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持ち家か、賃貸か

 家は買うのがいいか、賃貸がいいか、について取り上げる約束であった。

 基本的には、家の値段が十分に安いか、或いは安くないか、による、としか、言いようがない。先日、朝日新聞の取材に答えた時にも、基本的な意見はそういうことだった。問題は、家の値段をどう判断するかだが、賃貸物件として考えた時に十分に客が付くし、自分が払ってもいい家賃の見込み収入から、税金も含めて諸経費を引いて、実質利回りを計算して、せいぜい8%までで、それ以下の利回りになるようなら、価格が高い、というのが私の感覚だ。

 マンションのセールスマンがよく言うような、「持ち家は、お金を払ううちに自分のものになるけれども、賃貸はいくらお金を払っても自分のものにならない」という、自分のものに「なる・ならない」という二分法にごまかされるのは、賢くない。(バブルの頃は、ファンドマネジャーでも、この点が分からない人が、結構居たのだが・・・)

 株式に投資する場合の、機関投資家の期待リターンは計画ベースでだいたい7−8%(長期金利プラス5−6%のリスク・プレミアム)である。これは、分散投資された、年率の標準偏差で見て、15%−20%くらいのリスクを前提とし、換金の流動性にはほぼ問題はない、という前提での期待リターンだ。

 不動産全体の価格の変動性の統計は手頃なものが存在しないが、過去十数年のデータを、東京中央三区のオフィス価格のボラティリティーで見て、株式よりも少し低いくらいの数値だったと思う。ただし、自宅不動産の場合は、何町の何丁目、何番地という特定の物件であり、分散投資できないので、実質的なリスクは小さくないと見なければならないし、売ろうとしたときのコスト、つまり流動性の問題もあるので、資金の効率として、8%くらいには回っていて欲しい、というのが私の「感じ」である。

 自宅として自分が住む場合は特別かどうかだが、これは、自分が店子だと考えるといい。当面、確実に住んでくれるお客さんがいるというのは強みだが、後述のように、後から事情が変わると、これは、自分にとっての重荷になる。

 加えて、住宅ローンの利用にも問題がある。マンションのようなものの場合、家の価格にはざっと3割程度の利益部分が乗っていると見ていいと思うが、この他に、ローン金利のスプレッド部分(その時の金利情勢に見合った金利が問題なのではなく、銀行の儲けとなるスプレッド部分の現在価値が、自分にとっての「損」だ)が問題であり、条件にもよるが、全額ローンで考えると、購入金額の2割くらいになるのではなかろうか(固定金利ローンのスプレッドが2%あるとして、徐々に元本が減るとしても、20−35年のローンのスプレッドは大きい。また、保証料や生命保険料のような出費もある)。

 また、資産運用の一環として、キャッシュで買えるならいいが、ローンを負ってまで自宅を買った状態は、負債を持ってバランスシートを膨らませて、しかも、資産の大半を「ある住宅」という一資産に投資した、何とも危うい財務状態となる。家に株式並みのリスクがある、ということを考えると、株式投資で言えば、超長期の信用取引をしている状態に近い。株なら心配で、家なら安心、というのは、後者の価格変動を毎日見るわけではないから、というだけのことであって、経済的には錯覚だ。

 一方、賃貸住宅の家賃にも、大家の利益分が乗っているし、大まかな市場原理が働いているとすれば、賃貸で住むか、家を買うかによって、時々の相場による得失はあるとしても、大きな損得は、いい加減のバランスに落ち着くと考えることは出来る。従って、ローンを負わなければ家を買えないような、分不相応な家計は別として、資産の中の一部が不動産になるような家計が、持ち家を買うことは、大筋としては構わないだろう。

 但し、「時々の相場による得失」を考えると、たとえば、首都圏のマンションは、どう見ても供給過剰ではなかったかと思えるし、今後の人口動態を考えると、不動産価格に対して強気になれない。個人的には、将来、都心のマンション価格が下がった時に、お金があれば(あって欲しいが!)、買えばいいかも知れないと思っている。

 また、朝日新聞のインタビューで私が強調したのは、買うか・借りるか、で損得無しと考えるとした場合、賃貸の方が、ライフスタイルや、働き方・働く場所の変化に対応しやすいということだ。主に、生活の自由度の拡大と、変化への対応、という意味で、賃貸暮らしに優れた面がある、というのが、私の意見のポイントだった。

 「場所」ということだけ考えても、たとえば、通勤時間が一時間余計に時間が掛かるということは、仮に時給が5千円の人であれば、一日に1万円の損であり、月間の損失は20万円以上に及ぶ(通勤電車がお好きでも、この半分くらいは損をしていると考える方がいいだろうと思う。もっと厳密に生産性を考えると、時給の倍くらいの損をしていると考えないと、ビジネスマンとしては物足りない)。

 他方、賃貸の物件には、家族の事情に合った間取りの、程良いものがなかなか無いとか、家を住みやすく改造する事が難しいといった、不自由はある。自分は市役所にでも勤めていて、転勤も転職も心配や意志がなく、子供の学校も近所で問題ない、といった超安定的な家族の場合、価格にもよるが、持ち家に対していくらか積極的になってもいいだろう(私には、幾らか退屈な人生に思えるが、この点の好みは、人それぞれだ)。

 しかし、若い頃と、家族が増えてからでは、住みたい場所や、住みたい家の構造も違うだろう。多くの人が私ほど転職しないとしても、転勤もあれば、転職もあろうし、家族の事情によって、住んで便利な場所は変化する事が多い。この点で、心配なのは、働く独身女性のマンション購入だ。後から、家族構成が変わることもあるだろうに、ローンでマンションなど買って大丈夫か、と思う。

 価格を筆頭とする物件の個別事情にもよるし、個人の事情にもよるが、日本の場合、これまでの持ち家推進の国策もあって、高い価格で、分不相応に、家を持ってしまい、その結果、財務的にも、人生設計上も、負担になっている人が多いのではないだろうか。

 些か刺激的な言い方になるが、家を買うぐらいしか、自分で決められる大きな意志決定が無いのかも知れないが、「人生、もっと面白いことはないの?」と言ってやりたくなるような、持ち家の奴隷が少なくない。もっと身軽に生きる方が、よさそうなものに思えるのだが。

(注:上記は、ある読者のリクエストにお応えして、私の「一般論としての意見」を述べたもので、個々の方の人生や住宅にケチを付けることを目的として書いたものではありません。念のため、感情的になりませんように、とご注意申し上げて置きます)
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コメント
 
 
 
「持ち家」族には禁句 (田中大介)
2006-12-15 12:12:29
私も「金持ち父さん」を読んで以来、一般的な持ち家が「負債」にしか見えなくなりましたが、「持ち家」族にそういうことを言うと、もの凄く怒る人が多いですよね。

私の両親も田舎に一軒家を建てましたが、似たようなことを指摘したら、母親が大激怒。「正論」と「言っても支障がないこと」が違うことが良く分かりました(笑)

特に、既にやり直しができない事象について批判されると、多くの人は激しく怒る気がします。やはり自分の人生は正当化したいものなのでしょうか。
 
 
 
Unknown (山崎元)
2006-12-15 13:03:30
田名大介さま

>特に、既にやり直しができない事象について
>批判されると、
>多くの人は激しく怒る気がします。
>やはり自分の人生は
>正当化したいものなのでしょうか。

その通りだと思います。心理学では「認知的不協和」と呼ばれる現象がありますが、まさに、それですね。

認知的不協和のたとえ話でよく出てくるのは、ブドウに手が手届かないキツネが、「あのブドウは酸っぱい」と決めつけて、ブドウに対する欲望を諦める話ですが、命の大半を注ぎ込んで酸っぱいブドウを手に入れたキツネも、やはり、「この酸っぱさこそが美味というものなのだ!」と自分や他人に言い聞かせることになるのでありましょう。

人間は、こだわらないのが、一番ですが(合理的であるという意味では)、そのためには、将来の可能性を信じる必要があるようです。
 
 
 
地方では・・ (sawa.)
2006-12-15 16:45:07
今回の記事、大変興味深く拝読させていただきました。
(以前、アダルトトラックバックの件でコメントさせていただいたものです。
その節は本題とは無関係のコメントにも関わらず、ご丁寧にお返事をいただき恐縮です)

さて、当方、地方零細企業で事務をしておりますが
弊社の所帯持ち社員はほぼ全員一軒家を購入(新築)しております。
私はしがない独身女ですが、給与事務も担当しているので
うちのような安月給でなぜ皆家を購入できるのか不思議でなりません。
(税込年収350万円で3000万円の住宅ローンとか・・)

ちなみに地方ではありますが、もうすぐ政令指定都市に手が届きそうな県庁所在地ですので
地価も「山の中」のように極端には安くないところです。

私自身は山崎様のおっしゃるように一生涯の中にライフスタイルの変化もありますし
結婚しても住宅購入には消極的なのですが
まわりを見ると「結婚したら家を持つ(しかも一軒家)のが当たり前」
という価値観が当然のごとく漂っており、
もし親に「家は買わない」などと言おうものなら
前出の田中様のお母様のように烈火のごとく怒られそうな感じです笑。

ただ一方で若いうちはよいですが、年を取って収入がなくなってから
果たして年寄りに家を貸してもらえるのかという不安もあったり。

そこで、山崎様は地方での住宅購入においても
上記と同様のお考えでいらっしゃるのか、お時間が許せばぜひお聞きしたいです。
 
 
 
買わない理由 (金山 哲)
2006-12-15 17:40:44
山崎師匠(勝手にココロの師匠と呼ばせていただいております)が以前JMMに投稿されていたテーマを参考に

http://kog.pfb.co.jp/archives/2006/01/post_3.html

と考察してみました。最近思うのは、日本のプロレタリアート(の定義や解釈はそれぞれですが)は、不動産に対する購買意欲が不必要に高いと感じています。

サラリーマンも誰もがちょっとローンの頭金が溜まったり、家賃が高騰したりすると、

「じゃ買おうか?」

と一国一城の主に成りたがるのです。つまり、圧倒的に借りるより買う意欲が強いのです。

逆に私の母は父の微々たる遺産を定期預金に預けているのでトヨタ株やせめて債権にでも分散しようと働きかけたら、「あんな汚らわしいバクチ行為に父の尊い遺産を預けるなんて!」と、これも十分に偏見です。

こういった日本のプロレタリアートの特徴を逆手に取って、不動産以外の資産クラスで投資するのが得策と思えます。

また、不動産を所有している方々は株が高ければ手じまうように、不動産価格が高騰したらカジュアルに売って賃貸に引っ越すくらいの柔軟性を持つべきだと思います。
 
 
 
Unknown (wyvern)
2006-12-15 19:35:31
>ローンを負ってまで自宅を買った状態は、負債を持ってバランスシートを膨らませて、しかも、資産の大半を「ある住宅」という一資産に投資した、何とも危うい財務状態となる。

単純に負債で得た資産と思えば,おっしゃる通りだけど,自分のライフスタイルに合わせて一から検討して建てた家族のための場というのは捨てがたい魅力があります.結局は,好みの問題では.
 
