おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

コメントも 管理上 とてもタイセツです

2020-11-04 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

【標準管理規約によると(よれば)】 とされる出題の場合 コメント部も重要です
[ マンションでお暮らしの方にとっても 実務に関わる者においても 
とてもタイセツな資料です ]

 

 

以前から記していることですが 【標準管理規約によると(よれば)】とされる出

題の場合 
自分都合の 余分な規準を設けてしまっての解答になってしまう

とは 絶対に避けなければいけません

短時間のうちに シンプルに作品を作らなければならないとき 余計な材料

を使う必要なし 

というより 用いると害になってしまう と 思われます

とにもかくにも 【標準管理規約によると(よれば)】 なのです

民法・区分所有法などの法に触れないかぎり 私的自治のことなので 管理

規約内容基準は サマザマ ですが

【標準管理規約に依拠しなさい】 ということなのですから “他の方途での処理

法的に問題はないし 成り立ち得る考えだとしても” 依拠して出される結果

そのものでなければ ダメ なのです 

 

 

受験者の方の参考に あらためて コメントの気になる部分を載せさせてい
ただきます〔住民の方たちにも タイセツ です〕

 

≪ マンション標準管理規約(単棟型)コメント ≫      以下 各コメントに省略アリ

全般関係
① マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定
めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている

② この標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の単
棟型マンションで、各住戸の床面積等が、均質のものもバリエーションの
あるものも含めている。
いわゆる等価交換により特定の者が多数の住戸を区分所有する場合、一
部共用部分が存する場合、管理組合を法人とする場合等は別途考慮する
ものとする。

③ 近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンション
の高層化・大規模化等による管理の高度化・複雑化が進んでおり、これら
の課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。
外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、
(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型、
(2)外部管理者理事会監督型、
(3)外部管理者総会監督型
の三つが想
定される。

この標準管理規約は、理事会を中心とした管理組合の運営を想定したもの
であり、第35条第2項において組合員要件を外した場合には、(1)理事・監
事外部専門家型又は理事長外部専門家型による外部の専門家の活用を
可能とするように規定を整備している。
なお、(2)、(3)を採用しようとする場合における規定の整備の考え方につい
ては別添1に示すとおり。

 

≪ 同 団地型コメント ≫

② この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の
マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所
等の附属施設がその数棟の区分所有者(団地建物所有者)全員の共有とな
っているものである。
この規約の対象となる団地の単位は、敷地が共有関係にある棟の範囲である。
団地型マンションで土地の共有関係が数棟ごとに分かれている場合には、
それごとに一つの管理組合を構成し、規約を作成することとなる。

③ 団地の形態の典型的なものとして、
団地内の土地全体が全団地建物所
有者の共有となっている形態」 
と 
土地の共有関係は各棟ごとに分かれ
集会所等の附属施設が全団地建物
所有者の共有となっている形態」
とがあ
るが、
本規約の対象としては、団地型として最も一般的な前者の形態であり、

特に、
ア) 団地内にある数棟の建物の全部が区分所有建物であること
イ) ア)の建物の敷地(建物の所在する土地と規約により敷地と定められ
た土地の両方を含む。)がその団地内にある建物の団地建物所有者の共
に属していること
ウ)団地管理組合において、団地内にある区分所有建物全部の管理又は使
用に関する規約が定められていること

三つの要件を満たしている団地とした。
後者の形態の場合には、基本的に各棟は単棟型の標準管理規約を使用し、
附属施設についてのみ全棟の区分所有者で規約を設定することとなる。

⑤ この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施
及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に
するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に
規定していない

ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなっている事項(義務違反者
に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご
との棟総会で決議するも
のである

参考

(共有)
第9条
対象物件のうち、土地、団地共用部分及び附属施設は団地建物所有者の共
有とし、棟の共用部分はその棟の区分所有者の共有とする。


(管理費等)
第25条
団地建物所有者は、土地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、
次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
管理費
団地修繕積立金
各棟修繕積立金

2 管理費の額については、棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区分
所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は
各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする。

3 団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分
応じて算出するものとする。

4 各棟修繕積立金の額については、それぞれの棟の各区分所有者の棟の共
用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

 

≪ 同 複合用途型コメント ≫

③ 複合用途型マンションの形態として、「大規模な再開発等による形態の
もの」 と 「低層階に店舗があり、上階に住宅という形態で住宅が主体のも
の」とがあるが、本規約の対象としては複合用途型として多数を占めてい
る後者の形態とした。
前者の形態の場合には、住宅部分、店舗部分のそれぞれの独立性が強い
こと、事業実施主体も大規模で管理体制もしっかりしたものとなっている
こと、各マンションの個別性が強いことから、そのマンションの実態に応
じて個別に対応することが必要である。
実際の複合用途型マンションは多種多様な形態が考えられるため、この
マンション標準管理規約(複合用途型)を参考にして、物件ごとに異なる実
情を考慮して管理規約を定めることが望まれる。

