金融商品の基礎知識（不動産投資)

不動産投資には、不動産の実物を投資するものと証券化されたものを投資するものの二つに分けられます。それぞれについてのメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？

実物の投資　アパートやマンションに直接投資するものです。
メリットとしては、①投資不動産を購入する際に低金利でローンを組むことにより少ない投資で大きな効果が期待できます。②家賃収入は退職後の年金代わりとなります。③不動産購入の際にローンを組むときに団体信用保険に加入しておけば万一の場合に遺族年金の代わりになります。④景気の好転による不動産価格の上昇がインフレによる預貯金の目減り分をカバーします。⑤相続の節税対策になります。⑥ペイオフ対策である現金預金分散効果があります。
デメリットとしては、①不動産を現金化するのに時間がかかります。②金利が上昇した場合運用利回りが相対的に低下します。③不動産価格が予想外に下落するリスクがあります。④空き室が出るリスクがあります。⑤老朽化や損壊のリスクがあります。⑥地震や火事など不測の事態が起こるリスクがあります。（保険に入るなど事前の対策が必要)。

証券化商品の投資　証券化商品には不動産投資信託、商法上の匿名組合を利用した商品、ＳＰＣ法にもとづく特定目的会社商品があります。
メリットとしては、①少額から投資できます。②購入時の手続きが簡単で売却するのもスムーズです。③投資先を分散することで空きやリスクを低減できます。④株式投資に比べて値動きが少なく元本われリスクが少なくてすみます。⑤投資額に対する年間配当額が他の金融商品に比べて高い。⑥インフレに強い。
デメリットとしては、①市場の需給動向や運営会社の財務状況による価格変動のリスクがあります。②運営会社の収益悪化による配当金減少のリスクがあります。③運用会社のリスクのほかにその母体になっている不動産会社の信用リスクがあります。④投資物件に重大な瑕疵があったり、空き室が出ることによって配当が減るリスクがあります。