新年明けましておめでとう御座います。

　新年明けましておめでとう御座います。
毎年恒例の初詣に行き穏やかな新年を迎えれる事に感謝しながら元日を過ごしております。
そして昨年の反省点を踏まえて新たな気持ちで静かで程良い緊張感が心地よく感じる元旦
でもあります。

昨年を振り返りますと、新築物件の入居付けに大変苦労した年でオーナー様には不安な
思いをさせた事が挙げられます。
そして、既存管理物件の空室対策に関しましても、退去されてから次の入居者確保まで
の時間が従来より長く時間を要した事も否めません。
これらの、状況は今まで経験した事の無い状況でした。
そして、この今迄経験した事の無い状況の対応によって、確実に会社、社員達が成長出来た
一年でもありました。

空室が目立つ様になった状況を全て解決出来た訳ではありませんが、賃貸経営を根幹から
否定するような状況になっていない状況にまずは一安心しております。
思い返せば、当社施工の物件で入居にここまで苦戦した事が無くその様な状況を想定して
具体的な対策を準備していなかった事を深く反省して次に備える事を学びました。

当社施工物件は、古い物件で20年近く経過しております。
やはり20年と言う歳月は、新築時の輝きを保ったままとは行かず多少「お手入れ」が必要に
なって来ている物件も見受けられます。
そして、これから対応しようする「お手入れ」の内容は大きく分けて建築本体の外回りに関す
る意匠的リフレッシュ項目と古さ感じたり入居者の好み要望の変化に対する内装項目の二項目
に対して行いました。
建築本来の主要な部分は全く問題なく外壁タイルの洗浄、共用部分の洗浄及び塗装補修の軽微
な作業で十分輝きを取り戻せる事も確認しております。
内装関係に関しましては、「和室」に対する需要そのものは決して否定的では無いのですが、
やはり退去時の畳の表替え費用は入居者にとってあまり喜ばしい事では無い様です。
もう一つの要因としましては、入居者から見た、和室の好みも多少変化してきている事も一つ
の要因として感じられます。

反省点をまとめますと、入居される方々の満足度が時代と共に変化している事に、少し気付くの
が遅れた様に感じます。
その満足度の変化に柔軟に対応し、入居者満足度を上げる事を最重点項目として、再度見直
して参ります。
その結果として賃貸経営が安定しオーナー様が安心出来る事業になる事と信じております。
我々を信頼し全てを委ねて頂いた事を再認識しお客様の不安を軽減して行く努力を社員と共に
全力で取り組んで参ります。

昨年から取り組んで参りましたこれらの対応、改善効果は数字に表れて反映されておりますが、
慢心する事無く、状況変化を見逃さず結果が出るまで何度でも改善してまいります。

そして当社施工物件に携わる数多くの強力業者様、金融機関様の協力があって初めてこの事業
は成り立っている事を我々は胸に刻み謙虚に取り組んで参ります。

本年も宜しくお願い申し上げます。


平成29年元旦
宮崎建設株式会社　
　　代表取締役　宮崎　毅

いまさらですが。

時も盛りもすぎ、話題的には旬な話題ではないのですが今春三月完成物件

に太陽光発電を5階建て屋上に設置したご報告を兼ねての感想を綴ってみました。

毎年の様に売電価格は下がり続けておりますが、それに伴い太陽光パネルはじめ

発電設備（太陽光パネル等）の価格も下がってきており利回り的には大きな影響も

無いそうです。

そして、先月初めて電力会社様より売電料金の入金があり振り込まれた金額を確認

すると約20日日間ほどで7万円余りの入金がありました。

尚今回設置した太陽発電の規模としましては、20ｋｗ規模の設備になります。

富山県は、全国的に見て発電効率は悪い方から数えて二番目だそうです。

実際に取り付けてみないとわからない事も多少あり今後観察して行きたいと思って

おります。

そして今回導入になった理由としましては、

①屋上に設置するため夏場のおける最上階のスラブの温度上昇を抑え構造躯体の
　ストレスを軽減する。

②夏場の気温が高い時に、太陽光パネル自体の温度が28度以上になると極端に発電量
　が下がる事をある。（実際に地上接地型では夏場に発電量が落ちているそうです。）
　ある程度の高さのある屋上に設置する事により地上より風通しが良くかつ風量もあり
　そうなので温度上昇を避けれる。（実験的な意味合い）

