石坂久の賃貸不動産経営管理士合格ブログ!

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験合格のための情報発信をします。

テキスト解説編15 業務処理準則6 賃借人への書面の交付

2018-09-02 07:45:12 | テキスト解説編
本日は、賃借人に対する管理受託契約に関
する書面の交付等です。

◆賃借人への書面の交付

すでに管理受託契約をしている物件に新規
に賃借人が入居した時または、賃貸管理業
者が変更になった時は、賃貸住宅管理業者
は下記の事項が記載された書面を作成し、
交付しなければなりません。

1・賃貸管理業者の商号または名称
2・管理事務の対象となる賃貸住宅の部分
3・管理事務の内容およびその実施方法
4・事務所の電話番号やコールセンターが
ある場合はその連絡先。

◆交付した書面に重要な変更があった場合

交付した書面の内容(上記)に重要な変更
があった場合、賃借人に対して変更内容周
知のための必要な措置を取らねばなりませ
ん。特に家賃等の金銭の振込先口座の変更
については、当該賃貸住宅に入居している
各賃借人に対し、書面交付等の方法により
変更内容を確実に周知できる方法を用いる
必要があります。

◆宅地建物取引業法における貸借の代理若
しくは媒介においてこの書面の内容が満た
す書面を交付する場合について

貸借を代理もしくは媒介する宅地建物取引
業者が作成する重要事項説明書や賃貸借契
約書において、本条に規定する必要事項が
全て記載されている場合、重ねて登録業者
が書面交付を行う必要はありませんが、登
録業者は、各賃借人に本条に規定する必要
事項が確実に交付されることを確保する必
要があります。

今回は以上です。

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テキスト解説編14 業務処理準則5 賃貸人に対する契約成立時の書面交付

2018-09-02 07:45:03 | テキスト解説編
今回は賃貸人に対する管理受託契約の成立時
の書面の交付です。

◆賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結
したときは、賃貸人に対し、遅滞なく、次に
掲げる事項を記載した書面を交付しなければ
なりません。

1・賃貸住宅管理業者の商号又は名称
2・管理事務の対象となる賃貸住宅の部分
3・管理事務の内容及び実施方法(財産の
  管理の方法を含む。)
4・管理事務に要する費用並びにその支払
  の時期及び方法
5・契約期間に関する事項
6・管理事務の再委託に関する定めがある
  ときは、その内容
7・免責に関する定めがあるときは、その
  内容
8・契約の更新に関する定めがあるときは、
  その内容
9・契約の解除に関する定めがあるときは、
  その内容

◆書面の交付時期について
重要事項の説明とこの書面交付を連続して
行うことは可能ですが、契約が成立するま
でに重要事項の説明を行い、賃貸人が当該
契約内容を十分に理解した上で、契約締結、
書面の交付が行われることが必要です。

◆実務経験者等による記名押印
賃貸住宅管理業者は、契約の成立時に交付
すべき書面を作成したときは、実務経験者
等をして、当該書面に記名押印させなけれ
ばならない。なお、この書面の交付は管理
委託業務を無償で行なう場合にも必要です。

今回は以上です。



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テキスト解説編13 業務処理準則4 賃貸人に対する重要事項説明2

2018-09-02 07:44:54 | テキスト解説編
本日は賃貸人に対する管理受託契約に関す
る重要事項の説明その2です。

◆重要事項説明をしなければならない内容
1)賃貸住宅管理業者の商号又は名称、登
  録番号及び登録年月日
2)管理事務の対象となる賃貸住宅の所在
  地に関する事項
3)管理事務の対象となる賃貸住宅の部分
  に関する事項
4)管理事務の内容及び実施方法(財産の管
  理の方法を含む。)
・管理受託契約を締結する賃貸人への家賃
 等の送金方法や振込日
・緊急時の連絡対応等の契約の管理に係る
 事項
・建物・設備の維持管理や清掃等に係る事
 項
・分別管理等の状況
5)管理事務に要する費用並びにその支払
  の時期及び方法
・登録業者は管理報酬について賃貸人に説
 明をする必要があります。
・管理業者は管理事務の実施に対する正当な
 報酬を請求することができます。
6) 契約期間に関する事項
7)管理事務の再委託に関する事項
8)免責に関する事項
9)契約の更新に関する事項
10)契約の解除に関する事項

