三鷹の不動産屋社長のブログ

創業平成7年。今年で23年目を迎えるミタカホームズ代表。三鷹青年会議所OB。超プラス思考男で南国大好き!

広告

※このエリアは、60日間投稿が無い場合に表示されます。記事を投稿すると、表示されなくなります。

決まりにくいお部屋の「商品化」をぜひしましょう!!

2016-06-13 18:05:14 | 不動産あれこれ
現在賃貸物件は、三鷹駅前および徒歩15分圏内でも相当数の空き部屋がございます。

その中でも、ワンルームや2DKなどは、この時期は特にお部屋探しに来られる人も少なくなってきて

、その中で自分の物件を「選んでもらわないと決まらない」という時期です。

新築物件や、地区5年以内の築浅物件に関しては、それほど苦労はしていないでもお客様が借りてくれます。

では築10年以上たった物件は、どのようにしたら「お客様に選んでもらえるのか」・・・・

決まらないのには、決まらない理由があったりします。

まずは、物件をお持ちの貸主様としては、ご自分のお持ちの空室がどういう状況かを管理会社もしくは

仲介を依頼している業者さんに聞いて確認しましょう!!


①物件の問合せはありますか?

②物件の内覧はどの程度ありますか?

③物件の内覧があると仮定して、物件の内覧があるのになぜ決まらないのでしょうか?

④お申し込みがはいるのに、決まらないですか?



この4段階となります。


簡単に説明します。

物件の資料がきちんとできていて、一般に公開されている物件であれば

依頼している募集元の業者さんに対して、ほかの不動産会社から物件の問合せがあるかどうか聞けば、

まずご所有の物件がそもそもお客様に紹介しよ言うと思うような物件かどうかがわかります。

次に、募集元の不動産屋さんに、借りる目的でお部屋を探しているお客様がどの程度問合せがはいっているかを聞きます。

1週間で2件以上の問合せが入ってきているようであればまずまずですが、1週間に1件もないようであれば、

物件が市場に対して魅力的なものではないということです。

この場合、ネット掲載している写真が魅力的でないか?枚数は少なくないか?ご紹介資料にコメント等ちゃんと書かれているか?

ネットを通じてお部屋探しをしているお客様からの問合せがはいっていない場合、物件の今の状態を見直さなくてはなりません。

○お部屋の照明はつくようになっているか(お部屋の照明がつかない場合、せっかく内覧にいってもお客様の感度がでません)

○お部屋はリフォームもしくはせめてルームクリーニングが終わっていて募集されているか?(お部屋の中が汚い場合、今のお客様は

このお部屋がどこまでリフォームされて、きれいになるのかがわかりませんし、不安になるためパッと見てきれいな物件に流れる傾向
があります)→たまにお部屋の申し込みが入るまでリフォームやクリーニングをしない貸主様がいらっしゃいますが、このパターンだ
と今の人はきれいになったお部屋が想像できないため、パッと見で判断ができる物件のほうを選んでします場合が多いです。

募集依頼をしている不動産業者さんには、そこそこの問合せがはいっているのに、案内および内覧につながらない場合は、
見るに値しない中途半端な物件の状態であるということが多いのです。

では次に、内覧もあり問い合わせもちゃんとあるのに、(たくさんの業者さんがお客様を連れて内覧してくれているのに決まらない
場合は、どうか・・・・? 
この場合は、ネットの写真や、販売図面ではよさそうに見えたけど、実際にお部屋に行ってみたらお部屋の中が古臭かったとか、
眺望があまりよくなかったとか・・・駅から物件まで歩いてみたら意外と遠かったなどさまざまな理由が考えられます。
(物件に原因があるか、物件に行くまでのアプローチに問題があるか、距離が遠いかのどれかが原因)

◎物件の商品化について

物件は、募集の依頼は出して公開しているけども、何もしないで決まるのはラッキーです。

基本的なポイント① 依頼する不動産業者は、できるだけ一つの業者に決める。


        ② お客様をご紹介してくれる客付けの都心の不動産会社が本物件を内覧するのに選んでもらえるよう
          「客付け業務報酬AD」を貸主は用意して、どの業者も自分の物件人お客様を紹介することが得なこと
          という印象を与える。→効果としては、募集元をたくさんの業者にお願いするより、一社にしぼって、
          客付け業務報酬ADを貸主から出したほうが、より多くの不動産業者がお客様をご紹介してくれます。
          一般媒介で多くの業者に募集を依頼すると、そのそれぞれの業者さんは他決をこわがり、広告費を使い
ません。

        ③ キャンペーン等を実施して、フリーレント(期間を決めて家賃無料)。


        ④ 物件の室内だけではなく共用部分にも目を配り、きれいにしておく。

        
        ⑤ 例えば賃料90000円管理費込の物件であれば、初期費用を下げるために賃料85000円管理費
          5000円というように、わけてあげる。礼金や敷金は賃料を基準にしているので、効果としては、
          お部屋を借りる際の初期費用が少し抑えられるという点で利点がある。

        ⑥ 室内に室内に天井照明や・ガスコンロが入居者マターになっていてついていない物件の場合、期間を
          設けてこの期間にお申し込みをいただいたらもれなく天井照明とガスコンロをつけますなどと、室内
          設備の充実を図る。

        ⑦ 女性向けの簡単にできる設備アップは「室内物干し」の「ホスクリーン」の取付
          (これ以外に効果あります)

        ⑧ 蛇口に取り付けるタイプの「浄水器」を設備でつける。→こちらも大変喜ばれます。

        ⑨ 礼金0 敷金0 というやり方を取りいれてみる。 →初期費用が大幅に下がるので、目立ち度200%

        
※これは傾向なのですが、「決まらない物件」の家賃の見直しをして賃料や管理費を下げるやり方はやらないよりやったほうが
良いですが、それよりも、室内の設備アップを考えて、「どこにでもある物件をとにかく安く」ではなく「ここにしかない物件
だから、この金額でもこれにする」というお客様の獲得を目指したほうが、「良質なお客様」の募集につながります。

賃料をただ、安くしていく方向だけの提案の場合、その物件に入る入居者のレベルは質の低いものに下がっていくことになると
思います。


◎オンリーワンの仕掛けにお客様はよってくる。

 三鷹駅南口の三鷹通り沿いの分譲マンションのワンルームの賃貸物件は、そのほとんどが3点ユニットバスになっています。

 構造上いじるのが難しいマンションもありますが、「コスモフォーラム三鷹」に関していえば、

水回りがいじりやすく、不人気な3点ユニットバス」を「2点ユニットバスとトイレをわけて

リノヴェーションする
」ことが可能です。

 こうすることで、「オンリーワン」の物件に様変わりし、選ばれる物件へと変わるのです。

 この場合、賃料の維持も図れますが、少し逆にアップしても、バストイレ別々の物件のほうがお客様の人気は高いです。



三鷹賃貸物件をお探しならば、ミタカホームズへ

ミタカホームズ賃貸専用ホームページ

 


コメント   この記事についてブログを書く
« 三鷹駅周辺喫煙スポット | トップ | 看板が明るくなりました。 »
最近の画像もっと見る

コメントを投稿

不動産あれこれ」カテゴリの最新記事