 
 
主人が不動産販売員です (たいやき)
2006-12-15 20:16:06
どんな人が家を買うのか?と聞くと
「高い家賃を払ってる人」とのこと。
例えば家賃を毎月15万円払っている家庭に
「ローンの支払は無理せず月13万にしましょう、しかも今より一部屋多くて自分の城ですよ〜。」とか言っちゃうともう決まりだって。
市営や社宅など安いとこに住んでる人は社宅が数年後になくなる、などが無い限りは見向きもしないって。
家計のリスク管理より目先の支払ですよ、小市民は。

ローンで家買うなんて怖すぎるけど。
うちは無借金で分譲マンション。
不動産資産と金融資産が3:2、これでも不安なのに。
耐震偽装で資産価値吹っ飛ぶんじゃないかとか。
ローン組む人勇気あるね〜。
尊敬。。

ちなみに山崎さんの嫌いな関西人です。
 
 
 
買った理由 (雪渓)
2006-12-15 20:25:26
 私は中古の家を買いました。現金で払いました。場所は勤務先の目の前です。徒歩2分なので昼飯と、残業前の晩飯+風呂は家で済ませます。毎日子供と風呂に入れるのが自慢の私は小市民です。
 新入社員として入った会社が倒産しかけて今の会社に転職したので、いつまでもここに居れるとは思っていません。今の家に住み始めて5年になります。8年住めば、土地代だけで売っても損しないと計算しています。
 以前は自動車通勤往復に90分は費やしていました。今の家に引っ越してから体調が良くなりました。同等の条件の借家を探していたのですが、見つからないので買いました。あと3年住み続けることができたら、買って良かったということになります。
 
 
 
これはフェアじゃない (ターちゃん)
2006-12-15 21:31:07
山崎様

はじめまして。いつも面白く読ませてもらってます。

僭越ながら苦言を。
この件について僕は山崎さんの意見はもっともだと思うけど、「家を買うぐらいしか、自分で決められる大きな意志決定が無い」「持ち家の奴隷」などの言い方は、ケチをつけるどころか持ち家賛成派を酷く罵倒してますよ。
その上で「感情的になるな」とか「ケチをつけてるわけじゃない」なんて注意書きはありえないでしょう。これでは借金して家買ってる人が意見を言えるとはとても思えないですね。

いつもの山崎さんらしくフェアに行きましょうよ。

 
 
 
需要と供給 (山羊)
2006-12-15 22:02:06
山崎さん、こんにちは。

持ち家は一生の買い物だけに、一生を左右しかねない問題ですね。
明治の豪商には資産の10分の1以下しか不動産に使わないと決めた人もいます。ウォルマートの創業者は、どんなに金持ちになっても、ど田舎の町の普通の家に住み、テニスを楽しみ飼い犬と野鳥撃ちに出かけ、軽飛行機で各地のウォルマートをまわったようです。ホリエモンはヒルズの豪邸に住んでいると言っても、当時の資産のうち1%に満たない投資だったでしょう。

「資産の一部が不動産になるような家計が、持ち家を買うこと」

ご意見のとおり、資産家になってから家を買うのが堅実なのかもしれません。現金で一戸建てを買うとすると、かなりの金融資産を持つ「新富裕層」になってはじめて不動産に投資できる、ということ。つまり中流の上、上流まで辿りつかないと一戸建てはもてない。

いっぽう某藤巻氏(兄)はインフレ・金利高騰を見込んでいて、長期固定金利で借金をして不動産投資をしているそうです。これは相場観がかなり入ったリスクの高い投機ですね。流動性も低い資産ですから不動産価格にレバレッジが効いて、坪単価の上下で大きな損益が出ます。

上物の値段はすぐに消えてしまいますから、土地の一坪単価がどうなるか。現状の日本は、ここ15年の土地デフレが2006年にようやくひと段落したようですね。

いっぽう、欧州、とくにイギリスはここ15年は土地インフレが続いています。2012年オリンピック開催も追い風ですが、基本的にはEUの理念、国境を越えたヒト・モノ・カネの移動を自由化したことで、東欧から安い労働力が入ってきています。また中東やロシアなどから大金持ちが来ます。

こうした長い資産インフレの中では自分で不動産を買うことが圧倒的に有利になったようです。

日本では、超低金利政策でのマネーサプライの伸びが資産価格を押し上げると見た相場観からか、たくさんの株式長者もでてきていますが、さて土地ではどうなるでしょうか。

人口減、戦争・テロのリスク、地球温暖化のリスク。。。結局、投資と人生は自分のリスク許容度と相談しながら考えていくしかないようですね。

私の場合、妻の子供のころからの夢が「中古でいいから、一戸建ての持ち家を持つこと」です。
一家の意思決定には、奥さんの意見もつよく反映しますよね。

ふつうのサラリーマン生活13年である私には、このままいくと現金で一戸建てを買えるのは退職金をもらってからになります。

なぜ一戸建てにこだわるかは個人的な趣味になりますが、端的にマンションはちょっと広めの監獄のよう、という作業員さんと同感です。

将来の価格は予想できない、というランダムウォーク仮説はわかりますが、不動産価格は政策に左右される部分が高いです。

安倍首相・御手洗氏のビジョンで消費税上げが見込まれ、住宅ローンがじりじり上がっていく見込みなど、妻が焦る要素があります。いっぽう日本は国境を越えたヒト・モノの移動のコストが非常に高いため、外国からアジアへの投資は、日本を避けて中国やインドに集中します。GSのゴルフ場買占め、上場不動産ファンドなどで不良債権もこなれ、土地デフレが一段落しましたが、ここから先は微妙なところです。

山崎さんのお勧めの賃貸生活をもう少し続けながら、じっくり考えてみたいと思います。
 
 
 
私の場合(書きなぐりです) (ドイツ特派員)
2006-12-15 22:25:18
確かに持ち家を持つというのは普通は大きな決断ですねえ。ところが、私の場合ははっきり言って「衝動買い」でした。以下多少長くなりますが。

あれはドイツから日本に帰国して二年目の2001年暮れ、仕事の工場から戻る電車で、後輩に「お前な、持ち家なんて持つのアホだぞ、アホ」と冗談交じりに罵倒して帰宅。で、新年早々発熱してぐだぐだしていました。
そこで何気なく新聞の折込広告を見ていたら、子供の転校のない町内(横浜市内)でそれなりの価格と思える物件が目に入りました。中古扱いではありますが新築の家(120平米)もあり、とりあえず見に行くことに。
で、見学に行って見ると子供二人で丁度良いかな、という間取りで、「この家貰えます?」と聞くと、「金があればね」という答え(当然脚色ありますが)。で、ざっと計算すると頭金で費用の半分は出せ、残り半分がまあ年収の2.5倍程度をローンで、という計算になり、「まあ良いか」ということで30年変動ローンを組みました。その間約4日。これが現在住んでいる家です。

建売の家については、うちの実家が大工なので、家自体の点検はしてもらいました(さすがに工務店の人は緊張してましたね、そりゃあ屋根裏にいきなり上がって検査するんですから)。

新年明けて、その後輩に「家買っちゃったよ、人生最大の衝動買いだな」と言ったら罵倒されるされる。「年末のあの話はなんだったんですかあ?」って当たり前ですね。

で、なぜ買ったか、というと一番の理由は、「家族向けの賃貸がない」というものですね。新たに家族四人での賃貸を捜していたんですが、どうしても空家利用の期限付きというのが大半で、マンションであればその時の賃貸と変わらない。もう少し賃貸の幅を広げてもらえれば、と思います。

肝心の返済ですが、4年で大体半分は返し、残金が年収以下になりましたので、かなりほっとしています。問題はこの年収がいつまで維持できるかです。個人的には細かな投資計算(良くある割引率との比較など)はしていません。正直、「まあ家を手放して賃貸になっても問題ないな」という程度の目処付けです。この程度の大まかな目立てで実はいいんじゃないかな、とも思っています。その間もそこそこ外国旅行や予期せぬ出費にも対応できていますので、まあ良いかな?と。

ただ、正直もしいい賃貸があれば間違いなくそちらを選択していたと思います。
 
 
 
賃貸も持ち家も一長一短 (Max)
2006-12-15 22:57:38
私は現在賃貸暮らしです。
私が家を買わないし買いたいと思わない理由は、

* 転職の可能性がある (場合によっては失業だってあり得る)

* 家族構成の変化の可能性がある

* 同じ所に住み続けるのは飽きそう

* 「貴方の家は耐震偽装物件でした」と唐突に言われた場合など、さっさと引っ越したくなることがないとは限らない

* そんなわけで無理にローンを組んでまで買うのが得策とは思えない。が、キャッシュで買えるならそれも悪くはないと思う。

一方持ち家が悪くないと感じる理由は

* 私は障害者、妻は外国人で障害者なので、これに高齢が重なると貸してもらえなくなるかもしれない。 (実際それなりに若い今でも、民間の賃貸では契約を断られることが当たり前です。)

この最後の理由は、時に私に家の購入を真剣に検討させるに十分なインパクトがあります。しかし、このような世間の感覚は変わっていく可能性があると思うし、変えていかなければいけないものだと思うので、しばらくの間はローンの返済よりも、世の中の変化につながるような仕事にコミットしたいと考えています。
 
 
 
Unknown (774)
2006-12-15 23:44:14
コノ世に絶対はありません。圧倒的1番人気の馬が何度負けたことか・・・。自分の会社が倒産する確率は?自分がクビになる確率は?隣人がマトモな人である確率は?関東・東海大地震が30年以内に起きる可能性が80%以上あると言われているのに、家なんて買ってどうするんでしょう???
 
 
 
うっかり持ち家族になった (どんぐり)
2006-12-16 01:10:46
NIKKEINETで調べてみると、毎年約130万戸の住宅が新築されてるんですね。直感的にはこの数字は多すぎるように思えました。

しかし今年僕は現金で中古マンションを買いました。家族と「どんな家に住みたい?」といろいろ話して、希望に合うマンションを探しました。基本的には妻の意見をふんだんに取り入れ(させられ)た内装にしました。「台所は対面式がいいわ♪」「タタミはフローリングに変えて♪」「ここに移動式のカベが欲しい♪」・・・このような改装は賃貸では難しいので、マンションを買って良かったと思っています。

高層マンションが近くに無いので、居間から20キロ先まで一望できます。時々遊びに来る母は「編み物で目が疲れたときに、遠くが見れてよい」とニコニコしています。彼女はまた「これであなたも一国一城の主ね」と喜んでいて、僕もあえて反論する必要もなさそうなので一緒に喜んでいます。

一般論としては家は借りた方がいいし、僕もマンションよりも有利な投資案件を持っていたけれど、家族の顔を見て「買って悪くなかった」と思います。
 
 
 
不動産業界の末席にいます。 (W)
2006-12-16 02:45:09
賃貸か?持ち家か?というのはよく不動産関連誌でみられる定期的なテーマですね。
個人的には何年その場所に住み続けるのかで見るのがいいのかなと思ってます。
考える時に10年で賃貸総額いくらになるかで考えています。そう考えたときにローンでの支払い総額はやはり恐ろしい額です。
月額賃料より安いというのは業界の思惑とおもえてしまう。月々の支払いが賃貸より購入したほうが少ないけど30年以上家に縛られるような感じがきがしてしまう。主観ですが物に支配されるのは嫌です。

わたし個人は年数400万ぐらいのサラリーマン。夫は自営デザイナー年収400万ぐらい。(両方税込み)私たちは中古マンション、現金一括払いを選択しました。資金の3分の1の現金は手元に残しました。

