いつもありがとうございます。
新人スタッフの池田です。
今日はとても吹雪いていますね
彦根の方は朝から凄かったみたいで
大津の方はお昼から降り始めましたが
早く止まないかなあ
(笑)
では、本日も一緒に『安心・安全の不動産売買のためのマメ知識』です。
『不動産用語22』
賃借権の取得時効
物を一定期間占有すると、その物の権利を取得することができます。これを取得時効といいます。
地上権・地役権などの物権については当然に取得時効が成立せいますが、債権である賃借権は取得
事項の対象にはならないと考えることもできます。しかし、不動産賃借権については不動産を占有する
権利があるため、取得時効が成立するものとした判例がでています。この場合、賃借権の取得時効を主張
する者は「自己のためにする意志」を持ち、権利を行使することが必要となります。自己のためにする
意志とは、不動産を使用収益するという意思（賃借の意志）です。権利を行使するとは「賃借の意志に
基づいて不動産を使用収益し、その使用収益が賃借の意志に基づくものであることが客観的に表現されて
いること」という解釈です。
例えば、Ａさんが自称代理人のＢさんと土地貸借契約を締結し、その土地に建物を建築して、継続的に
Ｂさんに地代を支払った事例について、判例は地代支払いという事実を重視して、Ａさんが土地賃借権を
時効取得することを認めています。占有開始時に「他人のものと知っていた」（自己のためのする意志を
もって、平穏に、かつ公然と他人の者を占有した）場合は20年、「他人のものと知らなかった」（自己の
ためにする意志をもって、平穏に、かつ公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始時に、善意であり、
かつ過失がなかった）場合は10年で取得時効が認められます。
賃借権の登記等の登記事項
賃借権の登記または賃借物の転貸の登記の際は、不動産登記法第59条（権利に関する登記の登記事項）に
掲げるものの他、以下が登記事項となります。
①賃料 ②存続期間または賃料の支払時期の定めがあるときはその定め
③賃借権の譲渡または賃借物の転貸を許す旨の定めがあるときはその定め
④敷金があるときはその旨
⑤賃借権が財産の処分につき行為能力の制限を受けた者または財産の処分の権限を有しない者であるときは
その旨
⑥土地の賃借権設定の目的が建物の所有であるときはその旨
⑦⑥に規定する場合において建物が借地借家法第二十三条第一項または第二項に規定する建物であるときは
その旨
⑧借地借家法第二十二条前段、第二十三条第一項、第三十八条第一項前段若しくは第三十九条第一項または
高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成十三年法律第二十六号）第五十六条の定めがあるときはその定め
借地権の物権化
債権である賃借権は、通常は当事者間のみでしか効力はなく、第三者への対抗力がありません。しかし、
不動産賃貸借については、賃借人保護の観点から、第三者への対抗力のある物権に近い効力を認めています。
これを「賃借権の物権化」といいます。不動産賃借権に認められている点は、具体的には以下のような内容です。
・債権であるながら登記が可能である
・借地借家法10条により、賃借している土地に自分名義の建物を建てることで対抗力を認める
・借地借家法31条により、賃借建物の場合は引渡しを受ければ対抗力が付与される
・債権でありながら、時効取得を認める
・対抗力にある賃借権には、物権的妨害排除請求権を認める
賃貸併用
自宅の建物の一部を賃貸住宅にすることをいいます。賃貸併用住宅の場合、マイホームの一部を賃貸住宅と
することで家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。もしも住宅ローンのほとんどを家賃収入で
まかなうことができれば家計の支出を大幅に抑えることが可能になります。また賃貸併用住宅は、将来的に
二世帯住宅にするなど、ライフスタイルの変化に対応しやすいのも魅力です。
賃貸併用住宅
一つの建物内に持主の居住スペースと賃貸用の居住スペースが共存している住宅です。居住部分と賃貸部分と
併せ持つことによって、家賃収入を得ることができるメリットがあります。
賃料改定
既に締結されている賃貸借契約の賃料を改めて定めることをさします。税等の増減により土地や建物の価格が
変動や経済情勢が変動した場合に、周辺の賃料と比較して不相当となった場合には増減額請求をできることが
借地借家法によって定められています。契約更新時期に改定されるというものではなく、都度の状況によります。
ただし、特約に賃料改定について増額請求ができない旨が書かれているケースでは上記に該当しません。
では、今日の『安心・安全の不動産売買のためのマメ知識』でした。
今日も最後までお付き合いいただいてありがとうございました。
安心・安全の不動産売買を提供する、ベターライフの新人スタッフ池田でした。
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