◆管理受託契約の変更について
管理受託契約締結後に管理事務の内容等に
変更が生ずる場合は、管理受託契約の変更
を行うことになるため、相手方と協議し、
当該変更部分については、重要事項の説明
等を行うことが必要です。

◆実務経験者等は、重要事項の説明をする
ときは、説明の相手方に対し、実務経験者
等であることを示す書面又はその写しを提
示しなければなりません。

◆書面の交付に当たっては、実務経験者等
は、当該書面に記名押印しなければなりま
せん。

今回は以上です。
コツコツと頑張りましょう。


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テキスト解説編12 業務処理準則3 賃貸人に対する重要事項説明1

2018-09-02 07:44:43 | テキスト解説編
本日は賃貸住宅管理業者業務処理準則の3
賃貸人に対する管理受託契約に関する重要
事項の説明その1です。

◆管理受託契約に関する重要事項の説明
賃貸住宅管理業者は管理受託契約が成立す
るまでの間に、賃貸人に対して、管理受託
契約の内容及びその履行に関する事項に関
し、実務経験者等に、規程された書面を交
付して説明をさせなければなりません。
これは、貸主が遠隔地に居住している場合
でも、契約成立までに重要事項説明は行わ
なければならないものとされています。

◆重要事項の説明等を行う者について
実務経験者等は説明に当たって、説明の相
手方に対し登録業者に対する登録通知書又
はその写し及び従業者証明書を提示するも
のとする。
賃貸不動産経営管理士の登録を受けている
者は、これらの書類に代えて、賃貸不動産
経営管理士証を提示することができます。

◆交付する書面について
交付する書面について様式は問割れません
が、この規程に定めた事項が記載されてい
ることが必要です。

◆書面の交付方法について
交付方法については、訪問、郵送等の手段
は問われませんが、相手方に確実に交付さ
れることが必要です。

◆重要事項の説明等を行う場所について
重要事項の説明や書面の交付を行う場所に
ついては、店舗や事務所である必要はあり
ませんが、賃貸人に十分に説明することが
可能な場所、確実に交付できる場所である
必要があります。

◆重要事項の説明について
原則として、対面による説明が望まれます
が、説明を受ける相手方からの依頼による
場合等で相手方が十分に納得できる方法で
あれば、電話等による方法でもよいとされ
ています。

今回は以上です。
コツコツと頑張りましょう。

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テキスト解説編11 業務準則2 登録業者の禁止行為等

2018-09-02 07:43:51 | テキスト解説編
今回は賃貸住宅管理業者の業務処理準則2
登録業者の禁止行為と誇大広告の禁止です。

◆登録業者の禁止行為
賃借人等に対し、虚偽のことを告げたり、
断定的判断を提供し、誤認させるおそれの
あることを告げる行為は禁止されています。
賃貸人に対し、管理受託契約及びサブリー
スの賃貸借契約の内容のうち重要な事項を
告げない行為も禁止されています。

◆誇大広告の禁止
登録業者は、その業務に関して広告又は勧
誘をするときは、管理事務に要する費用そ
の他の管理事務の内容及び自らを賃借人と
する場合の賃貸借契約の内容について、著
しく事実に相違する表示 若しくは説明をし、
又は実際のものよりも著しく有利であると
人を誤認させるような表示若しくは説明を
してはならないものとされています。
この規定は業務に関する広告のみならず、
勧誘行為についても対象とするものです。
登録業者が勧誘の際に不適切な表示若しく
は説明をした場合は、本条違反の対象とな
ります。
例えば、賃借人から受領した家賃等の管理
方法について、実際の業務と著しく事実に
相違する表示をした場合などが本条違反
の対象となります。

今回は以上です。
コツコツと頑張りましょう。
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テキスト解説編10 業務処理準則1 従業者証明書

2018-09-02 07:42:17 | テキスト解説編
今回は業務処理準則の従業者証明書の携帯等につ
いてです。

◆従業者証明書の携帯義務
賃貸住宅管理業者は、使用人その他の従業
者に、その従業者であることを証する証明
書を携帯させなければ、その者をその業務
に従事させてはなりません。

