坪１０万円の更新料の支払わないとどうなるのか

（問）今年の７月で２０年間の借地契約期間が満了する。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪１０万円、３４坪で総額３４０万円請求してきた。更新料を支払わない場合、借地契約はどうなるのか。

（答） 借地契約の更新は、（1）地主と借地人が更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」があり、（2）これに対して地主と借地人との間で契約条件の合意が得られない場合でも、借地人が土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「継続使用による更新」がある。また、（3）期間満了に際して地主に契約更新を拒否する正当な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」との３通りの更新がある。
　（2）と（3）の更新の場合は、借地上の建物が鉄骨建などの堅固建物ならば契約期間は３０年、それ以外の建物ならば２０年に存続期間が法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動に法定更新される（借地法４条１項、６条１項）。
　「借地借家法」は平成４年８月１日から施行されているが、「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」（借地借家法附則６条）とされ、借地契約を今後何度更新しても、旧「借地法」が引き続き適用される。
　更新は地主との契約の合意がなくても法律の規定で自動的に出来るものであり、更新料を支払う根拠はない。また地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張したが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁判所昭和５１年１０月１日及び同昭和５３年１月２４日判決）。
　更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはない。既に更新料不払の借地人は大勢おり、今も従前通り借地を続けている。更新料不払は着実に増え続けている。
　実践する場合は組合に相談し、内容証明郵便で借地の更新請求と更新料の支払請求を拒否する旨の文章を地主に送る。以上を組合の仲介で行えば一層効果的
（東京借地借家人新聞より）


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