新宿の司法書士関根圭吾の業務日誌

東京都新宿区の司法書士による商業登記・不動産登記・債務整理(過払い金返還請求)等の日々の業務について。書いています。

名言(法律家を志す者へ)

2015年03月30日 | 司法書士制度
確かベーコンのエッセイだったと記憶するが、「読書は内容の充実した人間を造り、会話は受け答えの早い人間を造り、書くことは正確な人間を造る」と教えている。法律家を志す者にとっては、これら3つはいずれ劣らぬ重要な営為である。日頃から読書に親しみ、ときには同好の士と議論を交わし、あるいは司法書士会や出版社の雑誌に寄稿するなど、語感を鋭敏に磨いておきたいものである。(小山弘『日本加除出版・司法書士の裁判事務』119頁)
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中古マンションの売り方について考える(多分これが本当のこと)その2

2015年03月17日 | 不動産

木村さんの記事をネタに書くブログに成り下がってますが、マスコミでは多分取り上げないと思うし、木村さんの考えに共感したので続編を書きます。

私も不動産を売るときに不愉快な思いをしたので、何も予備知識の無い人が弓矢や白刃が飛び交う戦場(別名、不動産市場)に放り出されても対等に戦えるようになって欲しいなあと常に思っていますが、不動産業界自体が年間にかける広告費を考えると、事実を書いても黙殺されてしまうんでしょうね・・・

前編を振り返ると、問題点は「専任」か「一般」かで不動産業者の力の入れ具合については書かれていませんでした。
これは当然ですよね。木村さんは売主だから結果的に売れなければ「力入れて無い」「何もしてくれなかった」・・・となる訳だし、売れれば「さすが大手」となるでしょう。ただ、ネットに載せるだけの簡単なお仕事・・・が本当だったらこれはやっぱり問題ですよね。


で、いつまで経っても代官山のマンションが売れない木村さんに転機が訪れます。

ある日のこと、「新宿の聞いたことのない中堅不動産屋さんの営業マン」がやってきて、「ここは売れる」と言ったそうです。
これは横やり営業と言って業界の事はわからないけど、もしかしてご法度?なのかと思ったら「一般」だから問題ないんですね。


新宿の担当者がやった「次の一手」とは。

1.いきなりオープンハウスをしましょうと言って来た。
2.誰が買うのか想定して戦略を立てた。
3.オープンハウス前日から、ビラを作って、付近の古めの物件に撒きまくった(とにかくその撒き方が半端じゃなかった)。

新宿の担当者の論理
1.代官山などの人気エリアは、近くに住んでいる人が買いたがる傾向がある。
2.人気エリア特有のこだわりのある層が住んでいる。
3.やや古い物件に住んでいる人や、狭い間取りに住んでいる人に、物件を紹介すれば、食いついてくるはず。

・・・というもの。
大手も中小も営業マンなら真剣にやってると思うけど、給料が保証されているよりも歩合率が高い方が必死にやってくれそうですよね。
逆に必死になりすぎて無理な方法で営業したり、時に違法になってしまったり・・・というリスクもありそうですけどね。


ネット頼りでは売れない中古マンション…デキる営業マンの「次の一手」



・・・とここまでは普通のブログですが、さらに深化させると「じゃあ、同業者はどう思ってるの?」という問題点が出てくる訳です。

このブログは面白かったですよ。
22年不動産屋してみて本音のところ byグランデ代表

不動産営業にも「層」ってものがあるって話しです。
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課長通知を撤廃・・・日本法人を設立する際、日本に住所が無い人でも代表取締役になることができる

2015年03月16日 | 商業登記・会社法
課長通知を撤廃・・・日本法人を設立する際、日本に住所が無い人でも代表取締役になることができるようになります(しかも今日から)

12月にブログに書いた件「日本法人を設立する際、日本に住所がある代表者がいなくてもよい?26年末に課長通知を撤廃!」がまさか本当になるとは・・・という思いがいっぱいなのですが、驚きはある日突然やってくるのですね・・・

商業登記・株式会社の代表取締役の住所について

昭和59年9月26日民四第4974号民事局第四課長回答及び昭和60年3月11日民四第1480号民事局第四課長回答の取扱いを廃止し,本日以降,代表取締役の全員が日本に住所を有しない内国株式会社の設立の登記及びその代表取締役の重任若しくは就任の登記について,申請を受理する取扱いとします。(平成27年3月16日)


グローバル化の波によって登記という壁が少し崩壊した・・・そんな感じかも知れません。

登記実務上は日本に住所を有していた代表者が外国に住所移転した場合の登記は受理されていた訳だし(辞任は受理されなかった)、課長通知も完全では無かったようですが、「設立」「重任・就任」にも及ぶというのは実務への影響が大きいですね。これ。



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中古マンションの売り方について考える(多分これが本当のこと)その1

