世界一面白いぶっちぎり賃管(仮)by石阪久

令和2年度賃貸不動産経営管理士試験合格のための情報発信をします。

賃管30年問40 賃貸支援業務 賃貸住宅のコンセプト

2020-07-11 18:00:00 | 30年過去問編

【問 40 賃貸住宅のコンセプトに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

 

1 サービス付き高齢者向け住宅とは、賃貸住宅又は有料老人ホームにおいて、状況把握・生活相談サービス等を提供するものである。

 

2 賃貸住宅における入居者像の「とりあえず賃貸派」は、家を持つことにはこだわらず、賃貸住宅で十分と考えているのが特徴である。

 

3 ペット可能な賃貸住宅においては、主にペット同士のトラブルを念頭に、共用部分で他のペットとの接触が最小限に抑えられている程度なら許可を与えることを基本ルールとしている。

 

4 シェアハウスとは、宿泊用に提供された個人宅の一部やマンションの空室等に宿泊するものである。

 

正解:1


1 最も適切 

状況把握だけではバツをつけそうだが「居住者の生存安否などの状況把握」であればマルをつけられるだろう。これらの仕組みを提供する住宅をサービス付高齢者向け住宅(サ高住)という。有料老人ホームと賃貸住宅のサ高住の2種類がある。

2 不  切 

家を買うまでは賃貸にいようとする入居者像をとりあえず賃貸派というらしい。ワシは知らん。

3 不  切 

ペットを飼育する方々のトラブルより、ペットを飼育する人とそうでない方々とのトラブルを念頭に、共用部分でのペットとの接触が最小限に抑えられるという考え方である。ペットを飼育する方々同士は根本的に仲良しが多いのだ。

4 不  切 

これは民泊のことを言っている。シェアハウスは部屋は個別又は共有で使用し、台所や風呂、洗面所などを入居者全員で共用していく形態をいう。







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30年賃管問39 建物や設備 計画修繕

2020-07-11 12:10:00 | 30年過去問編

【問 39 計画修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1 中長期的には、修繕計画による的確な修繕の実施により、賃貸経営の収支上プラスに働くこともあり、計画修繕が望まれる。

 

2 計画修繕の実施に当たっては、計画された修繕部位を点検、調査した上で状況を把握することが重要である。

 

3 修繕工事は、日常生活の中で行われる工事であるため、騒音や振動により居住者等に迷惑をかける問題があり、配慮しなければならない。

 

4 計画修繕を実施していくためには、長期修繕計画を策定する必要があるが、修繕管理の費用を賃貸不動産経営の中に見込む必要はない。

 

正解:4 

 

1 適 切 

壊れてからの工事対応では、時、既に遅しなどという場合もある。侵食具合が酷かったり、既に部品が欠番になっていたりすることである。予防保全をしていくことによって長期にわたって建物の機能を守り、長期にわたって入居者に使っていただくためには計画修繕が必要である。

 

2 適 切 

状況の把握をするためには点検・調査が必要であり、状況の把握ができてから、修繕を実施するべきである。

 

3 適 切 

これを読んで不適切だと思った方は殆どいないだろう。以上。

 

4 不適切 

修繕にはまとまったお金が必要になる。何年に一度これくらいの工事でこれくらいの費用がかかるということを策定し、その費用は賃貸経営の運営費として見込んでおくことが計画修繕である。見込む必要がないというのは行き当たりばったりという。あなたはそうなっていないだろうか?



 25歳の娘が小学生の時、ワシの聴いていた懐メロの中でこれが一番好きだと言っていたのを思い出す。



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30年賃管問38 賃貸不動産経営管理士 倫理憲章

2020-07-11 09:00:00 | 30年過去問編

【問 38 賃貸不動産経営管理士「倫理憲章」に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。

 

 秘密を守る義務とは、職務上知り得た秘密を正当な理由なく他に漏らしてはならないことであり、賃貸不動産経営管理士の職務に携わっている間、守らなければならない。

 

 賃貸不動産経営管理士は、自らの能力や知識を超える業務を引き受けては ならない。

 

 賃貸不動産経営管理士は、常に依頼者の立場で職務を行い、万一紛争等が生じた場合には、誠意をもって、その円満解決に努力しなければならない。

 

 賃貸不動産経営管理士は、公共的使命を常に自覚し、公正な業務を通して、 公共の福祉に貢献しなければならない。

 

1 ア、イ 2 ア、ウ 3 イ、エ 4 ウ、エ

 

正解:なし(試験機関発表では3) 

 

ア 正しい 

試験機関ではアは正しいものとなっていない。おそらく、管理士の職務を離れた後も正当な理由なくして秘密を漏らしてはならいからだと推察する。ただ、どう読んでもこの文章は誤りだとは思えないので私は正しいと判断した。

 

イ 正しい 

自らの能力や知識を超える業務を引き受けてはならない。なんとも消極的だが、倫理憲章にそうあるゆえ正しいのだ。

 

ウ 誤 り 

管理士は常に中立の立場に立てというのが倫理憲章である。依頼者の立場で職務を遂行するのではない。

 

