炎を有効に遮るために防火設備に必要とされる性能をいう(2条9号の2ロ)。
【問 18】 正解 1
1 算入しなければならないので正解。容積率の算定において,昇降機塔などの建築物の屋上部分について延べ面積に算入しないという取扱いはない。なお,建築物の高さの算定では,昇降機塔などの建築物の屋上部分について一定の範囲内で,建築物の高さに算入しない場合がある(建築基準法施行令2条1項6号)。
2 算入しない。容積率の算定において,自動車車庫の用途に供する部分の床面積は,敷地内の建築物の各階の床面積の合計(自動車車庫部分を含む)の5分の1を限度として,延べ面積に算入しない(2条1項4号・3項)。
3 算入しない。容積率の算定において,地階の天井が地盤面からの高さが1m以下にあるものを住宅の用途として使用する場合は,各階の住宅部分の床面積の合計の3分の1を限度として延べ面積に算入しない(建築基準法52条3項)。
4 算入しない。容積率の算定において,共同住宅の共用廊下や階段部分の床面積は延べ面積に算入しない(52条6項)。
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