たまにテレビで見たりする。5000万円ぐらいの物件購入者に違和感を感じてしまうことがあります。
個人の満足感、精神的充足感はあるかもしれないけれど金銭的利益を具体的には生み出さないのに普通のサラリーマンが購入しているのを不思議に見ている。
新築でも誰か住めばすぐに中古になり価値がいきなり下落を始めるので同じ金額をだすなら中古2戸を購入して1戸に自分が住み、1戸は賃貸で貸せばいいのになんて思う。

あと世の中リフォームはやりすぎです。本当に体に不自由さを感じたときにリフォームすればよいはず。
価値観が多種多様すぎて自分に必要なのもが見失われているように思えるのです。

賃貸でも住まい方でライフスタイルにあった住まい方はできると思うし、賃料も物件によっては値下げできるので(実際以前の我が家はそうでした10年住みましたので更新時に少し下げていただきました)トータルで家にいくら支払うかどのように暮らしたいかで個々人の生活が組み立てられるのではとおもってはおります。

多少の金利上昇に踊らされ急いで買う必要はないと思いますし、不動産バブルが次に起こるときはすごく局所的だと思うのです。東京都内でも明暗はあるので金利よりも物件価格事態は場所によりさがるのでは思います。データではなく日常業務に従事しての感覚ですが・・・。






 
 
 
Unknown (山崎元)
2006-12-16 04:44:32
>sawaさま

私の実家は札幌ですが、基本的な考え方は同じだと思います。

東京の感覚で札幌の不動産価格を聞くと、思わず買いたくなりそうな感じがするのですが、(特に私の場合は)札幌では、東京でほど稼げないだろうと思うので、やっぱり、札幌で家を買うわけには行きにくいし、賃貸に回すとすれば、家賃がまた安いのです。

老齢での賃貸契約、という問題は、確かにあるかも知れないのですが、今後を考えると、人口が減り、住宅が供給過多になるとすれば、そう心配しなくてもいいように思うのですが、どうでしょうか(これは、相場観が入った不確かな予測に過ぎませんが)

>金山哲さま

ご意見に概ね賛成です。つまり、一般に、「不動産に対する購買意欲が、不必要に高い」と私も感じます。文化的、歴史的なものなのかも知れませんが、これで、随分、家計を苦しくして、人生を不自由にしている人が多いと思います。

>wyvenさま

いらっしゃいませ。

仰るとおり、人間のすることは、最終的には、「好みの問題」です。ただ、ここでの論点は、好み以前の損得の(=狭義の経済合理性の)問題です。

ただ、何でも「好みの問題」にしてしまうのも、つまりませんね(要は、ただ、自己を正当化する話だけになってしまいますから)。

或いは、言い方を変えると、たとえば、90の価値のものに、100のお金を払うとして、その「好み」は10の価値があるかどうか、という判断を意識的に行っているか、また、10は好みの値段として高くないか、という問題を考えているわけです。(たぶん、損は、100に対して10では、とても納まらないことが多いと思うのですが)

>たいやき様

いらっしゃいませ(関西人も、完済人も、歓迎しますよ!)。

ローンを組む人は、勇気がある、と私も思います。

>雪渓さま

いい物件があれば、職場に2分の場所の賃貸でもいいようにも思いますが、便利で、適価の物件をご入手されたようで、良かったですね!

>ターちゃん様

不動産に対する購買意欲が「不必要に高い」のではないか、ということに対して、注意を向けたいが為に、表現の刺激が不必要に強すぎたかも知れませんね。

それでも、何か理由はありますか?とちょっと、強く挑発してみたのですが(私が手強いと思っていた論点の反論は、まだ登場していません)、書きすぎましたかね。

すみません。素直に謝ります。

ご指摘、ありがとうございます。

>山羊さま

エントリーの論点には入れませんでしたが、私も、特に、マンションの長期的な価値に対しては、懐疑的です。

今の価格形成なら、一軒家の方が、土地の価値がはっきりある分だけ、遙かにいいでしょう。

ある時点で、マンションの価値に対する(土地に関しては、別個には処分不可能な、計算上は、犬のお墓が出来るかどうか、という程度の面積の土地でしょう)根本的な見直しが、遠からぬ時点で起こる可能性が少なからずあると思っています。

>ドイツ特派員さま

「持ち家vs賃貸」を、そう深刻に考える必要はないと思います。

何とかなる範囲内であれば、たとえば、3割や4割割高(割安なこともある)な株を買うことぐらいは、人生には良くあることですし、気分良く住めているなら、どうということはないと思います(一般論で議論すると、決着を付けたくなりますが・・・)。

ただ、他人事ながら、経済力ぎりぎり一杯の家を買ってしまう人のその後の生活は心配ですね。

>Maxさま

価格に対する経済的判断の問題を除くと、Maxさんの賃貸選好に関する理由は、ほぼ、私と同じです。

障害をお持ちとのことですが(実は、私の一番上の息子も障害を持っています)、今後、家を貸す側の考え方は、変わるのではないでしょうか。それが変わらないようであれば、奥様が外国の方ということでもあり、日本などさっさと捨てられるといいと思います(その必要は、多分無いと思いますが・・・)。

>774さま

「家」がそれほど頼りになるものではない、というご意見には賛成です。ただ、「絶対」を求めると、何もできなくなりますねぇ・・・。「どっちが得(だろうか)?」くらいの問題意識でいいと思うのですが、どうでしょう。

>Wさま

多くのご経験と冷静なご判断に基づいた、貴重な情報のご提供、まことに、ありがとうございます。こういうご意見を聞きたかった、というのが、私の実感です。(もちろん、意味のある反論も、お聞きしたいと思っているのですが)

住処も大切なのですが、できれば、それに余りにとらわれずに、人生をもっと有効に使いたいものですね。
 
 
 
雑感 (maitake55)
2006-12-16 05:27:42
山崎様おはようございます。

不動産(住宅)市場の分析などを仕事にしている
ことから思うところもありましたので
書いてみたいと思います。
私はいわゆるベッドタウンを担当しているのですが
最近の「感じ」としては・・・

・駅徒歩12分までは需要が高く、それ以遠は低い
(そしてこの「徒歩圏」自体も縮小の傾向にある)

・同一小学校学区内での住み替えが多くなってきており、また昨今の様々な事件等を反映してか、物件の売り文句に「小学校至近」が目立つようになってきている。実際需要もかなり強い

・築25年以上の「耐用年数満了」と思える木造家屋も修繕、リフォームし、もうしばらく使うケースが非常に多くなってきている

・いわゆる「定年後は田舎で自然に囲まれた生活」の現実に負け、再度都会へ戻るリタイア世帯が増えてきており、地方の「趣味的『ロハス』的」家屋の供給が増えている。これらはデザイナーズ住宅と同様、趣味性個別性が高いため次の買い手が付きにくい。

・投資物件としての賃貸アパートの実質利回りはここ3年で急低下し、今は4〜6%程度か(粗利回りで8%くらい)

このような「感じ」を覚えます。

さて、私と言えば、今年田舎に土地を購入いたしました。緑はあるが水道はない、というそんな地所です。
いえいえ、もちろん山崎さんの意見や著作、文章も読んでいます。「まあ老後はこの辺で迎えると気分がいいかな」という非合理的感覚です。

さて、
持ち家か賃貸か、という話は、個人的に車と同様に捉えてもいい、と考えています。
都心近くで生活するのであれば無くてもよいものだし維持費もかかる。中古の軽自動車でも最新のスポーツカーだろうが100キロは出るし家族4人乗れるし、安全性についても目くじら立ててまで気にすることはない。一生モノだという感覚は意味がないし、後は自分で個人的付加価値をどれだけ乗せるか、だと。

それから最も重要なことかもしれませんが
他の投資商品と違い、家は絶対に奥さんの意見を無視するわけにいかない、という側面があると思います。
住宅営業マンに話を聞いたことがあるのですが
「まず奥さんしかいない時間に何度も訪問し、陥落させ、仲良くなる。旦那さんが帰宅後、奥さんを味方に付けて購入を勧める」のが常套手段だそうです。

まあ持ち家といっても国家に家賃を払っているのですから(固定資産税)、一国一城の主、という表現はちょっとな、と思ったりもします。

長くなって毎度すみません。
 
 
 
罵倒、そして巣 (床屋政談)
2006-12-16 07:23:41
山崎様 ターちゃん様

(石原氏問題のコメントにも書いたのですが)

罵倒というのは、反論の呼び水として議論を活性化させるので、特に、聞く耳を持ってオープンな反論を期待している場合は、手段として許されるのではないでしょうか。

私は山崎さんの悪口(あっこう)は、いつも気が利いていて、立場が異なる時ですら、好きです。(ターちゃん様もたしなめている程度だとは推察します)

:::::::::::::::::::::::

私もターちゃん様同様に、山崎さんの議論と同様の意見の持ち主で、知人友人や親と、持ち家か賃貸かで賃貸派として話すことがあるのですが、中で「ほぉ〜」と思ったのが、

ある先輩の
「理屈ではそうかもしれないが、カミさんが孕んで安心して生み育てる場所が欲しいと言われた。まぁ巣だな」というセリフでした。

その時は、「べつに賃貸だって巣でしょ」とも思ったのですが、
自分が考えてみるに、私の故郷(田舎)の実家はその地方で平均的な持ち家でして、仮にこれを両親から売るとか言われると、どうにも心穏やかでいられなくなりそうな気がし、「なるほど巣か…それを賃貸では自分の感覚的にも似つかわしくないかもしれない」と思いました。

(私はいつか故郷に戻ろうと考えています)

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ところで山崎様、ここら辺、ナショナリズムの問題に通じる気がしませんか(笑)。 
ナショナリズムの件、気長に楽しみにしています。お時間ある時にお願いします。 
ついでにですが、私はパトリオティズムもナショナリズムも郷土愛も愛国も、ごっちゃにすべきではないけれど同時に分けられないものだとも(どれかを抽出して全否定はできないのではないか)と、思っています。
 
 
 
マンションブーム (山羊)
2006-12-16 07:25:42
山崎さま、

朝早くからコメントありがとうございます。

不動産の長期的な見通しは、現状では私もややネガティブです。マンションについては、山崎さまがそれほど懐疑的と教えていただきありがとうございます。

ただし不動産価格が急上昇するリスクに、政府発のインフレがあるかなと思っています。(たとえば日銀が日銀券の発行により国債を直接引き受けたりするなど。)政府・日銀の動きをよく見張っておく必要がありそうです。インターネットで審議会の議事録が公開されるなど、情報の非対称性が減るのはいいことです。

でもなぜ不動産の購入意欲がこんなに強いのでしょうか?まわりの30台の友人たちと話すと、マンション買ったよ、とよく聞きます。おどろくことに、5割近い気がします。

独身時代に買ったマンションを売って、家族4人で一戸建てに住み替えた、という話も聞きます。世田谷7千万円だと住宅ローンで払う金利スプレッドはいくらだったのでしょう。3度の売買手数料は都合いくらだったのでしょう。

こうして考えると、maitake55さまのおっしゃるように、奥さんたちの持ち家ほしい願望はかなり強いものがあり、住宅セールスマンの狙いどころでもあるのでしょう。とくに共働きではない主婦のみなさまにそういう傾向がありそうです。

ひとつの理由は持ち家があれば生きていけるという安心感でしょうか。奥様が働いていない場合、旦那さんが稼いで住宅ローンを返済してくれます。万が一旦那さんにもしものことがあっても、保険金収入で住宅ローンは完済されますので、残された家族の生活は安泰です。ローンがなければ、パートで食費さえ稼いでくればいいわけです。またもし旦那さんの浮気で離婚を言い出されても、持ち家をもらって別れるというオプションもあります。