◆従業者証明書の様式について
従業者証明書を携帯している者の氏名、当
該従業者が登録業者の従業者であること及
び登録業者の所在地等が賃借人等からみて
明らかになるものであれば、従業者証明書
の形式等は問いません。
例えば、登録業者が宅地建物取引業者又は
マンション管理業者を兼ねている場合は、
宅地建物取引業法又はマンションの管理の
適正化の推進に関する法律の規定に基づく
従業者証明書をもって本規定の従業者証明
書とすることができます。

◆従業者証明書を携帯すべき者の範囲
従業者証明書を携帯すべき者は、会社の代
表者(いわゆる社長)及び役員を含み、登
録業者と雇用関係にあり、管理事務を通じ
て賃借人等の関係者と接する機会のある従
業者等をいいます。
登録業者から管理事務を再委託された登録
業者でない者の従業者はこの規定の対象と
はなりませんが、当該従業者であっても基
幹事務を再委託された場合は、賃借人等と
接する機会を持つことが想定されるため、
従業者証明書を携帯することが望ましいと
されています。

◆従業者証明書の提示
賃貸住宅管理業者の使用人その他の従業者
は、その業務を行うに際し、賃借人等その
他の関係者から請求があったときは、従業
者証明書を提示しなければなりません。

◆賃借人等その他の関係者とは
現に管理を委託している賃貸人や入居中の賃
借人のみならず、管理を委託しようとする賃
貸人や入居予定者、管理対象の賃貸住宅の近
隣住民等を含むものとします。

今回は以上です。
コツコツと頑張りましょう。


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テキスト解説編9 登録規程 登録簿の閲覧その他

2018-09-02 07:40:48 | テキスト解説編
登録簿等の閲覧その他

◆登録簿・9条報告書の閲覧
国土交通大臣は、賃貸住宅管理業者登録簿
及び第9条報告書面又はこれらの写しを一
般の閲覧に供するものとします。
・この規定は登録業者の情報を開示するこ
とにより、賃借人や賃貸人などが賃貸住宅
や管理業者を選択する際の判断材料の一つ
として提供することを目的に、国土交通省
地方整備局等で一般に公開をしています。

◆業務処理準則
賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣が定め
る賃貸住宅管理業務処理準則を遵守しなけ
ればなりません。

◆権限の委任
この規程に規定する国土交通大臣の権限は
賃貸住宅管理業者又は登録を受けようとす
る者の本店又は主たる事務所の所在地を管
轄する地方整備局長及び北海道開発局長に
委任します。

登録規程は終了です。
コツコツと頑張りましょう。


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テキスト解説編8 登録規程 大臣の勧告と登録の抹消

2018-09-02 07:35:11 | テキスト解説編
今回は登録業者への国土交通大臣の勧告と
登録の抹消です。

◆業務改善に関する勧告
国土交通大臣は、賃貸住宅管理業者に必要
な指導、助言及び勧告をすることができま
す。*罰則はH29年8月現在なし!

1・賃貸住宅管理業者登録規程に違反した
  とき。
2・業務に関し賃借人等に損害を与えたと
  き、又は損害を与えるおそれが大であ
  るとき。
3・業務に関し公正を害する行為をしたと
  き、又は公正を害するおそれが大であ
  るとき。
4・業務に関し他の法令に違反し、賃貸住
  宅管理業者として不適当であると認め
  られるとき。
5・業務に関し不正又は著しく不当な行為
  をしたとき。

◆報告又は資料の提出
国土交通大臣は、賃貸住宅管理業の適正な
運営を確保するために必要な限度において、
賃貸住宅管理業者に対し、その業務に関し
報告又は資料の提出を求めることができま
す。

◆指導・助言・勧告をした場合の公表
国土交通大臣は、第一項の規定による指導、
助言又は勧告をした場合には、その旨を公
表することができます。

◆登録の抹消等
国土交通大臣は、賃貸住宅管理業者が下記
に該当する場合、登録を抹消するものとし
ます。
1・廃業の届出があったとき。
2・前号の届出がなくても廃業に該当する
  事実が判明したとき。
3・登録の有効期間満了の際、登録の更新
  の申請がなかったとき。
4・不正の手段により登録を受けたことが
  判明したとき。
5・業者に登録拒否要件があるとき。
6・正当な理由がないのに9条報告又は第
  10条の届出を怠ったとき。
7・9条報告に虚偽の記載があることが判
  明したとき。