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が
小さく、店舗一部共用部分、住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複
合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション標準管理規約を参考に
して、管理規約を定めることも考えられる。いわゆる等価交換により特定
の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人とする場
合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合
等は別途考慮するものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附
属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても
全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部
管理組合は特に規定していない

⑧ 最初に管理規約を制定する際には、店舗部分に関する駐車場、店舗前ス
ペース等専用使用部分に関すること、看板に関すること、店舗の業種や営
業時間等について、各マンションの実態に応じて細かい規定を制定するこ
とが、後のトラブル発生を回避する観点から重要である。
なお、等価交換によるマンションでは、旧地権者とそれ以外の区分所有者の
衡平に留意することが重要である。

参考
(専有部分の範囲)

第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、次のとおりと
する。
一 住戸番号を付した住戸(以下「住戸部分」という。)
二 店舗番号を付した店舗(以下「店舗部分」という。)

2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおり
とする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉及びシャッターは、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ
る部分以外のものは、専有部分とする。

(共用部分の範囲)
第8条 対象物件のうち共用部分を次のとおり区分し、その範囲は別表第2
に掲げるとおりとする。
一 全体共用部分  共用部分のうち次号及び第三号に規定する部分以外の
  部分をいう。
二 住宅一部共用部分  共用部分のうち住戸部分の区分所有者のみの共用
  に供されるべきことが明らかな部分をいう。
三 店舗一部共用部分  共用部分のうち店舗部分の区分所有者のみの共用
  に供されるべきことが明らかな部分をいう。

(全体管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地、全体共用部分及び附属施設の管理に要する
経費に充てるため、次の費用(以下「全体管理費等」という。)を管理組合に納
入しなければならない。

一 全体管理費
二 全体修繕積立金

2 全体管理費等の額については、住戸部分のために必要となる費用と店舗
部分のために必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分の区分
所有者又は店舗部分の区分所有者ごとに各区分所有者の全体共用部分の共
有持分に応じて算出するものとする。

(一部管理費等)
第26条 一部共用部分の管理に要する経費に充てるため、住戸部分の区分
所有者にあっては第一号及び第三号に掲げる費用を、店舗部分の区分所有
者にあっては第二号及び第四号に掲げる費用を、それぞれ管理組合に納入
しなければならない。
一 住宅一部管理費
二 店舗一部管理費
三 住宅一部修繕積立金
四 店舗一部修繕積立金

2 前項各号に掲げる費用(以下「一部管理費等」という。)の額については、
住戸部分又は店舗部分の各区分所有者の一部共有部分の共有持分に応
じて算出するものとする。

(区分経理)
第32条 管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理
しなければならない。
全体管理費
二 住宅一部管理費
三 店舗一部管理費
全体修繕積立金
五 住宅一部修繕積立金
六 店舗一部修繕積立金

(使用料)
第33条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下
使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか全体修
繕積立金として積み立てる

(住宅部会及び店舗部会)
第60条 管理組合に、住戸部分の区分所有者で構成する住宅部会及び店
舗部分の区分所有者で構成する店舗部会を置く。
2 住宅部会及び店舗部会の組織及び運営については、別に部会運営細則
に定めるものとする。

 

 

ということで 本日の過去の気になる問題

2015年 問 33

〔問33〕
複合用途型マンションの管理組合に関する次の記述のうち、マンション標
準管理規約(複合用途型)によれば、適切なものは何個あるか。

                            ※ 問い方を変えて載せさせて
                               いただいています

収支決算を行った結果、全体管理費、住宅一部管理費、店舗一部管理
費に余剰が生じた場合には、その余剰は翌年度におけるそれぞれの費用
に充当する。

店舗のための看板等の設置については、内容、手続等について、店舗
部会において、使用細則を定める。

規約を変更しようとする場合には、総会の決議に加え、住宅部会及び
店舗部会でのそれぞれの承認決議を必要とする。

敷地上にある店舗用駐車場の使用料は、駐車場の管理に要する費用
に充てるほか、店舗一部修繕積立金として積み立てられる。

1  一個    2 二個    3 三個    4 四個

 

1 について

 (管理費等の過不足)
第66条 収支決算の結果、全体管理費、住宅一部管理費又は店舗一部管理
費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度におけるそれぞれの費用に
充当する。

2 について

 店舗部会の権限では定め得ない(そもそも 協議組織であって決議機関で
 はない)

 一元的な管理が前提なので 区分所有者全員で組織される総会で決定

 第52条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
四  規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止

3 について

  承認決議なるものは 不要

第52条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
四  規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止

 

4 について

 (使用料)
第33条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下
「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、全体修
繕積立金として積み立てる

 

ということで 適切なものは 肢1のみなので 1 が正解

 

                                              はたけやまとくお事 務 所


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