そうしたわかりやすい生活設計があるから、奥様の持ち家の人気は高くなりやすいと思います。

人生を転落することへの恐怖、自分の経済力への不安が持ち家に向かうわけです。賃貸の場合、店子の条件が悪い(高齢、無職、など?)だと大家さんが嫌がって貸してもらえないことがあります。家賃が払えないホームレスの皆様が実際にいます。自分たちが追い出されるとは思わないけれども、賃貸はなんとなくイヤ。

ドイツ特派員さまがおっしゃるように一戸建ての賃貸向け物件は少ないわけですし、子供をもつ主婦の方は、貸マンションだと物音もうるさく、一戸建てで子供をのびのび育てたいという表の説明がいいでしょう。

山崎さんのおっしゃるように、経済合理性で言えば、不動産よりもっとリスクリターンの率がよい投資物件がありそうです。勤労・複利・投資で資産をつくり、将来その資産の一部を不動産に振り向けることを考えるのが健全だと思います。

問題は、奥様とどう話し合い、納得してもらうか。旦那さんの腕の見せ所です。

 
 
 
インフレについて (どんぐり)
2006-12-16 08:44:58
大学のマクロ経済学の授業で「インフレは借金を軽くする」と勉強しました。

たとえば毎年2%程度のインフレ率ならば、複利計算をすると35年後には物価はだいたい倍になります。支払金利を除いた利回りが4%の土地と家を35年長期固定金利4%で買うと、35年後は資産がだいたい倍になっていると思うのですが、どうでしょうか?
 
 
 
さる田舎mkですが (83)
2006-12-16 09:46:08
個人的な感想です。

山崎さんの記事や他の方のコメントを読んでいると、時代はすごく変わったなぁとひしひし感じます。核家族化と全国異動(移動?)が当たり前になったのですね。

私の所は代々続いておられる家族が多いためか、家も丈夫な造りで5世代分は十分に持ちます(もちろん定期的な修繕は必要ですが)。構造的にもしっかりした古い家を安く修繕し、現代風にしておられる方もいます。

最近の家の耐用年数は25〜30年である、一生に一度の買い物である、隣家とは目と鼻の先だ、そういう話を見聞きするたびに驚き、違和感を感じます。人生で一回は家を買わないといけないという考えにとらわれすぎていると思います。それで家の質も落ちてしまったのでしょうか。
都会に住まう時は賃貸あるいはマンションで、地方の住まいは両親の家を継ぐ、あるいは中古家を修繕しつつ売るという形も良いと思われたのですが、昨今の事情では厳しいですね。でもどんぐり様のコメントにあったように、最近の新築数は多すぎると思います。まさしく目と鼻の先状態にギスギスに建築するよりも、マンションを1、2件建てて、大きな公園を作った方が子供のためにも良いと感じます。

持ち家か賃貸か、はたまたマンション型か家型か・・・国土事情(材木輸入も含め)や周囲環境との調和や軋轢、目先のこと等も考えながら選択して欲しいと思います。

時代遅れ&固定観念&ややスレ違いですみません。
 
 
 
初投稿です (リックの店)
2006-12-16 11:47:55
いつも山崎様のご意見興味深く拝見しております。

 ところで私は「橘玲」氏のファンでもあります。今回の不動産の問題も含めて資産運用全般に対する考え方が非常に似ているので、「橘玲」は山崎様の別名なのか?と思ったりしています。経済合理性を重視する方は同じ考え方に収斂されるこいうことでしょうか(かって話題になった内容かも?)。    最初の投稿がミーハーな内容で申し訳ございません。
(スコッチウィスキーがズラリと並んでいる神戸の賃貸マンションにて、8年後には還暦記念に「持ち家」を買おうかと思っているオッサンより)
 
 
 
コメントありがとうございます (山崎元)
2006-12-16 15:27:14
>maitake55さま

情報ありがとうございます。ベッドタウンの不動産事情、参考になります。

クルマに対するのと同様に、家にも趣味性を求めることは、最もだと思いますし、趣味にコストが掛かるのは当然です。悪いことではありません。

但し、ロ−ンを組んで、大きなリスクを取ってまで、それを実現するのは、いかがなものか、特に、業者と国が結託してけしかけるのは、いかがなものか、というのが、私の論点です。

尚、クルマに関しては、都心住まい派ということもあって、私は、その趣味に嵌らなかったのは、経済的に、大いに助かりました(カメラ、時計ぐらいに、買い物の無駄遣いが納まって、よかった)。必要なときに(時間を買いたいときに)、どんどんタクシーを使う、というのが、何といっても、安上がりのようです。

>床屋政談さま

確かに住居は「巣」ですね。ただ、巣の場所と器は時々変えるのも悪くないと思います。



そういえば、ナショナリズムについても論ずることになっていましたね。考えてみます。(また刺激的に書いてみるかな・・・・)

>山羊さま

確かに、奥様族の方が、「生活を安定させたい」という指向が強い場合が多いでしょうね。住宅セールスマンにとっては狙い目です。

生物方面の論者によると、雌が、雄を、安定的に確保して生活に協力させるために、各種の仕組みがありますが、「持ち家家指向」もその延長にあるのかも知れません。

>83さま

「人生で一回は家を買わなければいけない」という通念は、あまりいいものではないと思います。

>リックの店さま

橘玲さんは、もちろん、私とは別人ですが、面白いものを書かれますね。見習いたいと思います。

スコッチがお好きですか。「ズラリと」というのは羨ましい!!
 
 
 
株と債券と不動産(マイホーム) (とりさん@賃貸派)
2006-12-16 16:57:39
以前にもコメントさせていただきましたが、私は賃貸派です。
株と債券と不動産の購入(売却)というのは、同列で語られるべき話と思っていますが、そうでない人が多いです。
山崎さんのおっしゃるように利回り(期待リターン)やポートフォリオ的にどうか?という話が私のまわりにいる人のマイホーム購入において、抜け落ちているのは凄く不思議です。
私は借金して株や債券を買わない主義なので、借金して不動産を購入ということをしないのですが、それを何人かに話したら、全然理解されませんでした。。。
マイホームというのは株や債券とは違うと言う人が圧倒的多数ですね。バブル崩壊後、下落し続けている地価を見て、今が買い時と(そして住宅減税という小手先な政策に乗せられて)借金して家を買う人が減らないのは、私の理解の範囲を越えています。
落ちてきたナイフを平気で素手で捕まえるのですから、凄い勇気があるなぁと思います(自覚してないでしょうが)。
私の意見はマイホームを現金で買えない貧乏人の戯れ言だなと思っていますが、リバレッジを賭けてマイホームという個別銘柄の1銘柄に一点集中投資なんてできないですよ。
不動産は分散投資ということでREIT(国内と海外)を買うので精一杯です。REIT自体の透明性について今一信用しきれてはいないのですが、ど素人の自分がマイホームを買うよりは、まだましかもしれないと思ってホールドしています。
マイホームの広告が毎日いっぱい来ますが、賃貸に出した場合の予想家賃と負担する諸経費(固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費等)を明記して、利回りを表示するように法律で義務づけたら、だれも家なんか買わないかもしれないと思っています。
賃貸での新築プレミアムは5年も持たないのではないかと思っていますし、ローンを払い終えたあとの30年後の予想家賃なんか、購入した人は見たくないでしょうね。周りにある築30年の家をみればすぐ分かる話ですが、そこまでは考えたくない人が多いようです。

株や債券を売り買いしたことがない人がマイホームを借金して購入するのは驚きですが、マイホームを持っている人に私が株や債券が売り買いしていることを驚かれたりすることがあり、その時はもう笑うしかありません。
マイホームはリスク性資産であり、流動性や保有コストを考えると、購入手数料も信託報酬もバカ高いアクティブファンドより劣悪な資産と私は判断しています。
 
 
 
Unknown (貞子ちゃん)
2006-12-16 17:08:43
子供がお腹にいた頃、『やっぱり自然の豊かのところで子供を育てたい!』と思って 千葉に新築のマンションを買った馬鹿母の貞子です。(^^
我が夫は『まだ値下がりするよ〜』と言ってましたが、『やかましい!!!』の一言で私が片付けたらしいです。
当時の年収で2.5バイくらいのローンしか組みませんでしたが・・・・やっぱり買わなかったほうがよかったようにも思います。
ただアメリカのことわざで『半年幸せになりたかったら、新車を買え。1年幸せに暮したかっら、新築の家を買え。3年幸せに暮したかったら、女の子を産め。』というのがあったように記憶していますが、あれって本当だと思います。新築の家を買うと1年は根拠なしに妻のわたしは幸せでした。(^^;
ただ年収の5倍とか そういったローンを組んでマイホームを買った知人は その後 かなり悲惨な状態(農奴的サラリーマン妻)を強いられています。
最近は名古屋も一等地の住宅街はバブルしてますが、それでも みなさん年収の5倍程度のローンを組んで高級マンションを買われる方は 知人でも後を絶ちません。持ち家と教育費(学習塾や教材も含めて)にはまったくケチらないというのは、日本の習慣(文化)として根付きかけているのかもしれません。
今は賃貸で暮していますが、100へーベーを越えた良好な永住型賃貸マンションは 名古屋では探すのに苦労しました。
大昔に記したブログ記事をトラックバックします。
 
 
 
Unknown (貞子ちゃん)
2006-12-16 17:14:49
余談になりますが、こないだ死んだ明治生まれの実父から やたら『財産の三分割』とマイホームについては 『家を買うのにローンを組なら、可処分所得の三分の一以内に抑えるように』と口をすっぱく教えられたおかげで、デフレ時代でも、住宅ローン返済で苦しむということが 皆目無かった貞子です。
 
 
 
ディスカウント (ny)
2006-12-16 17:38:05
山崎様

割り引くという概念がもう少し知りわたれば、沢山の頭金が必要なマイホームを買いたいという人は減るかと思います。
支払総額を比較して、どちらが有利かどうかを決めるのははっきり言ってバカらしいですよね。

話は変わりますが、日興コーディアル証券が決算利益水増しの疑いでSECに調査を食らっているらしいです。
検察はなんで突撃しないんですかね。疑われている規模としてはライブドアよりよっぽど大きいというのに。

今回は子会社経由で設立した特定目的会社(SPC)の会計処理が問題だそうです。
やり方としてはライブドアとずいぶん似ているようにも感じます。
債券発行やらデリバディブやら連結はずしやらで、ライブドアよりよっぽど意図的に見えますね。

あまり大きく報じられていませんが、これは相当な大問題ではないかと思うのですが、どうでしょうか。
 
 
 
さすがですね (ターちゃん)
2006-12-16 18:22:41
山崎様
あっさりとお認めになるところはさすが。こういう方面の感覚が山崎さんと僕でひどくずれていないことがわかり、ほっとしました。
この項はさすがに内容の論議に加わりにくいので、一旦失礼してまた別の記事にでもコメントさせてもらいます。
一見者の苦言をまともに受けて下さったことに深謝。
 
 
 
買った値段では売れないとは言い切れない? (kevin67)
2006-12-16 18:27:19
山崎様

興味深く読ませていただきました。
持ち家か賃貸か、この問題は、我が家の夫婦げんかの主要テーマであります。

ちなみに、私が賃貸派、妻が持ち家派です。

さて、妻との不毛な論争で気づいたのですが、要するに、持ち家派というのは、「家というものは、バブル期に買った人を除いては、買った値段以上で必ず売れる」とかたくなに信じています。

確かに、そうならないろは言い切れないのですが、「可能性は極めて低い」と言っても、「なぜ、そんなことが分かるのだ?」と切り返されます。

この部分を突き崩さないと我が家の夫婦げんかの種は終わりそうにありません。

どのようにすればいいのでしょうか?
 