2015年03月16日 | 不動産

買うより難しい、中古マンション「売り」事情

日刊SPA!の記事で面白いものを発見しました。

漫画家(名前は知ってるけど漫画は読んだ事ない)かコラムニストか分かんないけど、木村和久さんという方が代官山のマンション(1DKの事務所)を売却するに際して苦労した話しです。大手不動産業者をバッサリとぶった切ってます。


郵便受けにマンション売却を誘うチラシが入っている件
チラシには「このマンションを買いたいというお客様がいます」とか書いてあるけど、結構な頻度でネタ・おとりである類らしい。
前の事務所のライオンズマンション西新宿にも大量にチラシが入ってたけどあれもおとりだったのかな・・・「このマンションを買いたいというお客様がいます」「お嬢様の進学の為に」とか書いてあったので、文化服装学院(今は名前が違うと思う)に進学が決まった地方在住の親御さんなのかな・・・とか勝手に思ってたんだけどね。


木村さんは知らずに大手不動産会社と売却するための媒介契約を締結しました。
言われるがまま(というのは専ら本人の弁だが)「専任媒介」契約を結んだ事を後悔しています。
「専任」なので他の不動産屋さんとは、契約が出来ない仕組みになっていた事も知らなかった。

某サイトから引用
「不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。 媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを依頼主(売主)が選択することができます。」


木村さんは専任媒介契約を結んだ不動産業者についてこう書いています。
「だいたいそいつのやっていることって、インターネットにアップして、お客さんが来るのを待ってるだけだからね。ヤフーオークションよりひどいかも。ちゃんと客連れて来いってば」・・・だそうです。

ネットにアップしてそれを見たお客を案内するだけの簡単なお仕事・・・とまで言っています。

また、契約の形態については「もし不動産を売るなら、絶対一般媒介で契約するに限ります」と断言!
この違いがいまいち世間の人には浸透していないんだよね〜

引用元http://www.home-uru.com/baikai.html

\貲で涓襍戚
・依頼した1つの不動産屋との契約で、他の会社には依頼できません。
・他社の媒介により成約したときは違約金が発生します。
・本人が自分で買い手を見つけたときは、営業経費など費用を支払う必要があります。
・依頼を受けた仲介業者は、売主への2週間に1回以上の状況報告が義務づけられています。

∪貘粟貲で涓襍戚
・依頼した1つの不動産屋との契約で、他の会社には依頼できません。
・本人が自分で買い手を見つけたときでも、成約してはいけません。
・他社の媒介により成約したときや、自分で買い手を見つけて成約したときは違約金が発生します。
・依頼を受けた仲介業者は、売主への1週間に1回以上の状況報告が義務づけられています。


・複数の不動産屋と媒介契約を結べます。
・契約する社名は明らかにする必要があります。
・明示していない仲介会社の媒介により成約したときは、営業経費など費用を支払う必要があります。

※上記いずれの方法でも、契約期間は3カ月間となっています。こちらから申し出ることにより、延長することが出来ます。



木村さんは専任が切れた後、一般媒介契約を複数の大手不動産業者と結びました。
・・・で不動産業者はどうしたかと言えば「けどね、やってることは、どこも同じ。ネット、特にヤフー不動産に上げてさ、同じ物件が何回も紹介され、被ってしょうがない。」「こんだけ大手不動産販売会社が顔を揃えていながら、ネット以外、営業しないし。」

な〜んだ・・・


つづく。

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4月から機能性表示食品制度が始まります。

2015年03月13日 | お食事
4月から機能性表示食品制度が始まります。
現状では食品が健康に与える効果をうたうには国の許可が必要になりますが、4月から解禁?になります。(日経MJ:3/13より)

例えば「DHA入り」としか表示できなかったものが「血中中性脂肪の気になる方に適してます」と表示できるようになったり、「コラーゲン入り」と表示していたものが「肌の感想が気になる方に適した食品です」・・・などと表示することができるようになり、消費者に商品をアピールしやすくなることで、健康食品関連の市場が拡大する可能性があります。

しかし健康維持の範囲を超えたり、病気の予防や治療に有効と思わせる表現は認められないことに注意が必要です。
事業者は表示の科学的根拠を消費者庁に届け出れば無審査で60日後に販売することができることから、誤解を招いたり健康被害が出たり・・・といった危険性も潜んでそうですね。。。


【2015年春スタート】トクホ、栄養機能食品に続く「機能性表示食品」とは

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コクヨの新商品 針なしステープラー<ハリナックスプレス>がいい!