③将来入居者様の電気自動車に対する充電設備の対応の可能性（太陽光発電+バッテリー蓄電）

以上の事を踏まえて導入に至りました。

時も盛りも過ぎ「今更太陽光発電」なのですが、何も使わず太陽の光だけで毎月お金

が振り込まれて来る事はやはり、「うれしい」と言うのが率直な感想です。

真夏の発電量にしてもまだ未知数なのですが、またチェックして報告します。

今春竣工の3物件を宜しくお願いします。

今春竣工の3物件を宜しくお願いします。


今春完成物件のご紹介！

滑川市柳原地内にて竣工しました「プランドール柳原」2LDK全15室
きれいな公園に隣接しており、またお買い物にもとても便利な立地です。
小さなお子様をお持ちの方にはピッタリかと思います。
今なら1Fのお部屋も2室ほどまだ空きがあり元気なお子様がどんなに走り廻って
大声で騒いでもご近所に気遣いなく過ごせます！

富山市大沢野地内に3月中旬に竣工したばかりの2LDK15室の物件です。
天候の影響で、躯体コンクリート打設に手間取り2月下旬の竣工が3月中旬にまで
遅れてしまいました。（品質は落とせません！）
その影響で、お部屋探しで出遅れたなどとお考えの方！まだ十分に対応可能です！
こちらは、賃貸には珍しいガス衣類乾燥機が￥1,000-/月で使い放題です。
北陸の冬や、梅雨時期には、ふっくら気持ち良く洗濯物が仕上がります。
マンション敷地内に衣類乾燥機があるのはとても便利です！

そして魚津市吉島地内に3月上旬に竣工しました「ラヴィベールTAKEDA」
こちらの方は、少し広めの2LDK+S（Sはストックルーム）通常の2LDK に３畳程の
物置、ストックルームがついています。
天候の良い日は、LDKの窓から見える立山連峰は最高にきれいですね！