 
 
Unknown (とりさん@賃貸派)
2006-12-16 19:49:17
>kevin67さま

>確かに、そうならないろは言い切れないのですが、「可能性は極めて低い」と言っても、「なぜ、そんなことが分かるのだ?」と切り返されます。

買って損失を出したらどうなのよ?と切り返すだけの話ではないのでしょうか?

相場感のお話になっていますので、上がるか下がるか相手も自分もはっきり分からないでしょう。必ず儲かる株式銘柄なんて、誰も知らないという話と同じです。

バブル期に買った人以外は儲かっているという意見に、そうなのか?と引くのもなんだかと思いますよ。
バブル以前の80年代前半の地価になっているのが今ですし、それがさらに下がっています(今値上がりしている地区は昔から高いので貧乏人には買えません)。25年ホールドしてとんとんですよ。利回りがゼロでということを考えるとマイナスです。
今の相場なら、お金持ちなら余裕資産で、打診買いもするかと思いますが。。。。とりあえずREITファンドをちょこっと買ってみてお茶を濁してみてはどうですか?
勝手な意見を言いまして申し訳ありません。。。
 
 
 
<その2>買った値段では売れないとは言い切れない? (kevin67)
2006-12-16 19:56:47
とりさん@賃貸派様

御意見、ありがとうございます。

> 買って損失を出したらどうなのよ?と切り返すだけの話ではないのでしょうか?

買っても損は出ない【と、彼女は信じ込んでいる】のだから、今買うべきだ、との返答が帰ってきます。
 
 
 
2014年の危機 (革命戦士)
2006-12-16 20:35:10
私の住んでいる県の宅地建物取引業協会長が2014年に建売住宅が飽和状態になって、建売住宅業界は危機的な状態になると言っていたのですが、そうなればおのずから需給のバランスが崩れて、一部の収益性の高い不動産を除いて果てしない、不動産デフレが起こると思うのですが、山崎先生はどの様にお考えになっているのでしょうか?
不動産は安全な資産保有手段ではなくなると私は考えています。
いま、巷にコンパクトシティという考え方が出てきていますが、山崎先生は、コンパクトシティという考え方をどの様に捉えられているのでしょうか?
いずれにせよ、不動産価値は下落し、生活圏域を縮小しなければならない時が来ると思います。
 
 
 
非常に納得出来ました (紋子)
2006-12-16 21:29:35
私は20代半ばで年収300万円台の彼氏無し独身女子です。
先日、父親から説得されるようにマンションを買いました。昨今の物件売り文句の1つである生前贈与です。今のままの1R賃貸暮らしで分に合っていたにも関わらず、焦るように買わされました。
結果、現住所より通勤が20分遠くなり、3LDKと無駄に広い所に契約が決まりました。確かに今の市場の中では格安な方ですが、先生が仰るように生活の変化や時間の換算で考えると自分的には割に合いません。
格安という言葉から分かるように都市部では無い為、将来万が一結婚出来て、転勤等の理由で売りに出しても、たいした額にはならないことは目に見えています。賃貸に出してどれだけ値が付けられるか調べても、ため息が出るばかりです。
「法の適用(贈与税控除)期間はまだあるんだから、どうせ買うならもう少し悩ませてよ」と頼みましたが、「ここがいい。間違いない。」と引いてはくれませんでした。恐らく、再婚ということもあり、遺産問題にとっとと型を付けたかったのでしょう。お陰で元々車にも興味なかったのに高級外車並みのローンを抱え込んでしまいました。(給料が上がる会社じゃないのに)
こう言ってしまっては世間的には殴られそうですが、親孝行の一環だと自分に言い聞かせています。
やけっぱちになって見晴らしの良い階を選んだため、広い部屋のベランダから鬱になって飛び降りる自分が思い浮かんでは眠れない夜が続きました。

今となってはたとえ損をしても決めたことだと、問題を見ないようにしています。決めてしまったこの場所で、私が幸せになるほか道は無いのだろうと思います。
 
 
 
消極的賃貸派です (はるごん)
2006-12-16 22:20:49
以前にコメントさせていただいたはるごんと申します。
私は消極的な賃貸派ですが、ローンという経済的自由を縛る行為に踏み込むことができず賃貸でいます。
私の勤めている会社では、子供がいて、家を買った人は優先的に転勤させられます。
完全に経済的自由を握られている為、会社に楯突くことが出来なくなるからです。
念願の一戸建てを建てている最中に転勤を命じられて、涙してきた人を沢山見てきているのでどうしても賃貸にせざるをえないです。
ただ、組合が無いからなのかもしれませんが、うちの会社が特別ということはなく、世の中にはよくある話のようにも思えます。
「消極的」なのは、私が住んでいる阪神という地域は家主の力が日本で最も強く、借り手にはつらい地域あること(不動産屋さんに聞いた話ですが)。家主ってそんなに偉いの?と問い詰めたくなるような借り手に対して態度のでかい人も多いです。
家が代々の地主といった土地持ちの人にはあまり理解してもらえないのですが、住居問題というのは経済的に弱い人間にはつらい問題ですね。
 
 
 
不動産手数料に年収分使いました (らう)
2006-12-17 00:14:18
初めてコメントします。
思えばひたすら購入派です。20代のバブル初期に夫婦で都内に2人用のマンションを購入(半分ローン)。7年後に売却。1000万強の売却益。7年間家賃ゼロだったことが資産形成に大きく貢献しました(毎月3万円もらって住んだ計算に)。まだ「不動産を買うと値上がりで資産ができる時代」だったんですね。で、次は土地を買って家族3人用の家を建て10年後に売却(ローンは途中で完済)。今度は4000万以上の損が出ました。家賃40万の家に住んだのだと自分を納得させたものです。でこりずにまた借金して家族4人用の家を建てました。また大損する確信があります。それでも家を建てる理由はひとつ。ドイツ特派員さんと同じく「家族向けの賃貸がない」からです。もっと言うと「家族で住みたいと思う家がない」。最初に家を建てる時かなり真剣に賃貸を捜しましたが、住みやすそうな家はありませんでした。家賃30万以上出しても部屋数ばかり多くて住みにくそうな家ばかり。一度の人生、できるだけ気持ちのいい空間で暮らしたいと思うと建てるしかなかった気がします。2度目は賃貸を捜さずに設計家を捜しました。おかげで40半ばを過ぎても金融資産は微少ですし、将来はどんより曇り空。資産形成では失敗したかもしれません。
そもそも魅力ある賃貸があればわざわざ土地を買って家を建てなかった。どうして賃貸物件はどれも同じような間取りでこまごましているのでしょう。もっと大胆な家があってほしい。駆体だけ貸してくれる物件とかあればいいのに。
購入するにせよ賃貸するにせよ、どうせかなりの金額を払うなら納得できる空間に住みたいと思います。でもふと、賃貸で暮らしていれば(そして子供を作らなければ)今頃タイでリタイアかな、と思うこともあります。生きていられるならどっちでもいいやって気分ですね。
 
 
 
Unknown (ダム)
2006-12-17 02:43:06
27歳の「超」安定した職(BS、PL共に極めて優秀で、人事制度が職員の好き勝手にされてしまっているオーナーがアホな学校法人)に図らずも就いてしまっているリーマンです。

個人的には持ち家を持つメリットが今のところ見出せません。
ー族箸ら通勤しているリーマンであること
結婚する予定もする気もないこと
3式の運用で3年間のリターンが500%以上あること
から、あまり詳しくなく、居住のメリットが親の持ち家で取れること鑑みると、不動産の投資はできません。

ただ、新聞等の紙面上では、東京都内の不動産価格は上昇を続けており、インチキ臭い投資用の不動産でも「一部」ぼろ儲けをしている人の話を聴くと、低金利下で、資産インフレ期待ができる現状では何となく不動産投資も悪くないのかなぁ、と思ってしまいます。

米国でホームエクイティローンや国内でもリバースモーゲッジローンが流行っている事を聴くと、かなりの人が寄稿していらっしゃるように、(高額ではありますが)きっちりと勉強した上で不動産に投資をすることはそれ程悪くないのでは、と思ってしまいます。

「喉元過ぎれば熱さを忘れる」という諺は分かっていますが、儲かるチャンスがあるのであれば、特に中産階級中の中みたいな層はチャレンジしてみるのも悪くないような気がします。

ただ、自身の居住用の不動産に対する投資は馬鹿げています。山崎先生も書いていらっしゃるように、自身の居住用の不動産は(サラリーマンである以上)自身の所得の時給換算を勘案した以上の効用を得ることができないように感じるからです。
 
 
 
持ち家かつ賃貸 (Dialectician)
2006-12-17 03:44:46
ちょっと酔ってるので持ち家か賃貸かの神学論争は今は荷が重いが、どうも投稿者の圧倒的多数が賃貸派で占められているようなので議論の活性化の期待も込めて、一言言いたくなった。
結論からいえばこのエントリーの冒頭にある言葉、“家の値段が十分に安いか、或いは安くないか、による”が正しいでしょ。但し山崎さんには若干失礼ながらこのエントリーは本文よりも注のほうが面白かった。持ち家奴隷という命名もリアルでよかったけど。ただこれも結局安く買ったか高く買ったかの事情によって持ち家貴族にもなるので循環トートロジーという側面もある。だから相場の上げ下げという本質的要素を一切捨象した上でどっちが得かの議論も有意義だとは思う。
“自分のものに「なる・ならない」という二分法にごまかされるのは、賢くない”というのは同感で、これは平たくいえば所有関係から利用関係へというスローガンにも遠くない。ただし所有権というのは完璧な定義は難しいが(物権の代表選手なので、物に対する直接的・排他的支配権という無味乾燥な定義はできるが)、要するに各種物権的権利の束であって、この中に利用権も含まれる関係にある。形式論理風にいえば、A又はBといえば、それにはAかつBも含むはずだが、ここでのテーマはA又はAでないBかということであり賃貸の真相・本籍は実は物権ですらない債権に過ぎず、現住所が(社会政策で)物権化された債権という関係にある。ブルーバードの雌でなくても完全な巣が欲しいというのは本能的に合点がいくというだけの話ではない。ネットベースで8%以上の利回りという数字自体はだいたい異論がないとしても、賃借権が所有権の各種権利の束のうちのひとつに過ぎないものである以上、正確には、所有権マイナス利用権=Xにて、Xに8%以上の利便性があれば仮にネット0%でも丁度イコールになるから、買って住む場合にだけネット8%(きっとグロスでは築年数次第では15%程度は必要)の利回りという負荷を掛けるのは疑問である。要するに好き勝手にリフォームでき二階の足音が気になるならば忌憚無く子供に“もっと静かに歩け”と注意でき妙に業者とつるんだ組合代表やら会合とかに煩わされることもない居住生活と、そういう不都合に満ちた居住生活とを対等に扱うのは無理があるということだ。
マンションのようなものの場合、家の価格にはざっと3割程度の利益部分が乗っている、というもきっとそんな感じでしょう。しかしそれは自分の、マンションであれ一軒家であれ新築を買ってはならんという自説からすれば解決できる問題である。しかも土地・建物の重大な欠陥というのは新築では発見困難でも中古ではリスクが極端に少ない。これはこれから買おうとする方へのアドバイスだが、広告チラシなんかで業者経由で買わないようにすればもっと節約できる。売り物件の中で住みたい・買いたい物件を見つけたら自分で法務局行って登記調べてその所有者に直にアプローチすること。契約を業者なしでするのができない・やりたくないという向きは知り合いの宅建免許もってる人に1.5%の手数料ぐらいで依頼するのがいい。
自家用に家を買うのは株・債権を買うのと同じだろうか?相場があるのは勿論同じだが問題は、衣食住ということばはあっても、衣・食・住・会社の区分所有・債権ということばはあるのかないか、だ。自分の住む家を買うことが株・債権投資することと別物だと考えることが信じられないという意見もあるがむしろどうして信じられないかの説明がないように思う。借金をしてまでするものでなはい、しかも金持ちしかリスク分散がし難いなどであろうがそういう話はやはり相場の上下をアプリオリに取り込んでの話だろうし、個人の選好であって普遍化できる理屈ではないと思う。自分の意見も勿論“個人の選好”であるが家株債権を同一視する意見を信じられないとは全く思っていない。そういう“個人の選好”は当然あるだろうと思うだけである。
ちなみに
 
