世界一面白いぶっちぎり賃管(仮)by石阪久

令和2年度賃貸不動産経営管理士試験合格のための情報発信をします。

30年賃管問4 賃貸住宅管理業者登録規程 重要事項の説明

2020-06-30 11:01:00 | 30年過去問編

【問 4 賃貸住宅管理業者登録制度において定められている賃貸住宅管理業者による貸主に対する管理受託契約に関する重要事項の説明(以下、本問において「重要事項の説明」という。に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

 

 重要事項の説明は、管理受託契約が成立するまでの間に行わなければならないが、貸主が遠隔地に居住する等特段の事情がある場合には、当該契約成立後にすることもできる。

 

 重要事項の説明は、必ずしも賃貸住宅管理業者の事務所で行う必要はない。 

 重要事項の説明を、賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けた登録業者以外の者に委託することも可能である。

 重要事項の説明は、必ずしも対面で行う必要はない。

 

1つ 2つ 3つ 4つ

 

正解:3

  

ア・× どのような事情があるにせよ、重要事項説明は契約成立前までに行わなければならないので誤り。

イ・◯ 重要事項説明の場所についてはどこでやらなければならないという規程はない。よってどこで行ってもよいので正しい。

ウ・◯ 委託した登録賃貸住宅管理業者の責任において適切に実施できる者に外注をすることができることになっている。絶対に登録業者でなければ外注できないという訳ではない。(今はね)

エ・◯ 原則は対面、書面交付、口頭説明なのだが、お客さんからの依頼があり、十分に納得できる方法であれば電話等で行なうことも可能である。(今はね)




 

 

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30年賃管問3 賃貸住宅管理業者登録規程 業者登録

2020-06-30 10:00:00 | 30年過去問編

【問 3 賃貸住宅管理業者登録制度の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

賃貸住宅管理業者登録制度の登録は、宅地建物取引業の免許を受けていなくても可能である。

 

賃貸住宅管理業者登録制度の登録の申請をするためには、賃貸住宅管理業者登録規程(以下、各問において「登録規程」という。で定める期間以上の賃貸住宅の管理業務の実績が必要である。

 

賃貸住宅管理者登録制度の登録の更新を受けようとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならない。

 

賃貸住宅管理業者は、登録規程で定める実務経験者等を、事務所ごとに、 1名以上置く必要があるが、その実務経験者等は管理事務に関し専任である必要はない。

 

正解:2

 

1・◯ 

賃貸住宅管理業者への登録は宅地建物取引業の免許がなくても行うことができる。

 

2・× 

賃貸住宅管理業者登録にあたって、賃貸住宅管理業者としての実務経験は必要ない(登録規程にはそのような決まりはない)ので誤り。

 

3・◯ 

登録を更新する場合は90日前から30日前までに行なう。

 

4・◯ 

実務経験者等は事務所ごと(いわゆるお店ごと)に置かなければならないが、専任である必要はないので正しい。






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30年賃管問2 賃貸住宅管理業者登録制度 実務経験者等(賃管理士含む)がやる事務

2020-06-30 09:10:00 | 30年過去問編

【問 2】 賃貸不動産経営管理士がサブリース方式の契約業務を行う場合に関 する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度(平成 23 9 30 日国土交 通省告示第 998 号及び第 999 号、平成 28 8 12 日国土交通省告示第 927 号 及び第 928 号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。の規定に照らし、賃貸不動産経営管理士が行わなければならないものとして、 適切なものはいくつあるか。

 

ア 原賃貸借契約に関する重要事項説明

イ 原賃貸借契約書及び重要事項説明書への記名押印

ウ 原賃貸借契約の締結後に契約内容を変更する必要が生じた場合における当該変更部分に関する重要事項説明及び書面交付

エ 転貸借契約に関する重要事項説明及び契約成立時の書面交付

 

1つ 2つ 3つ 4つ

 

正解:3 原賃貸借契約がサブリースの契約であることが理解できていなければこの問題はチンプンカンプンになるぞ。原賃貸借契約とは貸主とサブリース業者との間の賃貸借契約のこと(今年の試験はこの名称で出るから注意)。これには賃貸不動産経営管理士も含まれた「実務経験者等」が契約にかかわる。サブリースとは自分が借主になり、かつ転貸人になる契約ゆえ宅建業法は適用にならない。それゆえ、宅建取引士はかかわりあいにはならないから注意だ。


 

解説

ア サブリースの貸主さんとの賃貸借契約を原賃貸借契約という。この契約にあたっての重要事項説明は実務経験者等が行なう。(実務経験者等の中に賃貸不動産経営管理士が含まれているという認識で行きます。以下同じ)

