住宅ローンを借りるのに保証人は必要？1

住宅ローンを借りるのに保証人は必要？

「借金の保証人にはなるな」という言葉をよく聞きます。それほど、保証人の立場は思いものですが、借金に保証人はつきもの。では、住宅ローンを借入れするときにも保証人は必要なのでしょうか？

保証人とはどんな人？
マイホーム購入に欠かせない住宅ローン。保証人は必要？
借金の保証人にはなるな、とよく言われますね。保証人は怖い、大変だというイメージがあると思いますが、保証人とはどういう立場なのでしょうか？

民法上では、「主たる債務者がその債務を履行しない場合にその履行をなす債務を負う者をいう」とされています。つまり、お金を借りた人（債務者）がお金を返さなければ、保証人が代わってお金を返す義務があるということです。お金を貸す側としては、万一返済が滞れば、別の人から返済してもらう保険のようなものですね。

住宅ローン借入れの場合には保証会社の保証が一般的住宅ローンは、数千万円の借入れをするものですから、誰かに保証人になってもらわなくてはならないと、それこそ大変です。また、金融機関も返済能力のある保証人でなければ意味がありませんので、保証人が誰でも良いわけではありません。

このようなことからも、住宅ローンを借入れする際には、保証人の役目をしてくれる保証会社の保証をつけるのが一般的です。住宅ローン借入れの要件に、「所定の保証会社の保証を得られること」と書いてあれば、家族や親戚で保証人になってくれる、という人がいても、保証会社の保証が必要となります。

また、最近では、保証人不要という住宅ローンも多くなってきました。その代表的な住宅ローンがフラット35です。その他、新生銀行、ソニー銀行なども保証人不要です。

住宅ローン金利は何故変動するの？ 金利が動くワケ、教えます2-4

住宅ローン金利は何故変動するの？　金利が動くワケ、教えます

住宅ローンの金利が変動するのは、基準にしている「財政投融資貸付金利」「長期プライムレート」「短期プライムレート」が動いているからというのは前回お話しました。では、この基準はどうして動くのでしょうか？

仕組みを知っておけば、お得のチャンスも！

2回にわけて、金利の仕組みについてお話しました。今回は、金利アレルギーを取り除くのが目標のため、だいぶはしょった説明になっています。金融相場を読むことはとても困難で、足し算や引き算、理論だけで計算・予測することは出来ません。しかし、なんとなくでも金利の仕組みを知っておけば、現在の金利局面を感じ取ることは出来ると思います。

金利局面を知ることは、住宅ローンにとってとても大切なことです。借りる前は特に、現在の金利局面を確認してから、変動金利にするか、固定金利にするか決めることをお勧めします。

もちろん借りた後も、固定期間終了後に金利体系を選択するときや、繰上返済などに役立ちますので、金利情勢には敏感でいたほうがお得をするチャンスが広がるとも言えるかも知れません。

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住宅ローン金利は何故変動するの？ 金利が動くワケ、教えます2-3

住宅ローン金利は何故変動するの？　金利が動くワケ、教えます

住宅ローンの金利が変動するのは、基準にしている「財政投融資貸付金利」「長期プライムレート」「短期プライムレート」が動いているからというのは前回お話しました。では、この基準はどうして動くのでしょうか？

「短プラ」は「公定歩合」「短期金融市場の取引」がカギ！
現在、民間金融機関が扱っている住宅ローンの主流は、「短プラ連動型」の住宅ローンです。この短プラは「公定歩合」と「短期金融市場の取引」に影響します。

■公定歩合とは？
「公定歩合」とは、『銀行の銀行』と言われる日本銀行（日銀）が金融機関にお金を貸し出す時の金利のことです。

日銀は、国内経済にお金が余っていると判断すると公定歩合を引き上げ資金のダブツキを調整、お金が足りないと判断すれば公定歩合を下げ、経済の循環を促すという政策を行なっています。日銀の政策判断により、公定歩合は上下します。ちなみに昨今の「超低金利」はこの政策（公定歩合引き下げ）によるものです。