 
 
続き,,,,, (Dialectician)
2006-12-17 04:51:34
ちなみに金利スプレッドのワイドなることについてはこれはもう諦めるとしてもなんら問題ないレベルではないか、金融機関間の熾烈な競争と銀行会計上の変更もあり、未だに低利な調達コストだと思う。せめて自己資金を頑張って稼ぎ短期に設定することに努めるしかないだろう。住宅ローンを抱えながら株・債券投資するのはバカらしいともいえるが、これも相対的な問題で、その投資先が例えば外債ならこれはもう立派な一種の円CarryTradeである。自分もそうである。円CaryTradeは近いうちにバブルになり(既にその兆候はあるかもしれない)それがハジケテしまう日が円高の形で訪れるだろうが、Crashにまではならないように日銀には来月にでも利上げをしてもらいたいものだ。多彩な才能に恵まれた人ならいいが、そうでもない自分のような者には不動産を担保にでもしなと、纏まった額の低利での資金調達は難しい。税制の恩恵もあり、今のところはローンのうち入れ返済をせずに外債あたりで回しているほうがお得な状況である。ちなみに現状では6年前に買った自宅は東京都心の山手線環状線内にあり、実勢時価は40%近い値上がりだ。外債投資は債権自体の利回りとは別に為替評価差益だけで16%上昇(しかもマージンFXでないので為替差益に税金は掛からないはず)。円高になってもドル円でいえば大体92円になって初めて損益分岐というだけだ。ローン残高と債券等投資額はすでにほぼ等額。その他都心の投資マンションも似たり寄ったり。そういうわけでこのエントリーのテーマの結論を一言で言えば結局冒頭のようになる。不動産では流動性も問題とされている。しかも不動産の場合、株のように空売りができない。しかし場所さえよければ流動性の問題は大きくはない。度胸だけの問題ともいえる。空売りできないとはいえ、実物を売れない・売りたくないなら不動産関連株を空売りする手もある。株式市場が不動産に対して先行性があるのは周知のとおりだが全く同じではない。個人的には株式指数で20%超える下落があると不動産相場に必ず影響するという感覚だ。株10%程度では不動産相場への影響は相対的だろう。
最後にライフスタイルの変化・転勤の可能性・ChangeOfAirなどの要素について。これを指摘するひとはやはり自分に自信がある層とも言えるだろう。どこにいっても、居住地がどう変化してもやっていけるという自身・才能のある人だ(転勤はどうかな)。しかも一箇所にこだわるというのはいかにも前近代であって封建的社会の必須条件。居住・移転に自由が言論の自由に先行していたのは当然のことだ。しかもそういう才能溢れるひとは相場などで稼ぐ必要は全くないのである。であるからして土地に土着的にこだわるというのが封建的=前近代だと思うが、どっこい土着性も根強いものがある。ネット黎明期はもう土地需要など減るだけなので、土地は下がるといわれた。最近では2006年問題とかもあった。
 
 
 
続き 2 (Dialectician)
2006-12-17 05:26:48
実際は正しくもあり間違いでもあった(というか単に二極化しただけ)。いかにネット時代といってもはやり生身の人間だからして直にあって交流したいのが自然とか、ホントに貴重な情報交換は口コミによるとか説明された。ようは上がるところは上がるのだ。このことは人口減少が進んでも左程変わらないだろう。90年代初頭のS&L破綻の危機を乗り越えたアメリカを見よ!(もっともあそこは未だにグングン人工増加してる)今住宅バブルが弾けたなどといってもほんの5年前に買った人は依然50%近いGainを持ったままだというではないか!HK,LDNでは10年前ぐらいに買った知り合いは何人かいるが今はそれこそミリオネアだ。分散投資が合理的というお題も本来は分散投資がLowRiskというに過ぎずHiReturnを目指すひとにはあまり意味がない呪文だろう。
相場の上げ下げとそれ以外の話を別にしたかったがどうやらないまぜになってしまった点ご了承願いたい。ただやや賃貸が普遍的真理のような方向に傾いているように思えたので異論をだしてみました。全く感情的になってませんのでご諒解ください。(ただやはり乱文になってしまいましたね)
 
 
 
言い忘れ (Dialectician)
2006-12-17 05:52:55
そういえば自分の自宅というのはマンション一棟丸ごと。かなり小さいが。で、住宅ローンの返済というのは有難い賃借人の方々に払って頂いているに等しい。つまりローンを払わないし(勿論空室率は幾分はある)、自分所有なので家賃も払わないし、その上キャピタルゲインも40%近いというわけだ。固都税登録免許税その他維持費を考えても、家の値段が十分に安ければ持ち家であり、十分に高ければ賃貸に転じよ(又は株をカラ売れ)、というほかないだろうと思います。
 
 
 
私の不動産にまつわる妄想 (いきまっしょい)
2006-12-17 10:00:05
 今後金利が上昇するなら、収益還元法に従い不動産価格は下落するのでしょうか。景気上向き、物価上昇、家賃上昇で相殺されるでしょうか。

 今の給与水準から考えると今より家賃が上昇するとも考え難いので、不動産価格が下落し、新築建物の値下げは大きくは無理そうなので、結局土地価格のさらなる下落で調整される。

 で諸外国の土地値段と釣り合ってくると。もちろん東京などの一部は下落なし。

 地方の県庁所在地はどう考えても土地の値段が高く、上記の妄想が湧き出て来るので、ろくな賃貸物件けど、家を買う決断ができません。

 
 
 
マンションも持ち家にはいるの? (のんきなとうさん)
2006-12-17 16:06:31
 持ち家論議と言っても、マンションも「持ち家」に入れて良いのでしょうか? 不動産という言葉には専門用語としては色々あるのでしょうけど、素人の語感としては、ずーっと変わらないものという前提があり、わずか20年くらいで根本的に壊れてしまう鉄筋コンクリート造りなどチョット長めに使える自動車程度のありがたみしかない気がしますが。そういう意味で土地付きの一戸建てなら兎も角も(それだって庭もない広さならなんか意味があるのかなあ)、そうでないなら、皆さんの仰る今の利用価値だけ考える思考方法が正しいと存じます。資産価値としては、単なる資産運用で割り切った方が良いと思います。自動車にそんな人生掛けませんよね(趣味の方は別ですよ。それはそれで素晴らしいことと思います。)。皆様ご存じの通り時間と共にライフスタイルはどんどん変わります。子供も大きくなって家を出ますし住居に要求する所はその時々変わります。20年ごとに建て直すなり根本的に大改造を必要とすることになるでしょう。鉄筋コンクリートのいわゆるマンションではこれに適応するのは楽じゃないでしょう。
 あえて失礼な言い方をさせていただければ、今の日本のコンクリート建築の仕方なら(欧州のように何百年も使えるものなら別として)「長屋」に過ぎないでしょう。不動産じゃないです。不動産でないものにそんな入れ込んでどうします?




 
 
 
Unknown (Dialectician)
2006-12-17 18:44:48
ここの議論の中ではマンションも当然持ち家に入っているだろうと思う。借りるか買うかの命題なので、マンションか戸建てかはそれが単独所有権か区分所有権(専有部分の単有と土地の共有)かの問題となり、別の二項目となるだけのはなし。戸建て=木造とか、マンション=RCではない。ちなみにアパートの大家とマンション一棟丸ごとの大家との違いは単にそのうわ物が木造かRCかだけの違いである(実際の市場ではRCでない単なる重量鉄骨作りの建物でもマンションと称しているものはある)。
木造とRC(当然SRCも含む)とではどちらが長持ちするかは慎重な言い方をすればまだ一般的には断定できない。木造と言っても正倉院のようなものもあれば一階部分を駐車場にするために空洞化したお菓子のような建売木造三階建てもある。RCにも典型的にはヒューザー物件のようものもあれば千年単位のコロッセウムのようなものまである(厳密にはそれをRCとは呼称しないだろが)。ただ日本におけるRCというのは歴史が浅いので実証できずはっきり100年持つとは言い切れない。個別事情による部分が大きいということで言えば例えばバブル時に建てられたRCには砂利が多く使われていたから要注意とかの噂もある(そういうことは多分ネットで色々な情報が調べられるだろう、真偽は別としても)。日本では例えば早稲田理工校舎の所謂国連ビルはRCの高層建造物では先駆的なもので今ではたしか築40年ぐらいにはなっていて今でもピンピンしている。高層でないRCで40年経過しても全く問題ない建物は東京にはいくらでもある。というかRCで、40年経過したので躯体が限界にきた、というほうが圧倒的少数例だろう。帳簿上の資産価値評価でも勿論RCのほうが残存価値が高い。うわ物の価値はすぐなくなるということもいわれるがしかし自分が中古のRCに優位性を見出す理由の一部は、その評価と現実との乖離・ギャップこそが不動産投資を可能にする歪みだからだ。一般的にはRCの残価率表では29年にゼロになり30年超ではマイナスとなる(取り壊し費用が掛かる)。ところが現実にはまともなRCの躯体は40年以上もつ(個人的には多分50年だって70年だって問題ないだろうとは思うが根拠レスなので明言しない)。仮に築29年のRC建物付き土地の不動産Aとそれと近隣にある更地不動産Bとが売りに出ているとした場合(角地か、接道距離、私道の有無、向きなど同一とする)土地価格が七千万とすれば理屈上はABともに七千万円でOfferされるはずだ。ところが現実にはそうでない。自分ならAが八千万でもAを選ぶ。更地から新たにRCを建てるコストは最低でも三千五百万は掛かる一方、築29年の建物を改装して使っても追加一千万程度で済むことが多いからだ(躯体さえしっかりしてれば内装の古さは気にしないという実利派なら一切追加資金は要らない)。
以上の、RCは結構長持ち(木造だって然りだ)という話は最近流行の超高層マンションについては自信がない。世界をみてもどの程度の信頼性があるか実証例がないのと、命を預けるエレベータの信頼性が不明というのが大きい。
一方、区分所有としてのマンションというのは(構造物としてのRCという話ではない)、ベランダや窓枠ですら一般的には占有部分でないから単独では改良行為もできないという制約があり、土地所有権は勿論共有であり、共有のゴムマリ理論によらずとも制約された所有権であり単有とは雲泥の差がある。そういうこともあり法令上は『敷地権』という用語を使う。但し実社会の動向が先行する形でどんどん増える一方であり、(上の階の真夜中の足音にも忍耐しなければならないなどの、事実上の不利益は一応捨象すると、)少なくとも法令上は区分所有権という権利の側面ではかなり強力なものにしてあり、これからも土地の敷地権の不完全性は払拭される方向性だ。隣人リスクさえ気にしなければ区分所有も捨てたものではないだろう。
ちなみに自分の自宅は建物がRCで、土地も丸ごと単独所有権であるから持ち家一戸建て感覚である。賃借人様=お客様は学生が多く、あまり4年間以上は滞留されない。自分の家族の人数が幸運にも増えれば新規賃借人の募集をしないというだけのことである。買うにあたり当然プロに建物の検査をみっちりやってもらったのでそいういう費用はばかにはならないのは確かだ。(それでもそのプロの評価に全幅の信頼を置いてるわけではないが)
一般的にいって土地の共有(マンションでいう敷地権)は財産価値評価が低いのは未だに事実ではあるがこれからはそうとはいえない(勿論供給過剰とか新築には3割程度のボッタクリが上乗せ云々などで、不当に高い買い物になりとてもキャピタルゲインなど望めないという要素は全く否定しない。)よって“マンションは不動産ではない”というのは理屈のうえでも現実にも正当ではない。ちなみに自宅用ではなく、投資用に5年前に買っった築25年のオンボロマンションでいえば800万円で買い毎年102万の賃料が現実にあり既に累計500万の収入であるから感覚としてはあそこを300万で買った雰囲気である(キャッシュなので金利負担はない)(修繕積み立て費や管理費も合わせてなんと月額1万円であり、全体の積立金の額も相当あることをチェックのうえで買ったのは当たり前)。でそこは豊島区の、地下鉄のとある駅から歩いて2分の位置ということもあり今売りに出しても900万で十分売れる。この絶対額は粕みたいだが、マンションが不動産でないとしたら一体自分は何に投資しているのだろうか?
 