イ サブリースの借主からサブリースの貸主に交付する賃貸借契約書の書面には実務経験者等が記名押印する。また、重要事項説明書も同じく実務経験者等が記名押印する。

ウ 原賃貸借契約の内容に変更が生じた場合、重要事項説明からやらなければならない。そして原賃貸借契約書の巻き直しをする。両方ともに実務経験者等の記名押印が必要である。サブリースの原賃貸借契約書の話しである。

エ これは原賃貸借契約書ではなく「転貸借」である。転貸借契約に関しては重要事項説明は宅建業法の重説に、転貸借契約書は宅建業法の37条書面になる。原賃貸借契約書と違って、書面の交付はいずれも実務経験者等が行なう必要はない。




 

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30年賃管問1 管理業者の社会的責務と役割

2020-06-30 08:59:00 | 30年過去問編

【問 1 管理業者の社会的責務と役割に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか

 

管理業者は、投資家や貸主の意向に追随するだけの存在ではなく、貸主と借主との間、又は投資家その他の利害関係人との間に入り、専門的知識とノウハウを駆使して中立公平に利害調整を行って、不動産の適切な活用を促進する存在であることが求められる。

 

不動産証券化においてアセットマネージャーが説明・情報開示責任を果たすために必要な情報は、管理業者の情報を基礎とするので、管理業者としては、特に投資家のために、透明性の高い説明と報告をする役割を担っている。

 

賃貸不動産を良質な状態で長く利用するためには、その所在する環境も重要な要素となることから、管理業者は、街並み景観の維持を含むまちづくりにも貢献していく社会的責務を負っている。

 

資産運営のプロとしての役割を果たすためには、貸主の自主管理や一部委託管理といった伝統的な管理体制だけではなく、貸主の不動産経営を総合的に代行する専門家としての体制を備えることが要請される。

 

正解:2 

 

1・適切 (賃貸)管理業者は「中立公平に利害調整を行って、不動産の適切な活用を促進する存在」でなければならないので適切。

2・不適切 「特に投資家のために」透明性の高い説明と報告を担う訳ではなく、管理業者は一般の大家さんや借主など全ての関係者の利益のために行われるため誤り(と思われる。)

3・適切 管理業者は、貸主、借主、地域社会に貢献する社会的責務を負っているので適切。

4・適切 資産運営のプロという視点から考えた場合、賃貸管理業者が貸主の不動産経営を総合的に代行する専門家としての体制を整えることも要請されるので適切。




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29年問40 賃貸不動産経営管理士 設備

2020-06-27 22:42:00 | 29年過去問編
【問 40】 換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 シックハウス症候群の原因となる揮発性有機化合物(VOC)の除去対策として、すべての住宅は、24 時間稼働する機械換気設備の設置が義務付けられている。

2 機械換気方式は、換気扇や送風機等の機械を利用して強制的に換気する方式のことである。

3 シックハウス症候群は、建材や家具、日用品等から発散するホルムアルデヒドや揮発性有機化合物(VOC)等が原因だと考えられている。

4 自然換気方式は、室内と室外の温度差による対流や、風圧等の自然条件を利用した換気方式のことである。

正解 1

1不適切
すべての建築物の居室が対象。対象は住宅だけではないのだ。

2適切
24時間換気は換気も吸気も機械換気方式で行われていることが多い。

3適切
これらを排出するために24時間換気が必要とされている。

4適切
自然換気とは窓をあけたりすること。


高田馬場は社会人1年目にお世話になった街。ご夫婦経営の税理士事務所だった。できの悪いアホ職員だった。生きるために必要なこと、恥をかかないために必要な知識を教えていただけたことを今では本当に感謝している。ありがとうございます。



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29年問39 賃貸不動産経営管理士 漏水、浸水

2020-06-27 21:06:00 | 29年過去問編
【問 39】 雨水による漏水又は浸水に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 建物の最上階では、屋上や屋根、庇からの漏水が多い。

2 建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は少ない。  

3 雨水による漏水の発生源を特定することは、困難な場合が多い。

4 外壁がタイル張りの場合は、タイルの剥がれやコーキングの劣化に起因する漏水が多い。
  
正解 2

1適切
RCのマンションであったとしても、最上階は屋上や屋根、庇からの漏水が意外とあるのだ。

2不適切
建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は意外とある。 

3適切
専門家が探って行っても不明だという場合もある。

4適切
コーキングとはタイルとタイルの間にある主に白い粘着性があるゴムのようなものをいう。コーキングの劣化によりコンクリートに水が浸透する場合がある。


沖縄のホテルからの写真。
なんだか夢の続きのようだ。



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29年問38 賃貸不動産経営管理士 倫理憲章

2020-06-27 21:05:00 | 29年過去問編
【問 38】 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。

ア 秘密を守る義務とは、職務上知り得た秘密を正当な理由なく他に漏らして はならないことであり、賃貸不動産経営管理士の資格証を有している限りにおいて、守らなければならない義務とされる。

