借地上の建物の雨漏りを修理したら、地主が無断でやったから契約違反といわれたが

Ｑ　借地をしていますが、雨漏りがひどいので屋根を全面的に修理したところ、地主は、無断でやったから契約違反だ、明渡せといいます。どうしたらよいでしょうか。

Ａ　地主の言い分は間違っており、明渡す必要はありません。借地契約は有効に存続しています。
　借地上の建物は借地人の所有物であり、所有者がその所有物についてどのように手を加えるかは、本来所有者の自由になしうることです。建物が自分の土地の上にあるからといって、地主がこれに文句を言うことは許されません。したがって、借地人は建物の修繕はもちろん、住み良いように内部を改造することもできます。その際地主から承諾をもらう必要はありません。
　「無断でやったから契約違反だ」という地主の言い分は、多分、借地契約書の中に「増改築をする場合はあらかじめ地主の承諾を得ること」という条項があることを根拠としているものと思われます。
　もしそうだとすれば、それは地主の誤解です。「増改築」と「修繕」はまったく別物であり、契約書の中に右のような条項（増改築禁止の特約といいます）があるからといって、修繕の場合にまで地主の承諾がいるわけではありません。
　「増改築」とは、増築と改築のことですが、増築は床面積を増やすこと、改築は現建物を取壊して新築するか、それと同程度の大工事をすることを指し、修繕や改造とは違うのです。



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