おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

模様替え など

2021-07-23 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

マンション専有部の改造に関しての相談が 増えているよう ? 

でもあるような・・・

サマザマな模索が広がっている世の情況などあり 中古マンションを購

入し 自己の好みに合わせ改造をも目しての 大都市圏から多少なりと

も離れて住処を求めることを検討してみようという方なども これから

は より増えていくのでは と 思われたりします

 

 

『 自分のものである専有部を 

  どのようにして使おうと 

  所有者の自由 ですよね

  どのような根拠で この工事がダメだ というのですか ? 』

という方もおられたりしますが 

例えば <建築基準法>などの規定に違反するような工事ができないことは 

当然のことです

 

区分所有法にも


(区分所有者の権利義務等)
第六条 
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者
共同の利益に反する行為をしてはならない。

と あります
 
 
管理組合員の約束事の規約に 専有部の修繕等に関しての決まりごとを設けている
場合は その内容を 互いに尊重する必要があります
 

さらなる規準として 根拠をあげるように求め続けるような方に対しては 
民法の 次の条項が 相応しいのではないか と 思います



(所有権の内容)
第二百六条 
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする
権利を有する。

 

ということで 法令の範囲内で マンション管理組合は 改修工事での約束事を定

めておくこともできます

 

 

 

改造等に関したものの一つに

リノベーションの 限界? - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

というものを載せさせていただいております

 

 

 

標準管理規約 と そのコメント には 関連したものとして


                             省略アリ

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

(専有部分の修繕等)
第17条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着す
る物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)
であって共用

部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとすると
きは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以
下同じ。)にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなけ
ればならない

 

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。

3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定め
る理事会をいう。以下同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。

7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を
け出なければならない。

 

コメント

 

第17条関係

① 区分所有者は、区分所有法第6条第1項の規定により、専有部分の増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

② 修繕等のうち、第1項のを必要とするものは、「共用部分又は他の
専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、
のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
コンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変
更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
は、別添2に考え方を示している

③ 本条は、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け、取替え工事に当たっ
て、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有
者が行うことができることも想定している。

④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることか
ら、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第18条第1項の共
用部分の管理に関する事項として、同条第2項の規定により、規約で別の
方法を定めたものである。
なお、区分所有法第17条第1項の共用部分の変更に該当し、集会の決
を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられる
ことから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見
を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により
影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他
の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方につい
ては別添2を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの
高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度
な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手
法に係る承認申請がされた場合にも、別添2に示された考え方を参考にす
ればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対し
て著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有
者の同意を必要とすることも考えられる

⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである(第54条第1項第五号参照)。

⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション敷地売
却(以下「建替え等」という。)が想定されるマンションにおいて、高額
な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分所有者がいた場合に
は、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者に
とって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性
がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンション
においては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対し
て、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うこ
とが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否か
あくまで当該区分所有者の判断である。

⑩ 第5項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があるもの
について、工事中の現場で管理組合の理事等(又は組合から依頼を受けた
技術者)が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより
実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打ちで検査することをアナウ
ンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考
えられる。施工状況を確認する場合、図面の読み方や工事の進め方を知っ
ている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例
えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む際に、
鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。

⑪ 第6項は、第1項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専
有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の
責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事
後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが
適切である
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業
者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる

⑫ 第7項は、第1項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間
中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事
の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることか
ら、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるもの
である。なお、第1項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題と
するものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではな
いことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられる
ため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分
所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添2を参照のこと。

⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、
第67条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示
若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措
置等をとることができる。第5項の立入り、調査の結果、理事長に申請又
は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認さ
れた場合も、同様である。

⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項等詳細
については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添2
の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、
必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。

⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

 


と してあります

 

 

 

コメント においては

例えば[専有部の工事] とはいっても

<届け出も不要の工事> <届け出が必要な工事> <理事会承認の必要な工事>

というようにされていて それぞれの例として

温水洗浄便座の取替え は  <届け出も不要 の 工事>

給水工事 は        <届け出が必要 な 工事>

夜間電力を利用した給湯器を設置する工事 は <理事会承認 の 必要な工事>

というような考え方が示されたりしています

 

それぞれのマンションの事情などあり 専有部に関する工事等の細則を設ける場合 

念入りなルール作りが

さけられないこととなるでしょう

規準というものが格別ないとすると 関係トラブルの処理が とても困難になって

しまいます

 

あくまで 情況によりますが 特殊事情などあることにより 

規約に [修繕工事のみを認める 改造は認められない]としてあるのなら その

意を理解しての(売主・媒介者等の重要事項説明などあり)それを承知のうえでの

棲み処の取得として 一概に不当な仕組みでもないように思われます
( 特に 戸数の多い団地で 全定型均質の専有部にて分譲されたようなところでは 

上下左右の改造を心配しながらの生活をせずに済む というメリットさえ 考えら

れることがあるかも また そうしたマンションへの需要さえもあるかもしれない )

 

たしかに 区分所有者というものは 専有部分を独占的・排他的に使用する権利を持つ

といえるでしょう

しかし

区分所有建物には一つの建物を共同で利用するという特性をももっています

専有部所有者の専有部分に対しての権利といえども 区分所有者間での あるいは

居住者間の利害の関係を調整するために制約をも伴うものなのだともいえ そのこと

を述べる判例もあります

 

築後そうとうな年数を経て

躯体部分のことなどから 改造を禁止する必要が強い事情がある などの 事例に

おいては 特に 改修までの工事ということで自制し合い 改造は慎むことも情況

によってはあり得る とする調整は 規約上に設定可能と思われます ← (自身

の実務経験上からの あくまで私見 ですが)

 

 


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