世界一面白いぶっちぎり賃管(仮)by石阪久

令和2年度賃貸不動産経営管理士試験合格のための情報発信をします。

29年問40 賃貸不動産経営管理士 設備

2020-06-27 22:42:00 | 29年過去問編
【問 40】 換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 シックハウス症候群の原因となる揮発性有機化合物(VOC)の除去対策として、すべての住宅は、24 時間稼働する機械換気設備の設置が義務付けられている。

2 機械換気方式は、換気扇や送風機等の機械を利用して強制的に換気する方式のことである。

3 シックハウス症候群は、建材や家具、日用品等から発散するホルムアルデヒドや揮発性有機化合物(VOC)等が原因だと考えられている。

4 自然換気方式は、室内と室外の温度差による対流や、風圧等の自然条件を利用した換気方式のことである。

正解 1

1不適切
すべての建築物の居室が対象。対象は住宅だけではないのだ。

2適切
24時間換気は換気も吸気も機械換気方式で行われていることが多い。

3適切
これらを排出するために24時間換気が必要とされている。

4適切
自然換気とは窓をあけたりすること。


高田馬場は社会人1年目にお世話になった街。ご夫婦経営の税理士事務所だった。できの悪いアホ職員だった。生きるために必要なこと、恥をかかないために必要な知識を教えていただけたことを今では本当に感謝している。ありがとうございます。



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29年問39 賃貸不動産経営管理士 漏水、浸水

2020-06-27 21:06:00 | 29年過去問編
【問 39】 雨水による漏水又は浸水に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 建物の最上階では、屋上や屋根、庇からの漏水が多い。

2 建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は少ない。  

3 雨水による漏水の発生源を特定することは、困難な場合が多い。

4 外壁がタイル張りの場合は、タイルの剥がれやコーキングの劣化に起因する漏水が多い。
  
正解 2

1適切
RCのマンションであったとしても、最上階は屋上や屋根、庇からの漏水が意外とあるのだ。

2不適切
建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は意外とある。 

3適切
専門家が探って行っても不明だという場合もある。

4適切
コーキングとはタイルとタイルの間にある主に白い粘着性があるゴムのようなものをいう。コーキングの劣化によりコンクリートに水が浸透する場合がある。


沖縄のホテルからの写真。
なんだか夢の続きのようだ。



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29年問38 賃貸不動産経営管理士 倫理憲章

2020-06-27 21:05:00 | 29年過去問編
【問 38】 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。

ア 秘密を守る義務とは、職務上知り得た秘密を正当な理由なく他に漏らして はならないことであり、賃貸不動産経営管理士の資格証を有している限りにおいて、守らなければならない義務とされる。

イ 賃貸不動産経営管理士は、自らの能力や知識を超える業務の引受けを行ってはならない。

ウ 賃貸不動産経営管理士は、常に依頼者の立場で職務を行い、万一紛争等が生じた場合には、誠意をもって、その円満解決に努力しなければならない。

エ 公共的使命とは、賃貸不動産経営管理士の持つ公共的使命を常に自覚し、公正な業務を通して、公共の福祉に貢献することである。

正解 イとエ

ア不適切
職務上知り得た秘密は管理士をやめても守らないとイケナイ。

イ適切
賃貸不動産経営管理士は、自らの能力や知識を超える業務の引受けを行ってはならない。本当にそういう決まりがある。

ウ不適切 
賃貸不動産経営管理士は、常に依頼者の立場で職務を行い、、ではなく常に公平な立場で職務を行わなければならない。

エ適切
賃貸不動産経営管理士は公正な業務を通して、公共の福祉に貢献しなければならない。


また陽気にこの歌を歌える日が来ますように。


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29年問37 賃貸不動産経営管理士 管理の重要性

2020-06-27 19:09:00 | 29年過去問編
【問 37】 賃貸不動産管理の重要性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 情報化社会の進展により、賃貸不動産の管理に関する情報を、誰でも容易に入手できるようになったので、賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に低下してきた。

