世界一面白いぶっちぎり賃管(仮)by石阪久

令和2年度賃貸不動産経営管理士試験合格のための情報発信をします。

賃管令和元年問40 賃貸業支援業務 保険 4問免除

2020-07-29 12:00:00 | 令和元年過去問

【問 40 保険に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

 

保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。

 

賃貸不動産の経営において最も有用な保険は、保険業法上の「第二分野」に分類される損害保険である。

 

地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償するものは地震保険と呼ばれ、現在の扱いにおいては、他の保険に関係なく単独で加入することができる。

 

4保険について貸主や借主に適切なアドバイスができるようにしておくこと は、賃貸管理に係る支援業務のひとつである。

 

正解:3 

地震保険に関してはよく出題される内容である。

 

1 適 切 

なんというか、解説書きようがなくてすいません。

 

2 適 切 

火災や損害を補填する損害保険は賃貸経営において最も有用。

 

3 不適切 

地震保険は単独での加入はできない。主契約である火災保険に付帯して加入する保険である。

 

4 適 切 

これも解説書きようがない。この通りですまん。







 

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賃管令和元年問39 建築、設備 構造や工法 4問免除

2020-07-29 11:00:00 | 令和元年過去問

【問 39 建物の構造・工法に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

 

 プレハブ工法は、構成部材を工場製作し、現場では部材の組立を主に行う ため、工期短縮、品質向上に優れている。

 

 木造ツーバイフォー工法は、枠組みに構造用合板を張った壁、床によって構成された壁式構造の工法であり、枠組壁工法ともいう。

 

 壁式鉄筋コンクリート造は、建設可能な建物の階数、高さ等、また、単位面積当たりの必要壁量や厚さが法令で規定されている。

 

なし 2 1つ 3 2つ 4 3

 

正解:1

 

ア 正しい 

工場で部材を製作し、現場で組み立てるのがプレハブ工法。記述の通り優れている。

 

イ 正しい 

柱や梁ではなく、枠組みに構造用合板を張った壁によって建物を支える工法である。木材の断面が2インチ×4インチであることからツーバオフォーといわれる。

 

ウ 正しい 

壁式はラーメン方式と比較しても決してヒケをとらない固い作りをしているのだが、壁で支えているためにさまざまな法令の制限がある。そのひとつが、あまり高い建築物がないことであったりする。








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賃管令和元年問38 賃貸不動産経営管理士 倫理憲章 4問免除

2020-07-29 09:00:00 | 令和元年過去問

【問 38 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

 

公正と中立性の保持に関しては、自己の所属する管理業者の直接の依頼者に対し、他の関係者の立場に十分配慮した対応を求めることも必要となる場合がある。

 

信義誠実の義務に関しては、自己の所属する管理業者の直接の依頼者に対してはもちろんのこと、他の関係者に対しても、同様に、信義に従い、誠実に対応することが必要である。

 

法令の遵守と信用保持に関しては、賃貸不動産管理業界全体の社会的信用より自己の所属する管理業者の信用獲得を優先し、自己の所属する管理業者に対する社会的信用を傷つける行為や社会通念上好ましくないと思われる行為を特に慎むべきである。

 

秘密を守る義務に関しては、自己の所属する管理業者を退職して、当該賃貸不動産の管理に携わらなくなった後も、引き続き負うべきものである。

 

正解:3

 

1 適 切 

直接の依頼者(お客さん)の立場に立って交渉ごとを進めたりしたいことはヤマヤマではあるが、倫理憲章においてはそればかりやることはゆるされない。他の関係者の立場にも十分配慮した、常に公正で中立な立場で業務を行なうこととされている。

2 適 切 

信義誠実義務に関しても選択肢1と同じである。<o:p></o:p>

3 不適切 

自分の所属する会社のみならず、業界全体に対する社会的信用を傷つける行為等は慎むべきであるので誤り。

4 適 切 

守秘義務は退職後であっても、有資格者でなくなった後であっても、引き続き負わなければならない。 





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賃管令和元年問37 管理業者の役割 4問免除問題

2020-07-29 06:00:00 | 令和元年過去問

【問 37 管理業者の役割に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1借主保持と快適な環境整備に関しては、昨今の借り手市場のもとでは、できるだけ優良な借主に長く借りてもらうことが大切である。

 

新たな経営管理手法の研究と提案は、管理業者の役割というよりも、アセットマネージャーの役割である。

 

透明性の高い説明と報告に関しては、貸主だけでなく投資家に対しても行わなければならない場合がある。

 

一定の業務のみ行ったり、一時的な対応にとどまるのではなく、能動的、体系的管理の継続が求められる。

 

正解:2

 

1 適 切 

賃貸経営を安定させるためには優良な借主に長期に渡って借りてもらうことが大切。

 