公定歩合が変動すると必ずニュースになりますので、新聞記事で目にしたり、ニュース番組で耳にすることが簡単に出来ます。

▼公定歩合が高いと…
日銀・公定歩合引き上げ
金融機関 ・高金利で借り入れ
企業・貸出金利を上げる
個人・貸出を減らす

▼公定歩合が低いと…
日銀・公定歩合引き下げ
金融機関・低金利で借り入れ
企業・貸出金利を下げる
個人・貸出を増やす

■短期金融市場とは？
「短期金融市場」とは、1年未満の短期で資金を運用・調達する市場です。そのなかでも短プラに影響するのが、「コールレート」や「CDレート」というものですが、難しいのでここでは説明を省きます。このレートの動きを知っておく程度でいいと思います。

ところが、超短期で取引されるものですし、外部からは見えない取引もありますので、すべてを把握することは困難です。新聞の債券市場欄などにのっている『3ヶ月物のCD（譲渡性預金）』相場を見て、だいたいの動きを見る程度でよいでしょう。ちなみに、コールやCDがどんな取引かを知っておきたい方は下記を参照して下さい。

【コールレート】金融機関同士がごく短期に資金を貸し借りする時の金利のこと。翌日物や3ヵ月ものなど超短期。金融機関しか取引に参加できない。
【CDレート】譲渡性預金金利のことで、銀行が発行する無記名の預金証書。預金者が第三者に対し自由に売買でき、企業や地方自治体などが参加する短期金融市場で取引される。

■住宅ローン金利＝短プラ＋α
金融機関は、公定歩合や短期金融市場での動きを見て短期プラを決定します。各機関が独自に決定するので、銀行間で若干の金利差が出てきます。短プラ連動型の住宅ローン金利は、短プラにプラスα（コストや利益分）を付けて決定しますので、金融機関によって短プラ基準が同じでも、プラスαで差別化を図る機関もあるようです。

住宅ローン金利は何故変動するの？ 金利が動くワケ、教えます2-2

住宅ローン金利は何故変動するの？　金利が動くワケ、教えます

住宅ローンの金利が変動するのは、基準にしている「財政投融資貸付金利」「長期プライムレート」「短期プライムレート」が動いているからというのは前回お話しました。では、この基準はどうして動くのでしょうか？

財投金利は長期国債の動きがカギ！
公的ローンの金利基準になっている「財投金利」は「長期国債の流通利回り」の影響を受けます。

■国債は国の借金
国債とは、国が発行する債券です。投資家が国債を購入すると、その資金が国に入り、国は投資家からお金を借り入れるというイメージです。投資家はある一定期間債券を保有する（＝お金を貸す)代わりに、利息を受け取り、償還期間が来ると元本が返金されます。保有期間によって、短期国債、中期国債、長期国債、超長期国債という名前が付けられています。

■「市場」で売買されるから“値段”が変わる
さて、投資家は、期限がくるまで国債を保有していてもいいのですが、「市場」で売ることも出来ます（一定期間後）。市場では、売りたい人と買いたい人の折り合いがついたところで値段がつきます。売る人が増え買う人が減れば値段が下がり、売る人が減って買う人が増えれば値段は上がります。

特に金融市場では、国内・世界経済の環境、為替、首相発言や外交勢力などなど、いろいろな要因で取引の希望が変化します。この市場でのやり取りの時につけられる国債の“値段”が流通利回りだと思って下さい。少々乱暴ですが、わかりやすいと思います。

【流通利回り】 購入した債券の額面の実質的な金利のこと。例えば、10年物・額面100円の債券を5年後に市場で97円で購入した場合、残存年数5年分の利息と本来の額面との差額（3円分）を含めて計算しなおした利回りのことです。

■財投金利は財務省が決める
財投金利は、この長期国債（10年物）の流通利回り動きを見て、財務省が決定します。もちろん、国内経済の景気調整という政策的な要素をある程度考慮して決めますので、乱高下することはあまりありません。そして財投金利が変われば、公庫金利などの公的ローンの金利も財投金利の変化分に応じて変化するという仕組みなのです。

「長プラ」は「金融債」の影響を受ける！
「金融債」とは、仕組みは国債とほとんど同じです。異なるのは発行するのが、国ではなく、民間金融機関（長期信用銀行）という点と償還する期間が5年か10年という点と考えるとよいでしょう。

これも、金融市場で自由に売買されていますので“値段”も変化します。「長プラ」はこの利回りを基準に決定されます。しかし、長プラ連動型の住宅ローンは、94年以降、あまり取り扱われなくなり、現在は、信託銀行、生命保険会社など一部の金融機関での取扱いとなっています。