2 不動産ファンドの登場、不動産の証券化の進展等により、賃貸不動産管理の当事者である貸主が、必ずしも実物所有者ではなく、不特定多数の投資家である場合も想定する必要が生じてきた。

3 定期借地制度や定期建物賃貸借制度の創設等、制度的側面において多様な賃貸借の形態が導入され、賃貸不動産の活用に当たり、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきた。

4 住宅の賃貸借を中心に、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係をとらえる傾向があり、賃貸不動産管理において、そのような観点にも留意する必要が生じてきた。

正解 1

1不適切
情報イコール専門知識ではない。賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に高度化してきたといえる。

2適切
それゆえファンド等から委託を受けたPM会社が必要になり、PM会社の説明責任などのルールが大事になる。

3適切
解約されずに長く使ってもらうためにどういう方法を取ればよいのか?借地契約、借家契約ともに方策を立てて挑むことが大事になった。

4適切
更新料が消費者契約法の条項に違反していると訴えられたりするような時代である。賃貸借契約や原状回復には気をつけたい部分もある。




試験終わったら旅に出たいのー。
沖縄じゃなくてもいい。
ロマンスカーで箱根行くのもいいな。
新宿からビール飲んで行くw



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29年問36 賃貸不動産経営管理士 賃貸経営

2020-06-27 19:06:00 | 29年過去問編
【問 36】 不動産賃貸経営に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 個人貸主においては、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上がるが、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人の所得が分散し、結果として税率の緩和を図ることができる。

2 不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。

3 不動産所有者が自ら設立した資産管理会社に対して支払った管理料が不相当に高額である場合には、税務調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがある。

4 一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。

正解 2

1適切
法人に収入を移し、個人の所得を減らすことができた場合には、結果として税率の緩和を図ることができる。

2不適切
所得がいくらでも確実にメリットがある訳ではなく、一定の額を超えた場合にメリットある。

3適切
外注だと5%なのに自分の会社に20%とか払ってたら否認される場合もある。これは私も3年遡って課税された経験したことがあるとかいうのは内緒。

4適切
サブリースの方が空室リスクや未納家賃があった場合の負担などリスクが高いゆえ管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。




四半世紀ぶりに聴いたあゆみさんのアルバムで、あの時みたいに響いたのがこのカバー曲だった。



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29年問35 賃貸不動産経営管理士 税金

2020-06-27 19:01:00 | 29年過去問編
【問 35】 次に掲げる租税公課のうち、不動産所得の金額の計算上、必要経費として認められるものはどれか。なお、いずれも 資産の取得に伴う租税公課ではないものとする。

ア 消費税(税込で経理処理をしている場合)
イ 自宅に係る固定資産税・都市計画税 
ウ 所得税
エ 事業税
オ 住民税

正解

ア認められる
消費税は税抜きの場合、借受処理をして、その中から払うので費用にはならないが、税込の場合はいったん消費税分も売上に上げ、払った(払う予定の)消費税分は費用になる。

イ認められない
自宅分はダメ。賃貸物件が自宅兼用であれば賃貸物件部分だけ按分して費用にできる場合もある。

ウ認められない
所得税は費用にはできない。

エ認められる
事業税は費用にできる。

オ認められない
住民税は費用にできない。



アメリカンフィーリング byサーカス

卯月節子さん、原順子さん、叶ありささん、歴代みんな素晴らしい。ほんと。



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29年問34 賃貸不動産経営管理士 保険

2020-06-27 19:00:00 | 29年過去問編
【問 34】 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 保険を利用して、賃貸不動産の経営における危険を軽減、分散することができる。

2 保険について理解をし、関係者にアドバイスをすることができるようにし ておくことは、賃貸管理に係る支援業務の一つである。

3 地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償す るものは地震保険と呼ばれ、地震保険のみ単独で加入することができる。

4 保険商品の分類には、保険業法上、「第一分野」「第二分野」「第三分野」と いう分類方法があり、賃貸不動産の経営において、最も有用な保険は第二分野の損害保険である。