2 不適切 

賃貸管理の現場で行われることなので、管理業者の役割である。

 

3 適 切 

個人のオーナーが所有しているアパートの管理をイメージすると答えが出ないかもしれないが、ファンドが保有し、アセットマネジメント会社が付き、そこから管理が委託された管理業者であれば、アセットマネジメント会社に対しての報告はそのまま、貸主であるファンドや、ファンドの投資家への報告にもなる。当然ではあるが、透明性の高い報告が必要だ。

 

4 適 切 

管理業者には能動的、体系的管理の継続が求められるので適切。 







 


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賃管令和元年問36 賃貸業支援業務 税金の知識

2020-07-28 21:00:00 | 令和元年過去問

【問 36 相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

 

法定相続人が配偶者と子2人の場合の遺産に係る基礎控除額は、「3,000万円+600 万円×3=4,800 万円」となる。

 

賃貸建物の相続税評価における現在の借家権割合は、全国一律30%である。

 

賃貸建物の敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合には、評価額から200m²までの部分について 50%減額することができる。

 

相続時精算課税制度を選択した場合には、選択した時から5年が経過した年以降は、暦年課税へ変更することができる。

 

正解:4 

 

1 適 切  

基礎控除額は、3000万円+(600万円×法定相続人の数)で計算できる。この選択肢の場合は4800万円である。

 

2 適 切 

借地権割合は60%なり70%なり異なっているが、借家権割合については全国均一で30%なので適切。 

 

3 適 切 

賃貸建物の敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合には、評価額から200㎡までは50%を減額できるので適切。

 

4 不適切 

相続時精算課税制度を選択すると、暦年課税に変更することはできないので不適切。



暑い日々が続く。



 

 


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賃管令和元年問35 賃貸業支援業務 不動産の税金

2020-07-28 18:00:00 | 令和元年過去問

【問 35 不動産の税金に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

 

資産管理会社を設立すると、不動産賃貸収入は会社の所得となり、個人の所得が法人を通じて分散し、超過累進税率の緩和を図ることができる一方で、資産管理会社の側では、社会保険に加入するなどのコストがかかる。

 

不動産取引では、建物の購入代金や仲介手数料については消費税が課されるが、土地の購入代金や火災保険料については消費税が課されない。

 

固定資産税は、毎年41日時点の土地・建物などの所有者に対して課される地方税で、遊休土地にアパート等の居住用の家屋を建築した場合には、 固定資産税が6分の1又は3分の1に軽減される。

 

総合課税の税率は、所得税法上、5%から45%の超過累進税率であるのに対し、地方税法上、住民税の税率は一律10%の比例税率である。

 

正解:3 

多少わからない選択肢があった場合でも、3は判断できるように。

 

1 適 切 

資産管理会社(法人)を持つことで個人の所得は分散され、税金を以前より低く抑えられる場合があるが、法人に雇用があると社会保険料負担分などのコストもかかるため適切。

2 適 切 

土地の購入代金、火災保険料には消費税が課されないので適切。

 

3 不適切 

4/1ではなく1/1なので誤り。なお、この軽減は税額ではなく課税標準(税金計算をする際の不動産価格)が200㎡までが6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されたうえで税率が乗じられる。

 

4 適 切 

所得税でがっぽり取ったうえで住民税もいただくぜ!という訳で はないのだ。 




 


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賃管令和元年問34 賃貸業支援業務 プロパティマネジメント

2020-07-28 15:00:00 | 令和元年過去問

【問 34 プロパティマネジメント業務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

 

プロパティマネジメントにおいては、所有者の変更に伴う業務は、投資家のために重要性が高い業務ではなく、アセットマネージャーの業務である。

プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセットマネージャーとの間で経理処理を行い、これらを取りまとめて報告書を作成する。

賃貸借に関する提案業務には、借主の維持を意味するテナントリテンション (tenant retention)に関する内容は含まれない。

現存する建物の価値を維持することに加え、さらに管理の質を高め、長期的な観点から建物の価値を高める改修を行うことについて積極的な計画、提 案を行うのは、プロパティマネージャーの役割ではない。

 

正解:2

 

1 不適切 

プロパティマネジャーの仕事は主に賃貸管理の現場で行われる業務とざっくりと押さえていただけるといいかもしれない。そうすると「所有者の変更に伴う業務はアセットマネジャー」は不適切になる

2 適 切 

プロパティマネジメントは賃貸管理の現場で入ってくるお金と出て行くお金をとりまとめ、アセットマネジャーとの間で精算を行ない、報告書を作成するので適切。

3 不適切 

借主の入れ替えに伴なう空室期間は家主である投資家には大きなリスクになる。そこで、良好な関係を保っている借主に長期に渡って使ってもらうことがメリットになる。この借主の維持をテナントリテンションといい、賃貸借にかんする提案業務にはもちろん含まれるので不適切な選択肢となる。

