いつもご覧頂き有り難うございます☆
今日は晴れ♪
梅雨の間のつかの間の太陽ですね
心地よい1日を楽しみましょう！
さて、後ほど物件を見に行って
良さそうな物件だったらブログにUPする予定ですが
投資物件を探すときに
知っておきたい
「表面利回り」と「実質利回り」
について一緒に見てみて下さい
＜ロイターより＞
「表面利回り」は
「年間の家賃収入÷購入価格×100」
という式で計算される
毎月の家賃収入が8万円
購入価格が1,500万円であれば
8万円×12ヵ月÷1500万円×100＝8％という計算になる
これに対して「実質利回り」は
毎月の家賃から支払わなければならない
管理費や修繕積立金、手数料などを
差し引いた後の利回りで計算する
式にすると
「（年間の家賃収入－経費）÷購入価格×100」
ということだ
つまり、同じ物件であったとしても
管理費・修繕積立金で毎月1万5,000円
集金代行の手数料が毎月4,000円
固定資産税が年間5万円かかったとすると
年間で合計27万8,000円の経費がかかることになる
これを年間の家賃収入（8万円×12ヵ月）から差し引いて
購入価格で割ると
（96万円－27万8,000円）÷1,500万円×100＝4.54％
と、表面利回りと比べるとずいぶんと利回りが下がる
こうした計算式を見れば一目瞭然だが
これら2つの利回りの中で
より現実的な利回りといえるのが実質利回りだ
物件情報のソースによっては
表面利回りしか出ていないところもあるので
こうした場合には必ず
管理費や修繕積立金、その他の経費がどのぐらいかかるのかを
シミュレーションしたうえで検討することが不可欠だ
一般に、表面利回りと実質利回りの差は
築年数が古いものになるほど大きく開きやすい
なぜならば、建物が古くなればなるほど
修繕費がかさみやすくなってくるし
入居者がつきにくくなってくることで空室が発生したり
入居者の募集にかかる経費が膨らんだりしてくるからだ
また、実質利回りの計算にどんな経費を含めているのかも
厳密に統一されているわけではない
中古物件の場合には、ある程度絞り込むことができたら
実際の経費の内訳についても細かくチェックしていくことが重要だ
表面利回りでは圧倒的に中古物件のほうが有利に見えても
実質利回りでは新築のほうが形勢逆転
ということも往々にして起こり得る
新築物件の場合には
前提となっている家賃収入の妥当性について確認しておきたい
まだ入居者がついていない物件の場合
実際に募集をかけてみたら
想定賃料よりも大幅に家賃を下げなければ競合に勝てない
という事態になる可能性もある
その賃料設定が現実的なのか
周辺の家賃相場をリサーチするなどして
数字の裏付けをとっておきたいところだ
また、こうした利回りのシミュレーションは
投資用物件を購入する際だけでなく
マイホームを購入する際にも有効だ
以前にも
「200倍の法則」
として紹介したが
不動産の価格を、その物件を賃貸した場合の家賃収入と比較して
賃料の200倍以内であれば
その物件は購入したほうがお得となり
200倍以上であれば
借りたほうがお得というひとつの目安になる
この場合の「200倍」は
表面利回りにすると6％に該当する
言い換えると、、、
表面利回りが6％以上であれば
当初はマイホーム用として購入しても
将来的に賃貸に出した場合に
投資としても成り立つということでもある
不動産は大きな買い物だ
だからこそ、投資用であれ、マイホーム用であれ
「利回り」
という視点を持つことはとても重要だ
ポイントをしっかりと押さえて2つの指標を活用していきたい
最後までご覧頂き有り難うございました＾＾
☆新築戸建ては仲介手数料無料☆
☆売却のためのネット掲載無料☆
ご成約のお客様全員に
QUOカード贈呈中！
責任を持って業務を行うために
取扱いエリアを和光市近隣
（和光市、朝霞市、練馬区、板橋区など）
に、限らせていただいています
お気軽にご連絡下さい
偕成不動産
0800-805-8505
http://kaiseifudousan.com/
http://kaiseifudousan.com/sp
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という事態になる可能性もある
その賃料設定が現実的なのか
周辺の家賃相場をリサーチするなどして
数字の裏付けをとっておきたいところだ
また、こうした利回りのシミュレーションは
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マイホームを購入する際にも有効だ
以前にも
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として紹介したが
不動産の価格を、その物件を賃貸した場合の家賃収入と比較して
賃料の200倍以内であれば
その物件は購入したほうがお得となり
200倍以上であれば
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この場合の「200倍」は
表面利回りにすると6％に該当する
言い換えると、、、
表面利回りが6％以上であれば
当初はマイホーム用として購入しても
将来的に賃貸に出した場合に
投資としても成り立つということでもある
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だからこそ、投資用であれ、マイホーム用であれ
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