 
 
比べる相手が違う (オグ)
2006-12-17 18:49:10
すごいコメント数ですね。さすが関心が高いテーマ!
持ち家派代表として出遅れましたが参戦します。

まず、
山崎さんが仰るとおり投資利回り商品としては分が悪いことは認めます。しかし、私のような一般サラリーマンにとっての比較対象はあくまで賃貸です。
総支払い額の比較においてはやや持ち家有利と思います。仮に、5000万円の物件で考えて35年ローンで総支払額が1.5倍で7500万円、一方、同レベル物件で20万円の家賃(もっと高いかも)を35年払い続け、更新料、引越し代(賃貸派のメリットとして5年に一回ペースか)、敷金を加味すると9000万円程度となります。勿論持ち家の場合、戸建にしろマンションにしろ修繕対策費は別途必要ですが、概ね、同水準か少なくとも持ち家の方が高い、とはいえないでしょう(金利上昇リスクはありますが、バブル到来でない限り心配していません、というかバブルになれば売り抜け可能でしょう!)

更に、長生きのリスクがある訳ですから!

あと、
山崎さん、私は某ディベロッパー出身ですがマンション事業の物件単位のプロジェクト利益は10%程度ですね(某R社では、当時13.5%でしたが)。30%では暴利ですが、業者側の利益について分譲マンションが特に不利とはいえないでしょう。ついでにいえば、賃貸物件はほぼすべて仲介業者を解しますから、仲介手数料なる余計なコストも余分に発生します(新築マンションでは不要です)。
 
 
 
Unknown (hiro)
2006-12-17 19:05:18
財政破綻の夕張では、行政サービス低下と固定資産税等の増税不可避のため、他所に逃げ出す人が続出しているそうで、現代版逃散ですね。
そんなとき、カネ出して不動産を持っていたら、逃げ出したくても逃げられない、ましてローンを組んでいたら。サンクコストと割り切るにはあまりにも高額。
地震等の自然災害だけでなく、社会的環境の激変も大きな不確実性。いわゆる迷惑施設(火葬場、刑務所)だけでなく、知らないうちにカルト信者に囲まれる可能性も。
よほどの資産家、高額所得者でもなければ、数千万円もする持ち家をローンを組んで買う気になる人の気が知れません。
とはいえ、「それは値段しだいだろ」という山崎さんの意見には賛成です。危険性、不確実性満載でもそれに見合う価格であれば、持ち家もありえます。ですが、そんな掘り出し物件なんて宝くじ並の僥倖でもない限り期待できません。
ところで、コメントはほとんど賃貸派ですね。ここに来る人はまともな計算ができる人が多いでしょうから、必然的にそうなるのでしょう。持家派の意見も聞いてみたいのですが。
 
 
 
持ち家派の言い分 (オグ)
2006-12-17 19:24:16
広尾ガーデンヒルズは、80年代初頭に売り出されましたが、現在、当時の分譲価格を上回る中古価格がついています(概ね1億円以上)。私が2002年に買って2005年に売却した物件(戸建に買換え)の売却価格は、わずかですが購入価格を上回りました。

結局、個々の価格が高いか低いか、というより、いかに値下がりしない、あるいは次第に価値があがる優良物件を見極めるか、が重要です。

そしてそのポイントは立地がすべてといえるでしょう。徒歩12分以内、というご意見がありましたが、都心(特に城南エリア)の徒歩圏内は総じて優位性がありますが、つまるところ、マンションにしろ戸建てにしろ個々の物件を見極める目利きが必要になると思います。そんな商売が成り立つような気がしますが、いかがでしょう。

そういえば、地方も中心部とそれ以外の格差は広がっていくような気がします。(昨日の日経にもそれらしき記事が、、、)

子をもつ親としては、移り住むメリットより、地域に根ざすメリットも捨てがたい(特に母親のコミュニティにおいて)ことも付け加えておきたいです。
 
 
 
Unknown (hiro)
2006-12-17 19:26:31
山崎 さま

すみません。
私のコメントが2つ送信されてしまいました。
最初のほうを削除してください。
 
 
 
ちょっと反論。 (とりさん@賃貸派)
2006-12-17 19:50:44
>Dialecticianさま

>マンションが不動産でないとしたら一体自分は何に投資しているのだろうか?

マンションは不動産です。利回りを考えても中古物件は、売り叩かれて安くなっていますから、相場的にはいいのではないのでしょうか?
ただ、不動産の利回りを考えてみるときに、投資用の物件の広告の利回り提示を見ると、吐き気がします。
高々10戸くらいのマンション(という名前のアパート)がすべて満室だったら、こんな利回りという広告が多いので。一部屋が空き室だったらトータルの利回りがマイナス10%となるのを無視しているのは、それで引っかかるひとがいるだろなぁと思います。
不動産についてど素人の私ですので、マンション一棟買いを借金して購入できる人にはなれませんし、なりません。
現金で買えない貧乏人なので、戯れ言だと笑ってください。

>オグさま
>分譲マンションが特に不利とはいえないでしょう。ついでにいえば、賃貸物件はほぼすべて仲介業者を解しますから、仲介手数料なる余計なコストも余分に発生します(新築マンションでは不要です)。

仲介手数料って、いくらかご理解されていますか?極論ですが不動産価格の10%(デベさんの粗利)を払って賃貸する人はいないです。マンションを購入する際の登記料とかの購入コストが、仲介手数料を越えるという風に読めますが、売れさえすればとりあえずお終いとの、デベさんのポジショントークとさえ思ってしまいました。極論、失礼いたしました。。。
 
 
 
Unknown (とりさん)
2006-12-17 20:00:59
>マンションを購入する際の登記料とかの購入コストが、仲介手数料を越えるという風に読めますが

上記コメントは、
>仲介手数料を越えないという風に読めますが、

との間違いです。大変失礼いたしました。
こういうミスが致命的だと思っていますので大変凹んでいます。失礼いたしました。
 
 
 
Unknown (オグ)
2006-12-17 21:27:25
>トリさん

言葉足らずで失礼しました。
私は、分譲マンションの価格はあくまで諸経費込みで捉えています(先のコメントでいう5000万円は諸経費込み)。
一方、賃貸派のメリットである「住み替え」を繰り返すならば、その都度!仲介手数料が発生する点をデメリットとして強調したかったのです。

そして、山崎さんも仰るとおり、賃料そのものにも、きっと供給側の利益(10%かどうか知りませんが)が乗っかっている訳です。
 
 
 
区分所有権 (オグ)
2006-12-18 00:30:49
私がマンションから戸建てに買換えた理由のひとつは、区分所有権の危うさを拭い去ることができなかった点が挙げられます。

区分所有権は、いわば「空中の権利」です。阪神大震災の時に多少話題になりましたが(もっと話題にすべきですね)、50戸のマンションが倒壊したら、敷地の50分の一(正確には価格に応じた割合)の権利を有するだけですから、それこそペットの墓分くらいの土地を手に入れても意味がなく、居住者の合意を得て建て替えるという困難(フツウは無理)が立ちはだかります。

一方、戸建ては、20〜30年で上モノの価値はゼロになりますが、土地の価値は残ります(残るどころか上がればなおよし)。しからば、立地条件を見極める目利きが重要というわけです。

そして、この問題、私は2世代で考えたらどうかと思います。1世代目の私が少し苦労してローンを背負い、子供が将来上モノ負担だけで住宅を手にできる、という間尺で捉えています。
戸建てのほうが、間取り、仕様、外観(!)などで自由がきく点も外せません。

ま、何千万もの買い物をしたわけですから、何千万ものお布施を払ってヘンな宗教に入信したヒトと同じ心理状態ですよ、私を含め持ち家派は。自分の選択は正しかったんだと思い込むわけですな。。

ご異論、どしどしお聞かせ下さい。
 
 
 
Unknown (山崎元)
2006-12-18 05:24:30
皆様

コメントがたまってきたので、もう一つエントリーを新築しました。そちらの方にもどうぞ。

>紋子さま

個別の状況が分からないので、どうしたら良いか、具体的なアドバイスは出来ませんが、「将来の」経済的な損得だけを、「もともとの損得」に拘らずに、よく見て、考えて下さい。不都合な現実は、「見ない」ではなくて、「見慣れる」ことで克服する方が安全ですし、「見方が変われば」、チャンスも見えてきます。

親孝行な娘には、きっといいチャンスがあるでしょうから、上手くやって下さい。

(一声掛けずにはいらないコメントだったので、レスします)

>オグさま

お待ちしていました。

主な意見は、新築のエントリーに書いておきましたが、あの、マンションの「区分所有権」というものは、なんだか怪しいですねぇ。

経済的には「買うなら戸建て」、と思います。ただ、ライフスタイル的には、マンションの方が好きなので、痛し痒しです。
 
 
 
有難うございました! (紋子)
2006-12-20 00:47:35
誰にも言えずに、それこそ「王様の〜!」と叫ぶような気持ちで書いてしまったのですが、こうして一声掛けて戴けて、本当に嬉しいです。

先生からの回答を拝見して、少し視界が啓けたような気がします。
(まさに「もともとの損得」だけを見て落ち込んでいました)

