石坂久の賃貸不動産経営管理士合格ブログ!

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験合格のための情報発信をします。

27年問40 賃貸住宅の空室対策

2017-11-17 12:49:36 | 27年過去問編
【問40】賃貸不動産の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. シェアハウスの場合、管理業者が複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合があるので、通常の賃貸住宅より管理業務に要する時間が多くなる。

解答・○
解説・選択肢中、複数の借主の間に立って主導的な役割を果たす必要に迫られる場合、は確かに時間を要するかもしれません。

2. 音楽専用マンションなどの特定の趣味などにターゲットを絞った賃貸住宅を企画することは、供給するエリアでの需給バランスが合えば、その希少性から賃料を高く設定できる可能性が高い。

解答・○
解答・あくまでも、可能性が高い!という弱気な前提の選択肢。全てがそうなる訳ではないです。

3. 宅配ロッカーは、最近のインターネット通販市場の成長の影響もあって、借主のニーズの高い設備となってきている。

解答・○
解説・あくまでも、なんらかの調査において、宅配ロッカーは借主のニーズの高い設備となってきている。ということになっているのでしょう。

雑談・縦長の宅配ロッカーを置くと、そこにゴルフクラブセットをしまっておく図々しい賃借人が出てきます。だから個人的には縦長の宅配ロッカーは置きたくありません。これは賃貸契約に本来の使い方以外の使い方をした場合、1日あたり1万円の使用料を支払う等決めておかないとイケナイような気がしますね。

4. ペット可能賃貸住宅を建設する場合、動物専用汚物流し(排泄物を処理する設備)や足洗い場を設置すれば、他の借主からの苦情が寄せられることはない。

解答・×(本問の正解)
解説・これはペット可能賃貸住宅ではなく、ペット飼育者専用賃貸住宅においてはじめて可能になる。ペット可能くらいでは、ペットを快く思わない入居者も存在している。苦情が寄せられることはない訳ない。

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27年問39 建築物の換気設備

2017-11-17 12:49:29 | 27年過去問編

【問39】建築物の換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 自然換気は、室内と室外の温度差による対流や風圧等を利用した換気方式である。

解答・○
解説・我々がよく知っている窓等からの吸気、換気のことを自然換気といいます。

2. 機械換気の第1種換気は、居室に設けられる熱交換型換気設備等に採用される。

解答・○
解説・第1種換気は、吸気も排気も機械によって行われるもので、機械室や電気室などに用いられます。熱交換型換気設備という文字に惑わされますが、セントラル空調型の設備がコレですのでここで覚えてしまいましょう。

3. 機械換気の第2種換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない。

解答・×(本問の正解)
解説・第2種換気は、吸気が機械で排気は自然。精密機械の工場などで用いられます。
この換気の場合、室内は負圧ではなく正圧になるので不適切な選択肢になります。

4. 新築建物は、ごく一部の例外を除いて、24時間稼働する機械換気設備の設置が義務付けられている。

解答・○
解説・平成15年7月以降の新築住宅には、24時間換気設備の設置が義務化されました。シックハウス症候群対策です。

雑談・換気といえば、たまに、入居から退去まで一度も窓を開けなかっただろ?と思えるような賃借人さんいません?

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27年問38 建物の構造

2017-11-17 12:49:16 | 27年過去問編
問38 建物構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。


1. ラーメン構造は、柱と梁を一体化した骨組み構造である。


解答・○
解説・ラーメンというと、アレを思い出しますが、わかりやすく言うとフレーム構造といいます。柱、梁に壁や床を入れて頑丈な構造にします。


2. 壁式構造は、壁体や床板で構成する構造方式である。

解答・○
解説・壁式構造は柱や梁がなく、壁や床で構成される建物の構造。5階建てくらいまでの建物に用いられる。ラーメン構造と比べると開口部が小さいが部屋は広くなる。


