2005年 基準地価

国土交通省が20日、土地取引の目安となる
今年7月1日時点で都道府県が調査した地価（基準地価）
を発表した。

全国平均では、
住宅地が前年比3.8％下落、商業地が5.0％下落で
14年連続の下落だったが
下げ幅は2年連続で縮小。

東京23区では1990年以来の
地価上昇（0.5％）となった。

練馬区内住宅地の基準地を見てみると
下げ止まって、ほぼ横ばいで
かすかに上昇傾向が出始めているようだ。

しかし、単純に地価が
どんどん上昇するとも思えない。

また、気になるのは、同じエリアでも
個別格差がつき始めていることだ。


いずれにしても
土地購入にあたっては、
個別要因を注意深く確認する必要があることに変わりはない。

良い土地２

②法令の制限でチェックしたいのは、
用途地域・建蔽率・容積率・高さ関係等です。
どんな種類で、どの位の規模の建物が建つ可能性があるのかを知っておく必要があります。

③建築計画では、
土地の形状・敷地の高低・道路の方角・幅員・接道長・隣接建物の位置・高さ等をチェックすることにより、
計画する住宅の間取り、日当たり、風通し、プライバシー等について検討します。

以上、良い土地を選ぶためのチェックポイントとして
①②③について留意点をみてきましたが、

では、土地価額に、特に影響力のある項目はどれでしょうか？

影響力の大きいと思われるもの３つ挙げるとしたら
①では、やはり交通利便性
②では、容積率
③では、道路の幅員
だと思います。

しかし、住宅用の土地を選ぶ場合、
この３項目が重要かどうかは人によって違うと思います。

ですから、住宅用の土地は、必ずしも高い価額の方が良い土地とは、
単純には言えないと思います。

良い土地

戸建住宅用の良い土地とは、どんな土地でしょうか？

どんなチェックポイントがあるかまずあげてみます。

①立地・・・交通、日常生活施設、教育施設、周辺環境、将来性等
②法令の制限・・・都市計画法、建築基準法等
③建築計画・・・地形、地勢、高低、道路、隣接建物等

こんなところでしょうか。

要は、この土地に快適な住宅を建設して、安全で便利な生活が可能かどうかが、住宅用の土地としての良し悪しのチェックポイントとなるわけです。

①立地について調査するのはそれほど難しいことではないと思います。
地図や区役所等の資料をみながら現地を歩いてみれば大体は把握できると思います。また、そこに住んでいる人に聞いてみるのも良いと思います。
ただ、その土地の将来性については、いろいろヒアリング調査が必要になります。


次回は②③について、検討したいと思います。

土地の価額

住宅の土地（戸建）の価額が安いのか高いのかは、何を目安に判断したら良いのでしょうかでしょうか？

不動産会社の土地価格査定の方法としては、通常次の３つの方法があります。

①公的な判断指標として、国土庁の公示価格（毎年１月１日時点での地価を４月に発表）と都道府県の基準地価（７月１日時点での地価を１０月に発表）があります。
　
　周辺の類似した条件の標準地、基準地の地価を目安にする。

②周辺の売出中の類似した土地の売値を目安とする。
　但し、その売値で本当の売れたかどうかは不明な場合が多い。

③周辺の土地建物の賃料等の収益性から土地価格を推定する。

一般の方が簡単に目安とできるのは②の方法ぐらいしかないと思います。


やはり、適正な判断をするには、ある程度時間をかけて、周辺の土地価格の相場感をつかむ必要があります。


では、良い土地（住宅用）とはどんな土地でしょうか？
次回に検討したいと思っています。