問題に向き合い、克服して(いい女になって)、チャンスを掴みたいと思います。
 
 
 
キャッシュフロー (山羊)
2006-12-20 04:19:02
みなさまのコメントを見ていて大変勉強になります。
いろんな経験をなさっているんですね。

Dialectician様はプロ投資家の域までいっていますね。キャッシュフローでみると家賃収入で住宅ローンを払っており毎月黒字(かそれに近い)状態なのでし
ょう。

毎月チャリンと差益が入ってくるのであれば、坪単価の上下にはそれほど一喜一憂する必要はなさそうですね。あっという間に上物の価値がなくなってしまうアパート一室とは違い、建物の価値は将来収益の現在価値で安定しますね。

キャピタルゲインねらいでは必ずしもなく、多少不動産が下がってもキャッシュフローが安定しているので心配いらない安心感があります。

今の状態のようにキャピタルゲイン40%では、いつでも売りに出せますね。

キャッシュフロー重視の不動産投資、将来のお手本にできればいいなと思っています。
 
 
 
Unknown (とおりすがり)
2007-01-04 15:29:36
 いつも楽しく拝見させていただいております。

 「持ち家かそれとも賃貸か」についての様々なご意見を拝読して思うのは、そもそもその疑問を解決する指針として、「経済合理性を重んじるのか」それとも「シグナリング効果も含めた心理面や個々の人生観を重んじるのか」のいずれを選択するのかによって、程度問題こそあれご意見が二分するように思います。

 しかし、後者に立ってこの問題を解決しようとすると、(当然ではありますが)どうしても主観が介在せざるを得ないのであって、株価のランダムウォーク理論以上に埒が明かないのだと思います。

 山崎先生のご意見は、前者に則って考慮されていることは明らかであって、それに対して後者のご意見を対峙されても交わることは絶対にないのだろうなあと思いました。

 したがって、この問題について今後経済合理的に考慮し行動するつもりがないのならば、この問題に立ち入ることなくアドホックに時機が来ればまさにその方の「地合い」に任せて行動すれば足りるのだろうと思いました。
 
 
 
とおりすがりさんへ (ターちゃん)
2007-01-04 16:42:10
とおりすがりさんのご意見に触発されてひとこと。
「好み」と経済合理性の話とは交わらないとはその通りかもしれません。でも経済合理性からの論議にしても、もし市場がそこそこまともに成立しているなら現状の 住宅ローン金利/地価/賃料 などの関係は「それなりにフェア」なはずですから、別にいうべきこともなく、この欄はずいぶんさびしくなっちゃいませんか?
それにもともと経済合理性の論議というのは、合理的には説明できない個人の「好み」(「選好」)を、いかに合理的に(損しないよう、無駄がないよう)実現するかという話ですから、話が弾めば好みの論議が出るのはあるていど自然ではないでしょうか。
むしろこの欄はそれぞれの好みや考えをにぎやかに交換する場のように思います。もちろん、とおりすがりさんの意見も含めて。
また、上では市場が「それなりにフェア」と言いましたが、不動産市場はそうでもない部分も多いでしょうから(関西方面の敷金・礼金はえらく高い!とか)、そのあたりはいかにも山崎さんのブログらしい論議や情報交換がされる(されている)ように思います。
 
 
 
Unknown (山崎元)
2007-01-04 20:07:26
とおりすがり様、ターちゃん様

主に損得に絞った話をしているつもりのときに、好みの話が混入してきて、「もてあます」ことはあるのですが、「好みの話」が「経済合理性」と全く交わらないということもありませんね。

たとえば、純粋な損得でなら100迄しか払えないけれども、損を承知で、「好み」を承知して120まで払う、という人が居た場合、「好みの値段は20だ」というような分析が出来ることがあります。

この場合、これを「好む人」は、20の分だけ損だ、と認識して行動すればいいのだろうと思います。(ここで、これを「損ではない」と言いたがると、議論が不必要に混乱しますね)

もっとも、上記の場合の「20」の損も、あくまでも、契約時点での”評価”による損ですから、たとえば経済状況の前提条件が変わったり、この物件をもっと強烈に好む人が居たりして、120で買った物が、150で売れたりすることがあるのが、現実の面白いところです(「正しい判断」を認識することは難しくなるのですが)。

丁寧に話していけば、自分としても分かることが徐々に増えてくるし、分かってくれる人も増えてくるのではないかと、私は割合楽観的に考えることにしています。いろいろな人が意見を寄せてくれるというのは、なかなか素晴らしいことです。
 
 
 
Unknown (hiro)
2007-01-04 22:34:42
山崎 さん

>ここで、これを「損ではない」と言いたがると、議論が不必要に混乱しますね

そうでしょうか?
買う人は、損ではないと言うはずです。

市場価格は需要曲線と供給曲線との交点になります。その需要曲線というのは個々人の需要曲線を右方向に足し合わせてできたものです。ですから、その市場価格で買う人というのは、自分が買いたい、買ってもいいと思う価格よりも市場価格のほうが低い(最悪同じ)からであり、買った人は得した(少なくても損はしていない)と言い張る。それを「消費者余剰」などと本には書いてあります。

概念的には、算術計算、相場観、好み、錯覚、民間信仰、などなど、あらゆるものを含んで需要曲線が出来上がっている。その需要曲線が供給曲線と交わった価格の左側にいる人が買うのは市場原理でしょう。

あくまで私見ですが、持ち家優遇税制、持ち家信仰、誤解、錯覚などにより、需要曲線は「不当に」右上に位置してしまっていると思います。
これが本来あるべき位置にくれば、みんなハッピーになれるのにな、と思ったりします。

私はいまタイのチェンマイにいますが、分譲マンションの広告看板に「月々の返済は家賃以下」なんて書いてあります。同じタイでもチェンマイでなくバンコクなら、投資バカは万国共通、といいたいところです。
 
 
 
「損でない」といいたがることについて (山崎元)
2007-01-04 23:24:47
hiroさま

確かに、買う人は、しばしば、「損でない」と言いたがるのですよ(結構インテリでも)。人間は自己正当化の強い動物です。

但し、「損」という言葉については、(A)「市場に照らして交換の意味で一般的に損」といういわば意志決定論・ファイナンス論的な「損」と、(B)個人の主観的なものも含めて何らかの価値観に照らして「損」という、二つの用い方があります。

民主的な議論では(B)のみを語る人も尊重しなければなりませんし、そもそも(A)の損得を正確に知らない人が結構多いことが、議論をさっさとまとめたい場合には、頭痛の種です。

但し、世の中の広告宣伝・マーケティングなどは、(B)に注意を惹きつけて、(A)を忘れさせる、というのが基本的な「手口」です。

もっとも(A)の意味の損得も常に一意的に決まる唯一絶対のものではないし、「結果論」とはまた別次元の話なので、この意味での「損」を、人に無理矢理理解させようとするのは、考え物のようです。

結局、正しい損得(A,B両方の意味で)を知らないと、それこそ「損ですよ」、と気長に訴えかけるしかないようです(多少、お節介だとしても)。
 
 
 
スレが終わってたらゴメンなさい (幸せ女)
2009-06-18 20:46:59
今日初めてスレを読みました。
もし、まだマンションを買うか?借りるか?を迷ってるのであればマンションを借りた方が良いですね。

収入が何百万円か?あれば一軒家をローンで払っていく!払い終わったら自分の物になります。キャッシュで一括が一番良いですが、多分一般の方はローンを組んでいますね。

うちの主人は去年新築の一軒家を建ててくれました。凄く尊敬しています。主人が会社の人達に『まだ若いのに立派だね、凄いね。』と言って貰えました。
払い終わったら私達の物になります。
将来は子供達に住んで貰いたいですね。
 
 
 
新築おめでとうございます (山崎元)
2009-06-19 03:53:38
幸せ女さま

損得はよく分かりませんが、おめでとうございます。幸せそうで、実にいい! ケチをつけるような狭い了見はありませんので、ご心配なく。
 
 
 
今更ですが・・・ (マンション売却中)
2009-06-19 16:18:02
わたしも今更ですが、興味深く読ませていただきました。

現在、4年前に購入した都内のマンションを売却手続き中であり、今週末はオープンルームにして公開いたします。

売りたくて売るのではなく、自営業の主人の会社の資金繰りのために、私財を投げ打ってということになります。
意図的ではありませんでしたが、幸い、購入価格から3割くらい増しの査定がついておりますので、ローンの残債を支払ってのち、いくばくかの利益が出そうです。

ただ、わたしは非常に今のマンションを気に行っており、もうこの先、一生このようなクオリティのマンションには住めないんじゃないかと悲観的に考えておりました。

ところが、皆さまの意見を拝見していくうちに、ここで少しまとまったお金を得て、それを別の資産運用に振り分けることで、ローンを払い続けて不動産を持つよりも、効率的な資産運用ができるのでは?と、少し希望を持つことができました。

なんとなく自宅を所有することに優越感を感じていた固定観念から、少し自由になれた気がします。

あとは、少しでも高くマンションが売れるよう、クリーニングにせいを出すことにいたします。
無事に売却できました際は、肩の荷が取れて軽くなるのかもしれませんね。


 
 
 
とても参考になりました (賃貸派)
2010-01-16 09:34:01
山崎様

自宅売却の経験がある賃貸派として、とても興味深く読ませていただきました。

価格を押し下げるとみなされる条件は、市場では不利になります。ということは、必ずしも個々人の住居への好みが将来の資産価格と合っていないこともあるのではないでしょうか。(低層階、古い物件が好きetc.)。そのため、特に自宅を資産とみなして購入した場合、資産価値という縛りによって、必ずしも購入者にとって最適ではない物件を選んでしまうリスクも否定できない気がします。

おそらく、心理面や個々の人生観で言えば、持ち家という選択肢がベストの方もいらっしゃるとは思いますが、「賃貸よりもお得」という言葉で選ぶ前に、今一度本当に「経済合理性」というセールストークは納得いくのか、そして自分が本当に大事にするものは何か、を考えてからでも遅くはないことでしょう。
 
 
 
市村洋文の息子の愛人【42歳】 (子供地球基金 顧問 作山若子)
2011-12-17 01:12:11
(株)和み…最悪のワンマン経営(女社長)
東京都中央区日本橋堀留町1−10−19第一川端ビル6階 電話03−3667−5618
ベンチャーで人使いが最悪。
元々、旦那と起こした会社で定年退職した旦那の父親(今は引退)を役員に迎えたり、
自分の友達やその友達の紹介などで人を集め固めた同族会社の為、新しく入った人で続いてるのはゴマスリの上手い人のみ。
女社長だから女性に優しいとか言ってる割に福利厚生0!!バイトからも不満多し
社員もバイトとも離職率高、
ボーナス・退職金無しのブラック企業
市村洋文の息子(24歳)がパトロンです。
1億6千万円資金援助してもらってます。
作山若子(42歳)は愛人。
市村洋文さんは銀座にあるファーストヴィレッジ(株)の社長で元野村証券にお勤めしていた人です。
「昼メシは座って食べるな!」サンマーク出版。
息子は24歳。5年前に作山と知り合ってます。
19歳のときです。バツイチで子供と親と同居
している作山にとっては、お金を援助してもらい。自分の性欲も解消できる市村の息子との
愛人関係は好都合だと思います、毎週、市村のマンションに通ってます。
 
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