3. 制震構造は、基礎と建物本体との間にクッションを設け、地震による揺れを低減させる構造である。

解答・×(本問の正解)
解説・これは免震構造のことを書いている。このクッションを積層ゴムという。なお、制振構造はダンパーによって地震力を吸収する。


4. 基礎とは、上部の建物に加わる力を地盤に伝える部分である。

解答・○



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27年問37 賃貸不動産をめぐる社会状況

2017-11-17 12:49:09 | 27年過去問編
問37 賃貸不動産をめぐる社会状況に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)によれば、平成25年10月1日現在の全国の空き家率は13.5%であり、調査開始以来、最も高い数値を示している。


解答・○(本問の正解)
解説・テキストにあるので押さえておきましょう。賃貸管理やサブリースの現場にいる皆さんは、現実の空室率はもっとすごいことをご存知だと思いますが試験はここまで。

2. 新設住宅着工戸数の推移を見ると、平成25年は、消費税率引き上げ前の駆け込み着工の影響により前年より増加し、平成26年も引き続き前年より増加した。


解答・×
解説・消費税率変更で25年は駆け込み需要。26年は反動で減少です。

3. 平成22年国勢調査によれば、日本の総人口は1億2806万人であるが、国立社会保障・人口問題研究所の推計(出生中位・死亡中位)によれば、平成72年(2060年)には、1億1074万人まで減少するものと推計されている。


解答・×
解説・1億人を大きく割り込むと推定されます。

4. 平成21年度に全国の消費センター等が受け付けた消費生活相談のうち、「賃貸アパート・マンション」の相談は、3番目に多いが、傾向として減少している。


解答・×
解説・3番目に多いのですが、減少はしていません。ちなみに1番多いのはアダルトサイト。

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27年問36 不動産所得に対する税金

2017-11-17 12:49:02 | 27年過去問編
問36 不動産所得に対する税金等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 給与所得を有するサラリーマンは、年末調整により納税額が確定するので、不動産所得が生じている場合でも、確定申告による計算・納付する必要はない。

解答・×
解説・給与所得は年末調整で確定しますが、不動産所得は確定申告をしなければなりません。その際には確定した給与所得を合計して計算します。

2. 入居者の滞納による未収賃料については、貸主は収入金額に含めなくてよい。

解答・×
解説・未収賃料はその年の家賃収入として計上します。回収できない場合は回収できないことが確定した年に損失計上します。

3. 賃貸借契約書に「保証金は退去時にその10%を償却するものとする。」との記載がある場合、貸主は、償却額を契約初年度の収入金額に含めなければならない。


解答・○(本問の正解)
解説・保証金の償却は契約書上で収入になることが確定した年に収入計上します。この場合は借主が退去した年ではなく、契約を締結した年、つまり初年度の収入になります。

4. 所得税、住民税及び事業税は、いずれも不動産所得の計算上、必要経費に含めることができない。

解答・×
解説・事業税は不動産所得上の必要経費になります。



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27年問35 不動産所得計算上の必要経費

2017-11-17 12:48:56 | 27年過去問編
問35 不動産賃貸業を営む個人Aは、平成27年4月30日にエアコン(耐用年数6年)を税込97,200円で取得した。平成27年度の不動産所得計算上の必要経費として正しい金額は次のうちどれか。尚、Aは償却方法について届け出をしたことはない。

参考…耐用年数6年の償却率は、定額法:0.167 定率法:0.333 とする。

1. 12,175円(算式:97,200円*0.167*9月/12月)
2. 10,822円(算式:97,200円*0.333*8月/12月)
3. 24,276円(算式:97,200円*0.333*9月/12月)
4. 97,200円

解答・4
解説・10万円未満の設備は耐用年数にかかわりなく、その購入年度に一括して経費にできます。



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27年問34 賃貸住宅と保険

2017-11-17 12:48:50 | 27年過去問編
問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。

解答・○
解説・損害が発生したときに保険金を使うことによって軽減することができます。

2. 保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。

解答・×(本問の正解)
解説・損害保険が有効。

3. 住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。

解答・○
解説・家財を一部ではなく補償を考えるなら、家財保険に入るといいです。
4. 地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とする火災や損壊などによる損害を補償する保険である。

解答・○
解説・地震保険は主契約の火災保険に加入しないとイケナイ。単独では入れないことになっているので注意。


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