以上が今春竣工のご案内です。

重ねて、「プランドール柳原」「アスアマンション中大久保」の二棟にはまだ空室が
ございますので是非お問い合わせをお待ちしております。

普段出来ない試み。

　大分寒さも和らぎ春まであと一息と言う所でしょうか？

私共の業界（建設、不動産）に関しましても、会社によって感じる季節感は各社様々な様で

大きく意見の分かれるところかと思います。

最近の新聞記事に、不動産関連に対する金融機関の融資高が過去最高だとか・・・

1990年頃のバブル期における不動産関連融資高を、越しているとの記事が・・・

単純に融資額比較するならば、かなりの警戒が必要とされるのでしょうが、我々は過去の苦い経験

から今回はかなり違うように感じております。（生意気なようですが）

投資するには金融機関の審査を経て融資を取り付け事業として実現する訳ですが、昔の「土地神話」

や「株価」に軸足を置かずにしっかりと事業性をみて審査されているように感じております。

そして、今回魚津に竣工予定の物件は縁故関係にあるお施主様と言う事もありまして、普段出来なかっ

た試みを多少取り入れてみました。

その一つに、外壁タイルの選択時にお施主様が「黒」を選択する上でどうしても「外したらどうしよう…」

「黒は縁起が悪い…」等の理由により無難な色を選択されるケースも幾度となくありました。

「だったら使ってみましょう」と今回使ってみました。

そして敷地内のデッドスペースに四季を通じて開花する違う種類の木を多少植えてみました。

その他にも色んな試みをこの物件で取り入れてみましたので、是非来月12.13日の完成見学会にて見て

頂ければと、思っております。

どうぞ時間の許される限り、足をお運び頂ければ幸いです。

2016年年始御挨拶

　新年あけましておめでとうございます。

昨年から慢性化しております「人手不足」「施工費高騰」の環境下にも拘らず

非常に良心的な「価格」「品質」を提供して頂き各協力業者様にはこの場を、

借りて御礼申し上げます。

お陰様を持ちまして、施工中の物件も其々の竣工予定日に向けて

最終工程の内装工事、外構工事施工の状態に来ております。

そして、2016年施工案件も順調にお話を頂いており概ね順調と言える

様に感じております。

今春３月入居に向けて、入居者様向けの、内覧会準備も各物件ごとに着々と進ん

でおりますので是非お越し頂き、ご覧になって下さい。

日程としましては、

富山市大沢野　　「仮称　湯浅マンション」
　　　　　　　　　1階5室先行内覧会　1月22日(金)23日(土)24日(日)
　　　　　　　　　開催地　　富山市中大久保字寺坂割433-1
　　　　　　　　

滑川市　　　　　「プランドール柳原」　
　　　　　　　　　入居者様向け内覧会　1月30日(土)31日（日）
　　　　　　　　　完成見学会　　　　　2月6日(土)　7日(日)
　　　　　　　　開催地　滑川市柳原24-2

上記日程にて開催させて頂きますので、お時間の許される方は是非お越し

下さい。

本年もよろしくお願い致します。


平成２８年１月

オーナーの不安

当社施工のユーミーマンション中で、Jaくろべさんが管理するオーナ様との

忘年会が毎年恒例となっております。

一年を振り返り、入居率に始まり経年変化に対する対策が話題の中心になり

がちです。

一番古い物件は、１５年経過しており外壁のタイルの汚れも目立ってきております。

共用部分の汚れも物件によって、多少の差はあリますが積極的に提案して行く必要

性を感じるこの頃です。

当社オーナーさんは、積極的に繰り上げ償還をされる方も多く返済に関する不安も

かなり軽減されてきている方もいらっしゃいます。

今回オーナーさんから、多く伺えた、私が感じた「今後の不安」は、やはり今後の

物件メンテナンスについてが多いと感じました。

その不安を、具体的なメンテナンス費用と手法を説明する事で安心された事で表情

も柔らかく変化した事に「もっと早く提案を…」と反省してる次第であります。

オーナーの皆さま、ユーミーグループには数々の経験とメンテメニューがあります。

それも、コストパフォーマンスに優れたメンテナンスメニューがあります。

鉄筋コンクリート造ならではの、メンテメニューがあります。

古くなったからと言って、決して悲観することはありません。

むしろ返済の進んだ強固なユーミーマンションは、これから実力発揮ですよ！

安心してお任せください！

来春竣工予定のご案内。

滑川市柳原地内にて、来春二月の完成を目指す（仮称）上田マンション
専有面積１６．４坪　2LDKタイプ５戸*３階　１５世帯



そして同タイプの間取りで富山市大沢野地内で同じく来春三月の竣工を目指す（仮称）湯浅マンション
専有面積１６．４坪　2LDKタイプ５戸*３階　１５世帯



同じく来春三月竣工を目指す魚津市吉島地内（仮称）竹田マンション
専有面積１７．４坪　少し広めのストックルーム付2LDK（対面キッチン）タイプ　５戸*５階　２５世帯