イ 賃貸不動産経営管理士は、自らの能力や知識を超える業務の引受けを行ってはならない。

ウ 賃貸不動産経営管理士は、常に依頼者の立場で職務を行い、万一紛争等が生じた場合には、誠意をもって、その円満解決に努力しなければならない。

エ 公共的使命とは、賃貸不動産経営管理士の持つ公共的使命を常に自覚し、公正な業務を通して、公共の福祉に貢献することである。

正解 イとエ

ア不適切
職務上知り得た秘密は管理士をやめても守らないとイケナイ。

イ適切
賃貸不動産経営管理士は、自らの能力や知識を超える業務の引受けを行ってはならない。本当にそういう決まりがある。

ウ不適切 
賃貸不動産経営管理士は、常に依頼者の立場で職務を行い、、ではなく常に公平な立場で職務を行わなければならない。

エ適切
賃貸不動産経営管理士は公正な業務を通して、公共の福祉に貢献しなければならない。


また陽気にこの歌を歌える日が来ますように。


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29年問37 賃貸不動産経営管理士 管理の重要性

2020-06-27 19:09:00 | 29年過去問編
【問 37】 賃貸不動産管理の重要性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 情報化社会の進展により、賃貸不動産の管理に関する情報を、誰でも容易に入手できるようになったので、賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に低下してきた。

2 不動産ファンドの登場、不動産の証券化の進展等により、賃貸不動産管理の当事者である貸主が、必ずしも実物所有者ではなく、不特定多数の投資家である場合も想定する必要が生じてきた。

3 定期借地制度や定期建物賃貸借制度の創設等、制度的側面において多様な賃貸借の形態が導入され、賃貸不動産の活用に当たり、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきた。

4 住宅の賃貸借を中心に、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係をとらえる傾向があり、賃貸不動産管理において、そのような観点にも留意する必要が生じてきた。

正解 1

1不適切
情報イコール専門知識ではない。賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に高度化してきたといえる。

2適切
それゆえファンド等から委託を受けたPM会社が必要になり、PM会社の説明責任などのルールが大事になる。

3適切
解約されずに長く使ってもらうためにどういう方法を取ればよいのか?借地契約、借家契約ともに方策を立てて挑むことが大事になった。

4適切
更新料が消費者契約法の条項に違反していると訴えられたりするような時代である。賃貸借契約や原状回復には気をつけたい部分もある。




試験終わったら旅に出たいのー。
沖縄じゃなくてもいい。
ロマンスカーで箱根行くのもいいな。
新宿からビール飲んで行くw



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29年問36 賃貸不動産経営管理士 賃貸経営

2020-06-27 19:06:00 | 29年過去問編
【問 36】 不動産賃貸経営に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 個人貸主においては、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上がるが、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人の所得が分散し、結果として税率の緩和を図ることができる。

2 不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。

3 不動産所有者が自ら設立した資産管理会社に対して支払った管理料が不相当に高額である場合には、税務調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがある。

4 一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。

正解 2

1適切
法人に収入を移し、個人の所得を減らすことができた場合には、結果として税率の緩和を図ることができる。

2不適切
所得がいくらでも確実にメリットがある訳ではなく、一定の額を超えた場合にメリットある。

3適切
外注だと5%なのに自分の会社に20%とか払ってたら否認される場合もある。これは私も3年遡って課税された経験したことがあるとかいうのは内緒。

4適切
サブリースの方が空室リスクや未納家賃があった場合の負担などリスクが高いゆえ管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。




四半世紀ぶりに聴いたあゆみさんのアルバムで、あの時みたいに響いたのがこのカバー曲だった。



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29年問35 賃貸不動産経営管理士 税金

2020-06-27 19:01:00 | 29年過去問編
【問 35】 次に掲げる租税公課のうち、不動産所得の金額の計算上、必要経費として認められるものはどれか。なお、いずれも 資産の取得に伴う租税公課ではないものとする。

ア 消費税(税込で経理処理をしている場合)
イ 自宅に係る固定資産税・都市計画税 
ウ 所得税
エ 事業税
オ 住民税

正解

ア認められる
消費税は税抜きの場合、借受処理をして、その中から払うので費用にはならないが、税込の場合はいったん消費税分も売上に上げ、払った(払う予定の)消費税分は費用になる。

イ認められない
自宅分はダメ。賃貸物件が自宅兼用であれば賃貸物件部分だけ按分して費用にできる場合もある。

ウ認められない
所得税は費用にはできない。

エ認められる
事業税は費用にできる。

オ認められない
住民税は費用にできない。



アメリカンフィーリング byサーカス

卯月節子さん、原順子さん、叶ありささん、歴代みんな素晴らしい。ほんと。



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