正解 3

1適切
火災保険金で事故の費用に充当することができるため、危険を軽減、分散することができる。

2適切
賃貸住宅管理業者として、顧客に対して保険をアドバイスできることは重要な賃貸管理に係る支援業務の一つである。

3不適切
地震保険は火災保険に付帯しないと入れない。単独では入れない。

4適切
賃貸不動産の経営において、最も有用な保険は、生命保険やガン保険よりも火災保険である。






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29年問33 賃貸不動産経営管理士 AMPM

2020-06-25 18:47:00 | 29年過去問編
【問33】 プロパティマネジメントとアセットマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから選定され、その委託を受けてプロパティマネジメント業務を担当する。

2 プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて 説明責任を負担しており、説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

3 DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれている。

4 所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なアセットマネジメント業務である。

正解  4

1適切
プロパティマネジメント会社はらアセットマネージャーから選定され、委託を受けて現場で賃貸管理や家賃の集金などの実務を行なう。

2適切
PM会社は仕事の全てに説明がつかないとイケナイ。説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

3適切
PMフィーは対象不動産の管理業務に係る経費となり、DCF法の収益費用項目のうち、運営費用に含まれる。

4不適切
所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なプロパティマネジメント業務である。




やっぱり夏は海だねー!

あれから四半世紀。
おじさんは山の方が好きかもしれない。


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29年問32 賃貸不動産経営管理士 企画提案

2020-06-25 18:29:00 | 29年過去問編
【問 32】 賃貸用建物の企画提案に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 賃貸住宅の経営は、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、ローリスク・ローリターンであるといえる。

2 DIY型賃貸借とは、工事費用の負担者が誰であるかにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の修繕を行うことができる賃貸借契約のことであり、 空き家を活用するための仕組みとしても期待されている。

3 シェアハウスとは、複数の者がキッチン、浴室等の施設を共用する形態の住宅であるが、賃貸借契約や管理の面において通常の共同住宅と異なることはない。

4 10 年間から 20 年間の比較的短期の事業期間を考えている土地所有者に対 しては、コストを優先し、アパートを提案する。

正解 3

1適切
一般的に、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、賃貸住宅の経営はローリスクローリターンと考えられる。

2適切
借主の意向を反映して住宅の修繕を行うことができる賃貸借契約のことをいう。費用の負担者は借主ばかりとは限らず、貸主の場合もある。 空き家を活用するための仕組みとして期待されている。(今はどうなっているのかはよく知らないので悪しからず)

3不適切
シェアハウスと通常の共同住宅とは全然違う。すいません、以上です。

4適切
RCのマンションよりは、木造のアパートの方が投下資本も少ないし、という意味の問題ではないかと思います。アパートをとにかく勧めるワケではないです。


私には、ドラマ「ビーチボーイズ」の反町隆史や竹野内豊みたいな髪型にして、激烈に似合わなかった恥ずかしい過去があるのは秘密である。


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29年問31賃貸不動産経営管理士 消防用設備

2020-06-25 18:23:00 | 29年過去問編
【問31】 消防用設備等に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。

ア 自動火災報知設備等が設置されていないすべての住宅には.住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。

イ 消火器の詰め替えは、5年に1回程度、粉末(消化剤)の交換は8年~10 年くらいのサイクルで実施するのが望ましい。

ウ 共同住宅は、賃貸物件であっても、収容人員が50人以上の場合は防火管理者を定め、防火管理を行う必要がある。

1 1つ
2 2つ
3 3つ
4 なし

正解 1

ア適切
自動火災報知設備等が設置されていないすべての住宅には.住宅用火災警報器の設置が義務付けられており、適切。

イ不適切
消火器の中身の詰め替えは住宅用の場合にはできない構造となっており不適切。試験では当時のテキストに詰め替え可能とあり、適切でも不適切でも正解とされた。

ウ適切
共同住宅は、賃貸物件であっても、収容人員が50人以上で防火管理者の選任が必要なので適切。


涼しくなった夏の夕方に合う曲。



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