国交省 人の死に関する心理的暇庇の取扱いガイドラインを作成

　国土交通省不動産・建設経済局不動産業課は本年５月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的暇庇の取扱いに関するガイドライン案」を発表し、パブリックコメントを募集し、ガイドラインを取りまとめた「不動産取引における心理的暇庇に関する検討会」において現在検討が行われています。

　本ガイドラインは、不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者がとるべき対応に関して、宅地建物取引業法上負うべき責務の解釈について、トラブルの未然防止の観点から、現時点において判例や取引実務に照らし、一般的妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものとしています。

　他殺・自死・事故死は告知を

　宅地建物取引業業者が買主・借主に告げるべき事案について「他殺・自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合」については、買主・借主が契約を締結する重要な影響を及ぼす可能性があるものとし、「告げるもの」とするとしています。

　老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死は予想されるものであり、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、原則告知する必要はないとしています。人が死亡し長期間放置されことに伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、特殊清掃が行われた場合にいては、原則として「告げるもの」としています。

　事案発生後３年間は告げるべき

　過去に人の死が生じた事実について、事案の発生から期間が経過している場合に、いつまで事案の存在を告げるのかが問題になっています。ガイドラインでは「特段の事情がない限り、これを認識している宅地建物取引業者が媒介を行う際には、事案の発生から概３年間は、借主に対してこれを告げるべきものとする」とされました。

　増田尚弁護士はパブコメの意見で「自死遺族に対し３年間にわたり賃料収入の遺失利益の請求を認めることにつながりかねない」と過去の判例からも相当ではないと批判しています。