2015年03月07日 | 書籍・音楽
去年だったかな、コクヨから新しい針なしステープラーが発売されました。

その名も<ハリナックスプレス>


実は、以前にも「ハリナックス」という商品は存在していて、機能的な文房具に目が無い私はそっこーで買い求めました。
で、使いました・・・でも、紙に穴が開いてしまうので、ちょっと使いづらかったので、棚に仕舞ったままになっていました。

ところが、今回の新商品は「金属歯で紙を非常に強い力で圧着することで穴を開けずにコピー用紙5枚程度をしっかりときれいにとじることができます。」(コクヨのサイトより抜粋)という代物です。

私も買ってみたのですが、これが思いのほか使い勝手が良いのです。

圧着部分が弱くて、解けてしまう事もあるのですが、最終的にシュレッダーにかけたり、宅急便の機密文書のリサイクルに出したりしても、わざわざホチキス(ステープル)を外さなくて良いというのが環境にも良いし、手間もかからず非常に便利です。

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びったれ!!!いよいよ映画化!

2015年03月06日 | 司法書士制度
田中圭主演のドラマ『びったれ!!!』が映画化、原作者・田島隆が全面監修

司法書士を題材にしたドラマ「びったれ!!!」ですが、好評につき?映画化が決定したそうです。

ドラマはなぜか関東ではTVKとかテレビ埼玉で放映され、しかも30分番組といういかにも司法書士が主人公!!・・・という感じだったのですが、ところが中身はなかなかどうして、意外にも面白いのです。
(以下、多少のネタばれが含みます)

ほとんどが恫喝というか司法書士関係ないし、というか法律関係ないし・・・という方法で問題を解決するのですが、たま〜〜〜に非常に考えさせられる内容の回(7話とか)があります。

ドラマの出演者も国広富之(代表作「噂の刑事トミーとマツ」)しか知らなかったけど、田中圭も森カンナもいい演技をしています。


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打ち合わせの効率を格段に高める4つの原則

2015年03月05日 | その他
今日の日経MJから・・・

・打ち合わせは仕事を円滑に進めるための手段なのに、それが障害になってしまっては本末転倒である。
・生産性を高め、アウトプットの向上につなげるにはどうすればよいのか?

打ち合わせの密度を高める4つの原則

‖任噌腓錣擦良要性を見極める
∋臆端圓鮃覆蟾み、役割を明確に
5賃蠅任呂覆、目的を強く意識
せ間は短く、早く終わる準備を


△錬型優襦璽襪噺討个譴詼‖Гあって、会議の参加者が7人を超えると1人増えるごとに実行可能な意思決定ができる確立が10%ずつ下がるというもの。
(10人参加→3割減 15人参加→意思決定の有効性はほぼ0)

会議で初めて資料(内容)に触れるというのは少し非効率な気がします。
参加者が無言で資料を読み込む時間沈黙して・・・というのでは、読み込みには集中できても、その後の議論が長引くことになりそうです。
かと言って、あらかじめ読んでおくように・・・というのも結構大変なんですよね。

また、資料が出来上がるのが直前だったりもするし。
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自転車事故と自転車保険について

2015年03月04日 | その他
「自転車事故」の恐るべき高額賠償。保険加入は「必須」(JIJICO) - goo ニュース


数年前から自転車による事故で高額の賠償を言い渡す判決が続いている・・・というニュースが耳に入ってきました。今や自転車乗りにとって自転車保険の加入は必須ともいえる状況になっています。


かくいう私もセブンイレブンで入れる自転車保険という物に加入していますが、月々数百円の掛け金ですので、安心をお金で買う!・・・と考えれば安い費用です(保険料控除の対象にはなっていないようです)。
もちろん、保険に入る際の「補償内容」の確認は必須ですが・・・

ま、請求しても保険会社が払ってくれるかは別問題ですがね(笑)
(詳しくは保険会社の不払い問題で検索してみてください)

参考にしたいサイトとして挙げたいのは・・・2015年度 顧客満足度の高い自転車保険ベスト5
※当ブログはステマではありません。

しかし、保険はあくまでも保険です。
運転をする人は自分が交通ルールを遵守しなければならないのは当然ですので、無事故・無違反を継続して行きたいところです。
しかし、自転車運転のマナーが悪い人が目に付きますね。

【自転車の運転でイラっとするランキング】(※個人の意見です)
1.歩道から車道に進路を変える際、後方確認しないでいきなり飛び出してくる自転車
2.車道を逆走
3.携帯を見ながらの運転(と言いつつ俺も電話しながら自転車乗ってパトカーから注意された経験あり)
4.ヘッドホンして音を遮断し、自分の世界に入っている人



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弁護士から見た「お金を貸すときに注意すること」

2015年03月03日 | その他
弁護士 小川義龍 の言いたい放題というブログで「お金の貸し借りにまつわるトラブル」について小川先生の考えが書いてあります。あくまで一般の方向けに注意を喚起しているようです。

また、貸した後に回収できなくなって困っている方への解決策の道しるべ(ああ、これは返ってこないかもな〜という方への助言も含め)にもなるんじゃないでしょうか・・・


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