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都心ワンルームの不動産投資は本当に有望か?

2015-03-03 22:25:21 | 不動産
都市部での不動産投資か活発なようですね。
以前に不動産投資の一括資料請求サイトをご紹介を
させて頂きましたが、改めて検証してみる事にしました。

一括資料請求サイトにある不動産投資は・・・
◇都心
◇新築マンション
◇ワンルーム
についてのものです。

私自身、東京で不動産投資のセミナーに参加した経験
があるのですが、その内容は・・・
◇都心(東京・横浜・川崎)
◇中古マンション
◇ワンルーム
という内容でした。

日本●託さんと、ギ●コムさんです。
日本●託さんは新宿で、ギ●コムさんは五反田でした。
新宿に比べて五反田はのどかな感じでした。余談です。。

セミナーの内容としては、不動産投資で将来の年金対策の
備えを今からしましょう。という主旨の内容で、都心のワン
ルームマンションは地方に比べ、圧倒的に空室リスクが無く
売却の流動性が高いというものでした。
事実、日本の人口は都心部で2030年までは増え続けると
いう調査結果もあり、空室リスクは極めて低い状況にあると
思います。外国の方も増えていますしね。

その時は、すごく魅力的な内容に思えました。

中古ワンルームマンションは2種類に分けられていて・・・
①築浅物件⇒新築後10年程度
②バブル期物件⇒1990年代バブル期の物件
こういう説明を受けました。

利回りが高いのは②バブル期物件
空室リスクが低く・売却流動性が高いのは①築浅物件
との事でした。

販売価格帯は・・・
①築浅物件⇒1,500万円~2,000万円
②バブル期物件⇒1,000万円~1,500万円
でした。(紹介された物件はです)

◇家賃収入⇒月8万円程度、年間96万円
◇管理費・火災保険などの支出⇒年間15万円程度
◇固定資産税⇒10万円程度
◇初年度⇒不動産取得税20万円程度

頭金の金額、ローン年数、金利にもよりますが
実質利回りで4%くらいの内容でした。

ギブコムさんの場合、提携銀行で金利2.4%という説明を
受けた記憶があります。

(余談)
銀行融資は、ご自身の取引のある銀行を選んだ方が良いと
思います。私は地方出身ですので、この話を地元の銀行さん。
いわゆる第2地銀に相談したところ、金利1.8%と言われました。
ずいぶん差が出るものだな~と思いました。
結局、マンション購入には至らなかったのですが・・・。
理由は後述します。

2社さんともに、社員さんはとても感じがよく、押し売りセールス的な
ことは一切ありませんでした。(現在も)

さて、不動産投資の一括資料請求サイトに話を戻します。

一括資料請求できる会社は5社のようです。
①㈱グリップ
②㈱メイクス
③㈱レビア
④㈱ブロードブレインズ
⑤㈱日本ワークス
5社に共通する物件の内容は・・・
◇デザイナーズマンション
◇新築
◇自社開発・管理・販売物件
◇賃貸管理もします
という内容ですので、5社とも総合力のあるデベロッパー
であると言えます。

そこで各社の特徴を調べてみました。

①㈱グリップ
横浜・川崎を中心に、自社開発シリーズ「Lea(レア)シリーズ」と
「MORE(モア)シリーズ」を展開。Leaは投資用、MOREは実需用
として、どちらも大人気の様子。ネット上の口コミ評価も上々で
した。

②㈱メイクス
東京都心を中心に、自社開発シリーズ「メイクスデザイン」を展開
賃貸入居付けに強く、入居率98%が売り。
ネット上の口コミ評価に関する情報は見受けられず。

③㈱レビア
大阪・京都・神戸を中心に自社開発シリーズ「アクアプレイス」を展開
ネット上の口コミ評価に関する情報は見受けられず。

④ブロードブレインズ
東京都心を中心に自社開発シリーズ「レジオス」を展開
ネット上の口コミ評価に関する情報は見受けられず。

⑤日本ワークス
東京都心を中心に自社開発シリース「ブライズ」・「フュージョナル」
「ベルグレード」を展開
ネット上の口コミ評価は、やや営業熱心過ぎるとの評判。

こういう特徴がありました。

個人的には①と②がお勧めなのかな~・・・という印象を持ちました。

恐らく資料請求をしてみると、各社ともにある意味で似たような案件
が送られてくるかと思いますので、決め手は・・・
☆物件の土地勘があるかどうか
☆主要駅からの徒歩距離⇒10分以内が理想
☆築年数
☆実質利回り
☆担当営業さんの対応
になってくるのだと思います。

不動産投資は、投資の中でも唯一、銀行からの借り入れができる
レバレッジの効いた投資です。
リスクもありますが、家賃収入という安定性もありますので、検討に
値する投資だと思います。

一度資料請求をしてみて、勉強する気持ちで資料に目を通すだけ
でも価値があると思います。

⇒ 不動産投資の一括資料請求サイト

私が購入に至らなかった経緯を少しお話しします。
決定的な理由は、利回りの低さに尽きます。

地方都市に住む身としての独特の事情もあると思いますが、
地方には利回り10%以上の物件がゴロゴロあります。
区分マンションも一棟物も。
それを目の当たりにしてしまうと、実質利回りとは言え、4%
程度では・・・・・投資と言えるのかどうか悩んでしまいました。
前述した地方銀行の支店長さんは、東京の支店にに勤務し
ていた事もあり、都心の賃貸付けの強さを実感しており、融資
には大変乗り気でした。3戸くらいまとめていかがですか?
とも言われました。

投資ってそんなものなのかな~
銀行さんがOKなら間違いないのかな~

なんて考えたりもしました。

けれども・・・結論は・・・ 空室リスク<利回り

というのが私の結論でした。
現在は地方都市でアパート2棟(計16戸)を所有しております。
まだ所有して1年未満ですので、良い悪いの判断は出来ませんが
私としては良かったと思っています。
家賃等の管理は、管理会社さんに任せていますので、日常的には
何もする事はないのですが、2棟とも自宅から車で30分以内ですの
で、休日はたまに掃き掃除をしたり、草むしりをしたり。

結局、不動産投資に答えは無い!!
という事に尽きると思います。知り合いには私と同じスタンスで不動産
投資をしている方もいますし、億単位の借り入れをして不動産投資を
している方もいます。
幸い私のまわりは、皆幸せだと言っていますので、物件選びに間違い
がないのだと思います。
物件の地域や建物もこれといった法則もなくマチマチなのですが・・・(笑)

各々の考え方が良い物件にもしますし、悪い物件にもなる。
本当におもしろいですよね。

最後に、不動産投資は投資と言えども、入居者さんあっての収入です。
やはりお客様商売です。そこは忘れてはならないと思います。

長々とお付き合い頂きありがとうございました。
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