以上３物件の新しいユーミーマンションが着々と完成に向けて施工中です。
入居募集は今月より随時行っていきますので是非ご検討ください。

新しい物件で新しい生活をご検討下さい。
お引越し、ご結婚、転勤予定の皆様のお問い合わせを、お待ちしております。

メール you-me-kanri@ymfc.jp
電話　　0765-33-5077

ユーミーマンション共用部洗浄

ユーミーマンション共用部洗浄


当社施工物件もそろそろ共用部分の洗浄が必要な物件も目についてきました。

やはり入居者様に賃料を頂く以上出来るだけ気持ちよく入居頂けるように

私どもが率先して対応していかなければなりません。

通常定期清掃は、掃き掃除、郵便ポスト等のふき掃除、蜘蛛の巣や虫害などですが、通常メニュー

では、対処しきれていない蓄積された汚れを対象に洗浄を行いました。

今回洗浄を行った物件は、平成15年9月竣工しており、概ね12年の歳月が経過しております。

洗浄方法は、水道水による高圧洗浄機にての洗浄でしたがやはり水だけでは落ちない汚れも

あり今後の課題として取り組んでいきます。

なるべく、外壁や塗装にストレスが無いように水だけの洗浄を試みましたが、洗浄の手法を

変える前に、経過年数による違いを今後試していきたいと考えます。

12年経過した物件で取れない汚れは、5年経過ではどうなるか…

今回は共用部分のみの洗浄でしたが、外壁のタイル張り部分は、新築当初と変わらない様に

なる事も確認できました。

建物の外壁全体の洗浄となると高所作業車での作業となりますが、リフレッシュ効果は大きいと

思います。

全国大会と相続税還付

先日、ユーミーマンションFCグループの全国大会が茨城県にて開催されました。
茨城県に行った事が初めての経験でしたが、予想と違いまだまだ日本は広いと感じさせられました。
首都圏から、100キロ内外は皆同じだろうと思い大会会場までの交通手段を検討しましたが
北陸新幹線で東京駅まで出て、そこからバスに乗り換えて1時間30分…
新幹線に乗ってる時間やその他の時間を合計すると、多少時間が掛かっても車の方が経済的
だと言う判断で今回は車で、営業、工務、管理からそれぞれ出席し、私を含めて4名で行って
まいりました。

会場では、茨城県知事の茨城県のPR動画が会場で流れていましたが、茨城県は人気の無い県
全国1位だと言う評価を毎年頂いているそうです。
そしてその事を、知事自身が明るく他人事の様にアピールしている様にも感じる事の出来る
内容でした。
練馬インターから、外環道を経て常磐道に入りそれから…
首都圏から距離的に近いのですが「陸の孤島」的に感じてしまう事が否め無い場所でした。

ところで本題ですが今回の、セミナーにてとても気になったのが「相続税還付請求」
聞きなれ無い言葉ですが、とても濃い内容のセミナーでした。
基本的に、何故相続税を払い過ぎるのか…
それは、それぞれの相続税を収める時に担当した税理士の能力に依るものと考えがちですが
その考えは、セミナーが進むにつれて薄れて行き、様々な要因から来るものであると気付か
されました。

会社としましては、相続税を既に支払われた方、そして現在相続対策が必要な方に対して
会社に講師に来て頂き必要であれば講習会の開催を検討しております。

やはり、不透明な部分を明確にして次世代に資産を目減りさせずに次世代に継承して行きたいと
思いますよね。

職人不足

二年程前から、今まで大きく変動の少なかった各方面の資材価格、各業種の施工単価が
大きく上昇傾向にあります。
そして、この２０年間で職人さんの高齢化が進み施工能力が落ちている事も少なくない要因かと
思われます。

建設現場に携わる方の福利厚生、所得等様々な諸条件がこの業界に新たな人材が入ってこない事も
要因でしょうが、しっかり若手人材を確保して業績を伸ばしている会社もありますから、業界を取り巻く
諸事情に責任転嫁するのも経営者としての怠慢かもしれません。

絶えず業界の変化に対応していく柔軟な経営手腕が求められる時代が、すでに動きだしているのでしょうね。

時代の変革が、我々に何を教えてくれるのか楽しむくらいのゆとりが必要なのかも知れません。

期待と不安を楽しんでみます。