契約書の字句、内容のみでなく諸事情を考慮して一時使用と認めなかった事例

　契約書の字句、内容のみでなく、契約締結に至る経緯、地上建物の使用目的、その規模構造等の諸事情を考慮して、一時使用のための土地賃貸借であるとは認めることができないとした事例　（東京高裁昭和６１年１０月３０日判決、判例時報１２１４号）

　（事実）
　賃借人は昭和５６年６月１日以降、軽量鉄骨造２階建を建築して家族と従業員１０数名が居住して１８０坪の土地を使用していたところ、地主は、賃貸借は仮設作業所を建てることを目的とした一時使用の賃貸借であり、期間は１年の約束でその後契約をしたので、昭和６０年５月３１日に期間満了で終了した。よって、明渡せと要求した。

　一審の東京地裁では、判決文から理由はわからないが、借地人の敗訴であったが、高裁で逆転勝訴となった。

　（判決要旨）
　本件土地賃借権が建物所有を目的とすることは、弁論の全趣旨から明らかであるが、本件契約書には「土地一時使用契約書」なる表題が付せられている他、本件契約は借地法９条による一時使用のものであることを認めるなどの条項がある。しかしながら、賃貸借契約が一時使用を目的としたものであるかどうかは、契約書の字句、内容だけで決められるものではなく、契約書の作成を含めての契約締結に至る経緯、地上建物使用目的、その規模構造、契約内容の変更の有無等の諸事情を考慮して判断すべきものである。

　借地人は鉄筋工事の請負業者であるが、かねて近くの土地９５坪を借地し、家族と従業員の宿舎を建てて居住していたが、そこの明渡を求められて、本件土地を賃借するようになった。契約書では、期間は昭和５６年６月１日から１年間、賃料は月４万５０００円とされ、その１年後には、賃料を月６万円、期間１年の再契約をし、その１年後には７万５０００円、期間は２年間という再契約をし、それらの再契約のときには、特に本件土地の返還を要求することもなかった。

　以上の事実よりすれば、借地人は、契約の当初から短期間に限って土地を借りる意思ではなかったし、地主の方も、早期に本件土地の返還を受けるべき予定もなかったもので、その後の本件建物の建築及び土地の使用状況、借地人、地主の態度を考え合せれば、双方とも短期で契約を終了させる意思のもとに、一時使用の目的で本件契約の締結をしたことが明らかであるとは認められない。

　（解説）
　小さな工場や作業場などの土地賃貸借で期間５年、１０年とかの法律に反するこういうk－スを見かける。借地人は借りたい一心で不当な契約を受入れてしまう。一時使用の賃貸借を拡大しようとする借地借家法の改正は、このようなケースを助長することになろう。


（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より



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違法生コン、新たに横浜市のマンション３物件 国交省

　国土交通省は８月５日、六会コンクリートが出荷した建築基準法違反のレディミクストコンクリートに関する横浜市の調査で、新たに同市内のマンション３物件（泉区１物件、戸塚区２物件）で違法状態が確認されたと発表した。泉区のマンションでは74戸が引き渡し済み。戸塚区の１物件は工事中断中。泉区と戸塚区の１物件で、違法な溶融スラグの混入により、ポップアウト現象が発生していた。

　現時点では、ポップアウト現象が生じても構造耐力上で危険な状態ではないことが専門家により確認されている。現在、将来にわたって安全であることの検証を行っており、国交省では安全性が確認できそうな感触だという。８月中に結論を出す。

　今後の対応として、将来の安全性についての検証結果を踏まえ、物件ごとに安全性が確認できれば、個別に大臣認定を実施して適法化を図る方針だ。問題の原因となった溶融スラグの混入を一般的に認めることはしない。

　工事を中断したり、販売や引き渡しを見合わせている物件もあるが、適法化できそうな段階で行政から工事再開などの指導を行う方向で検討している。