4 不適切 

選択肢1の解説とだぶってしまうのが、賃貸管理の現場で定期的な観点から建物の価値を高める改修を行うことについて積極的な計画、提案を行うのはプロパティマネジャーの役割なので不適切。



静岡県の丹那。オラッチェの近く。

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賃管令和元年問33 賃貸業支援業務 不動産の価格、調査等

2020-07-28 13:00:00 | 令和元年過去問

【問 33 不動産の調査に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

不動産の表示に関する登記において、1個の建物は必ず1筆の土地の上に存在し、複数の筆の土地の上に存することはない。

 

未登記の不動産について、初めてする権利に関する登記をするときの登記を所有権の保存の登記という。

 

基準地の価格(基準価格)は、国土利用計画法による土地取引規制の価格審査を行うなどの目的で都道府県知事が決定し、毎年71日時点の価格が公表される。

 

路線価は、相続税等の課税における宅地の評価を行うために設定される価格で、国税庁が決定し、毎年11日時点の価格が公表される。

 

正解:1

 

1 誤 り 

1個の建物は必ずしも1筆の土地の上に存在するとは限らない。数筆の土地の上にまたがって建つこともあるので誤り。

 

2 正しい 

保存登記はあくまでも初めてする「権利に関する登記」なので誤解なきよう。表題部に初めてする登記は「表題登記」である。

 

3 正しい 

国土交通省の土地鑑定委員会が行なう1月1日の価格は宅建にも出てくる「公示価格」だった。また別の目的で行われている「基準価格」で、毎年7月1日時点の価格が公表される。

 

4 正しい 

路線価は、相続税等の課税における宅地の評価を行うために設定される価格である。国税が1月1日の価格を7月1日に発表する。意外と発表までに時間がかかるのだが、アパート購入の融資の参考価格となったりもしており、公示価格や基準価格よりも不動産関係業者には使われる価格でもある。(昔は8月発表だったような気がするんだが?)





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賃管令和元年問32 建築 設備 換気設備

2020-07-28 12:24:00 | 令和元年過去問

【問 32 換気設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

自然換気は、換気扇や送風機等を利用しない方式であるため、建物内外の自然条件によっては、安定した換気量や換気圧力を期待することはできない。

 

給気側にファンを用いて、給気口と組み合わせて用いる方式では、室内は負圧になる。

 

給気、排気ともに機械換気とする方式は、居室に用いられる熱交換型換気設備や機械室、電気室等に採用される。

 

シックハウス症候群は、建材や家具、日用品から発散する揮発性有機化合物等が原因となって引き起こされる。 

 

正解:2 正圧と負圧の問題はよく出るので注意。

 

 

1 適 切 

要は窓などをあけて行なう換気を自然換気という。超高層マンションなどの場合は季節によっては窓をあけられないくらいの突風が吹くことなども考えられるので、安定した換気量や換気圧力を期待することができない。

2 不適切 

給気側に機械を用いる方法を第2種機械換気という。この方式では外より室内のほうが気圧が高くなる。この現象を正圧という。負圧になるとしている当選択肢は不適切。

3 適 切 

吸排気ともに機械を用いる方式を第1種機械換気という。この方式の熱交換型換気は居室の24時間換気方式に用いられるほか、外気が入り込まない方が望ましい機械室や電気室などに用いられる。

4 適 切 

特に建材や家具、日用品から発散されるホルムアルデヒドなどが原因になって引き起こされる。

 





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賃管令和元年問31 建築、設備  排水、通気、浄化槽

2020-07-24 11:00:00 | 令和元年過去問

【問 31 排水・通気設備及び浄化槽に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1排水トラップの封水深は、深いと破封しやすく、浅いと自浄作用がなくなる。

 

ドラムトラップは、封水の安定度が高く、台所の流し等に使用される。

 

伸頂通気方式は、排水立て管の先端を延長した通気管を、屋上等で大気に向けて開口する方式である。

 

浄化槽では、微生物によって分解された汚物等が汚泥となり、槽の底部に堆積する。

 

正解:1

 

1 不適切 

封水深とは、トラップの高さのことをいう。封水深が浅いと破封(封水がなくなること)しやすくなり、深くなると水が流れにくくなり、トラップの中にゴミなどがたまりやすくなるので自浄作用がなくなります。選択肢の文章は逆になっているので不適切。

 

2 適 切 

ドラムトラップは台所の流し等に使用されることが多く、適切。

 

3 適 切 

排水に必要な空気を取るため伸頂通気管を用いる。伸頂通気管は屋上等で大気に向けて開口する方式である。

 

4 適 切 

選択肢の文章通りで、この汚泥は定期的に業者などによって除去するようにしなければならない。




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