三鷹の不動産屋社長のブログ

創業平成7年。今年で23年目を迎えるミタカホームズ代表。三鷹青年会議所OB。超プラス思考男で南国大好き!

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なかなか決まらない賃貸物件を決めるための方法

2009-12-18 22:17:13 | 不動産あれこれ
賃貸物件のオーナーの皆様物件が空いてしまって、なかなか決まらない・・・
1ヶ月以上たつのに、申し込みが一度も入らない・・・3箇所の賃貸不動産やに頼んでいて、早い者勝ちにいつもしている・・・

いろいろなオーナー様がいらっしゃると思います。

不動産賃貸物件を、業者に募集依頼をお願いする際、皆さんお悩みになります

また、賃貸物件を管理を依頼する際にも、悩みはたくさんあります。

私も、自宅にアパートの部屋2Kが4室あり、自分の会社で空いた場合募集をしますが、非常にあせります。

大体の場合、オーナー様はこう考えます。

物件が荻窪駅から20分のところにある(私の場合)

駅から遠いしな~、日当りは負けないくらい良いけど、建築後20年たってるし、見た目の塗装が汚れてきているのもちょっと気になる、そろそろ塗りなおさないと。

などなど。

心配事はたくさんあります。

募集をする際にも、①たくさんの業者に頼んだほうが早く決まるかも・・・
②ミニミニ・エイブルに頼んだほうが早く決まるかも・・・
前にすんでいた人が退出する際の原状回復のリフォームで、お金をもう少しかけておけば早く決まったかな・・・(けちけちしすぎてもいけません。もちろん過剰にリフォームやさんがいうがままリフォームをするのは大反対ですが・・・)
①は売買でもそう思う人が大勢います。
答えは、ひとつに頼んだほうが良いです。
街の不動産やさんに一社だけ頼むのが最善の方法です。また、部屋ごとに色々な不動産屋に頼むのではなく、ひとつに絞って頼んだほうがえてして良い結果がでます。

極意としては、逆側の立場にたって考えてもらえればよく分かりますよ。

不動産やの立場では、どうでしょう??
自分の会社だけではなく、他にも不動産屋さんにも募集依頼すると、まずその物件には広告代を優先的にはかけません。お金を掛けて広告をしても、他の不動産屋さんに先に決められてしまっては、元が取れないからです。

ではどうすればよいのでしょう?

ひとつの不動産屋に絞り、その不動産屋ととことん付き合うのです。

提案も何もしない不動産屋なら会社を変えたほうが良いでしょう。

昔からの不動産屋さんは、店の前に白黒で物件情報を出して、業者間でみることのできる端末「レインズ」にだけ登録をする。そんな業者がまだまだ多いです。それでは他の営業の優れている不動産会社がお客様をつけてくれるのを待っているだけの営業でしかないのです。それではだめです。

おじいさんおばあさんでやっている不動産会社とくに管理会社に多いですが、今は物件が豊富な時代なので、それでは良質の少ないお客様をゲットすることはまぐれでしかないのです。
②はどうでしょう?
エイブル・ミニミニのような営業力の強い、言い方を替えれば、お客様を申し込みをいただくまで会社から帰さないというやり方をしている会社はどうでしょう。

押されないと決められない優柔不断なお客様にはもってこいです。でも、色々見てみたいし、今日は忙しいから一つだけ見て、また今度という人には地獄です。
案内してくれる人は、ほとんど何もしゃべりません。この案内係の人のことを業界用語で「案内ボーイ」といって、その役目は、上司より指定された物件を、指定された順番に、無駄な時間を使わず、見せた上で、とにかく会社までそのお客様を連れて帰ってくること。

この案内ボーイは、このお客様を会社まで連れ帰ると、次のお客様の案内に指示を出され、また、会社を出て行きます。
会社に戻ると、クロージング係の上司がでてきて、「どうでした?この3件目の物件よかったでしょう?これなかなか空かないんですが、今回見れたお客様は大変ラッキーですよ」などといって持ち上げ、誘導してクロージングをします。

このクロージングで、根負けして「申し込みをします」ということになれば、ここで、クロージングの担当の上司の役目は終わり、次は、契約業務担当がでてきて、計算書を作ってきて、いつまでにいくらこちらの口座にお振込ください。できあmしたら、今日、申込金を1ヵ月分いただけますか?なんてことに・・・