今回は以上です。
コツコツと頑張りましょう。
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テキスト解説編7 賃貸住宅管理業者登録規程 変更の届出等

2018-09-01 08:07:06 | テキスト解説編
今回は国土交通大臣への届出です。

1・変更の届出

◆賃貸住宅管理業者は業者登録時に提出し
た事項等に変更があったときは、変更があ
った日から30日以内に、その旨を国土交
通大臣に届け出るものとします。

◆国土交通大臣は、変更の届出を受理した
ときは、届出があった事項を賃貸住宅管理
業者登録簿に登録するものします。

2・廃業等の届出
・賃貸住宅管理業者である個人が死亡した
 場合は相続人が、
・賃貸住宅管理業者である法人が合併によ
 り消滅した場合消滅した法人を代表する
 役員であった者が、
・破産手続開始の決定を受けた場合破産管
 財人が、
・賃貸住宅管理業者である法人が合併及び
破産手続開始の決定以外の理由により解
散した場合は清算人が、

その日(相続の場合にあっては、その事実
を知った日)から30日以内に、その旨を
国土交通大臣に届け出るものとします。

今回は以上です。
コツコツと頑張りましょう。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
宅建の試験でも届出は出てきますね。注意
したいのは相続の時だけ「知った時から」
のカウントになることです。
さらっと読み飛ばすと間違えてしまうこと
があります。気をつけましょう。
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テキスト解説編6 賃貸住宅管理業者登録規程 9条報告

2018-09-01 08:06:58 | テキスト解説編
今回は、業務及び財産の分別管理等の状況
の報告(9条報告)です。

◆賃貸住宅管理業者は、毎事業年度の終了後
3ヶ月以内に、その業務及び財産の分別管理
等の状況を、国土交通大臣に報告しなければ
なりません。

◆9条報告は家賃等の受領を行う登録業者の
業務状況や財務の分別管理等に関する状況を
国土交通大臣が適切に把握するほか、当該状
況を閲覧対象とすることにより、賃借人や賃
貸人などが賃貸住宅や管理業者の選択に役立
つように設けたものです。

◆9条の報告書面は国土交通大臣が特定の管
理方法を求めるものではなく、情報提供の仕
組みを設けることにより、取引関係者が管理
業者を適切に選択・判断できるようにするも
のであり、登録業者の経営規模や経営状況を
審査することが目的ではありません。

◆登録管理業者は正当な理由がなく報告を
怠ったり、重要な事項について虚偽記載が
判明したりしたときは登録の抹消対象とな
ります。

◆業務及び財産の分別管理等の状況で報告
する書類の記載内容はこちら。

1)管理受託の実績について。
受託契約件数及び受託戸数については、報
告基準日を設定し、当日時点における受託
契約件数等について記載します。この報告
基準日は決算日である必要はありません。
2)管理受託契約に基づき、登録業者が賃
貸人から受領する管理報酬)額について。
当該事業年度中に受領した年間の受託契約
金額の合計を記入します。
3)転貸借の管理実績について原契約件数
(原契約とはサブリース業者と賃貸人との
間の賃貸借契約をいう) 及び原契約戸数に
ついて。
これらも報告基準日を設定し、当日時点に
おける原契約件数等について記載するもの
とします。
4)基幹事務の受託の有無について
基幹事務の受託の有無は、他者に委託する
ことなく登録業者自らが実施する基幹事務
の有無について、基幹事務の3分類ごとに
それぞれ記載します。
5)従事従業者数について
従事従業者数は、賃貸住宅管理業に従事す
る従業者数を記載するものとします。
ここでいう賃貸住宅管理業に従事する従業
者とは、例えば宅地建物取引業を兼務する
従業者も含むものとします。 また、従事
従業者のうち実務経験者等の数も記載する
ものとします。

◆財産の分別管理等の状況について

1)受領した家賃等・敷金の分別管理
賃借人から受領した家賃等が賃貸人へ送金
されるまでの間、当該財産が適切に分別し
て管理されている状態が確認できるように
されている旨を具体的に記載します。
賃貸人ごとに家賃等の管理方法が異なる場
合は、実施している全ての管理方法につい
て記載するものとします。

◆賃貸住宅管理業者の資産の額については
記載する必要はありません。

◆賃貸住宅管理業者の決算書についても提
出する必要はありません。

今回は以上です。


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