2月や3月はこのような光景は、さらに至るところで見られます。
でも、いいなって思った物件は、同時に3人以上の人がいいなって思っていると思わないといけません。

オーナー様のほうから見れば、「すぐお客様をつけてくれる」だけなら良いのですが、営業マンは「数字」をあせるあまり、とにかく契約すればよいと思っています。そこが、怖いところです。
賃貸物件は、一度入居者に契約を結んで入居してもらうと、オーナー様は「商売」でお部屋を貸して、「お金」を入居者からもらっているわけですから、契約書に特約などで色々な縛りをしても、日本国にいる以上、憲法より強い法律はないのですから、オーナー様の理屈は、すべて入居者の憲法の「通常の生活を営む、生きる権利」に負けてしまうのです。

滞納したからって、どこかのオーナーさんみたいに、アパートに火をつけて追い出そうとしては自分のほうが犯罪者になってしまいます。

かといって、「滞納者」はきつい督促のものから順に自分が支払う順番をきめて支払います。ゆるい督促では、後回しにされます。
だからこそ、入居時の「審査」はとっても重要ですが、全部はわかりません。
一言だけ言えるとすれば、契約したら終わり、入居者を見つけて契約したら終わり、自分は担当じゃないからわかりませんなどという会社には頼まないほうがより安心安全な賃貸経営ができるというものです。

③はどうでしょう?
自分の「商品」である「賃貸物件のお部屋」は、同地域、同値段帯の同規模の物件のコンペティター(競合者)より勝っていますか??????
他の人がオーナーの物件を見に行ったことがありますか??
決まりやすい内装、お金のかからない内装はどういうものだと思いますか?

あなたの物件は、自分の売り物「商品」です。
自分の中の限られた予算の中で最大限の魅力を出す努力をしましょう!!!!

「さっき見た物件とはここが違うね」ってきっと見た入居者もつぶやくと思いますよ!


弊社の反響の場合、このブログを通じてのお客様がこのところ多くなってきて頂いていますが、反響のほとんどが、「ヤフー不動産」「HOMES」「センチュリー21ネット」「SUUMO」からとなっており、ここに物件情報を載せていない不動産会社【小さな不動産会社はお金がかかるから載せられないのです】

貸主と不動産会社という二つの立ち居地から考えると、結論はこうなります。

基本的にどこの物件もインターネットの時代ですので、ネットを通じて集客し、お客様をつけることができます。でも、例えば、三鷹に住もうとしている人は、三鷹の不動産会社をいくつか下調べをしたうえで、回って物件を探し、決定しているのです。

勿論例外もあります。

例えば、弊社では、私の修行時代からお付き合いさせていただいているオーナー様が、五反田・大崎におり、いまでも募集や更新業務・トラブル対処などさせて頂いております。

現地にも看板を出させていただいているので、現地の看板を見てという電話も直接お客様からかかってもきます。

大手不動産広告サイトにしっかりと広告を普通に出してくれる、そして決まらないときは簡単に値段を落とす方法でなく、問い合わせはあるのか?問い合わせがないならば値段や条件が原因と考え、問いあわせはあるけど、案内がない物件は、図面が魅力的でないんではないかとか?問い合わせがあって案内もある物件だが、決まらない場合は、物件の室内や設備、物件周囲の環境等に問題がある場合が多いとか・・・そのようなことを調べてアドバイスをしてくれるような不動産会社であれば、そこひとつの業者に絞ったほうが決まりやすいのです。

と、ここまで書いてきましたが、なかなかどうして不動産会社も忙しくしています。なので、オーナー様自身も自分の大事な商品をどうしたら決まるかを真剣に考え、それに対して投資も少しはしないと、他との差別化ができないため、これだけ物件が多くなってきてしまうと、決まらないのです。

年内平成21年もあとわずかですが、弊社は、会社としては25日夜で年内営業終了の予定。でも、年内退去者で、どうしても都合が付かない方の依頼で、27日も退出の立会いを行います。

まだまだ頑張りますので、年明けに物件を探そうと思っていらっしゃる方もぜひ、お問い合わせの上、ご案内させて頂きたいと思っております。

どしどし、ご要望お待ちしております!!

三鷹南口で賃貸探しは、センチュリー21三鷹ホームズまで

担当は、おなじみ店長の平林 亮 です!

ご連絡お待ちしております!!


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