エ 正しい 

これを読んで違うと思った方はおるまい。以上。




松本伊代ちゃんの歌をセルフカバー




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30年賃管問37 賃貸管理の社会状況 統計

2020-07-11 06:00:00 | 30年過去問編

【問 37 賃貸不動産管理業をめぐる状況に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

 

1 賃貸住宅の経営主体は、個人と法人の比率がほぼ同じである。

 

2 賃貸住宅の委託方式は、全部委託と一部委託の比率がほぼ同じである。

 

3 賃貸住宅の管理受託方式とサブリース方式の比率は、管理戸数の多少にかかわらず、ほぼ同じてである。

 

4 賃貸住宅の経営規模は、20戸以下の小規模なものが多い。

 

正解:4

 

1 不適切 

賃貸住宅の経営主体は圧倒的に個人が多い。民間賃貸住宅の8割以上が個人経営である。

 

2 不適切 

全部委託とは賃貸借契約も管理も全て委託する方式である。一部委託よりも全部委託の方が圧倒的に多い。平成22年度の調査では約65%が全部委託であった。

 

3 不適切 

管理戸数の多い業者の中では委託とサブリースの比率、どちらが多いのか?を聞いている問題なのだ。選択肢に文章が足りないような気がする。私は中小零細しか知らないので委託の方が多いように思ったが、管理戸数の多い管理業者ではサブリースの比率の方が高いので不適切というのが答え。もっとも、管理戸数の多い業者というのがレオパレス社や大東建託社などの超大手だと考えると頷けるかもしれない。

 

4 適 切 

国交省の統計(平成22年)によれば20戸以下の賃貸住宅が約6割を占めているという。民間賃貸住宅の大家さんの約8割が個人経営(選択肢1)であればそこから答えも出る。




1990 何度貼り付けただろう。
そしてこの年から何年過ぎたことだろう。



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30年賃管問36 賃貸業務支援 税金 相続税

2020-07-10 15:30:00 | 30年過去問編

【問36 相続税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 所有地に賃貸住宅や賃貸ビルを建設すると、相続税の評価額の計算上、その土地は、貸家建付地となり、更地のときと比べて相続税の評価額が下がる。

 

2 生前贈与について相続時精算課税制度を選択した受贈者()については、 贈与者()の死亡による相続時に、この制度により贈与を受けた財産を相続財産に加算をして相続税の計算を行う。

 

3 法定相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合の法定相続分は、配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1(複数の場合は人数按分)となる。

 

4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例により、被相続人の貸付事業用宅地等については、240 m²までの部分について 80%減額することができる。

 

正解:4

 

1 正しい 

更地は税務上自用地という。賃貸物件を建てた土地を貸家建付地という。貸家建付地は、自用地の評価 —(1— 借地権割合×借家権割合)で計算されるので相続税の評価額が下がる。

2 正しい 

生前に贈与した財産を被相続人の相続後、被相続人の相続財産に持戻し、贈与時に支払った贈与税を控除して相続税の計算をし直す方法である。

3 正しい 

配偶者と子の場合は1/2ずつ(子は人数で按分)。配偶者と直系尊属の場合は配偶者が2/3で直系尊属は1/3ずつ(按分)。配偶者と兄弟姉妹の場合は配偶者が3/4で兄弟姉妹は1/3ずつ(按分)。これは是非覚えておこう。


4 誤 り 

80%の240㎡は被相続人の自宅の宅地の評価で使えるものであり、貸家事業用宅地等の場合は50%の200㎡までが適用になる。

 




ロマンシングヤードはチャゲがリードで歌っている名曲。



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30年賃管問34 賃貸支援業務 保険

2020-07-10 13:00:00 | 30年過去問編

【問 34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1 保険は、将来起こるかもしれない危険に備える合理的な防衛策のひとつであるが、中でも賃貸不動産の経営においては、損害保険の知識が有用である。

 

2 賃貸不動産の建物所有者が火災保険に加入する場合、主契約である火災保険の保険金額の8割以内の範囲で地震保険にも加入しておくことが一般的である。

 

3 住宅に関する火災保険である「すまいの保険」は、火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹(ひょう)災、雪災により建物や家財に生じた損害に備える保険である。

 

4 保険は、保険会社の商品によって特性が異なるので、関係者に適切なアドバイスをするためには、その内容をよく理解しておく必要がある。

 

 

正解:2

 

 

1 適 切 

火災等の災害が起きた場合に対応できるものは損害保険である。所有者が入るべき保険、入居者が入るべき保険の知識を賃貸住宅管理業者は習得しておくことが大切である。

 

2 不適切 

地震保険は主契約の3割から5割、建物は5000万円が上限、家財は1000万円が上限なので8割としてる部分が不適切。

 

3 適 切 

住宅火災保険。住宅総合保険が統合され、「すまいの保険」となった。すまいの保険は火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹(ひょう)災、雪災により建物や家財に生じた損害に備える保険である。

 

4 適 切 

見当はずれの内容の保険を提案しないように、内容をよく理解しておくことは大事。(当たり前かもしれないけれど)

 




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30年賃管問35 賃貸支援業務 税金

2020-07-10 13:00:00 | 30年過去問編

【問 35 個人の賃貸不動産経営に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

 

1 所得金額の計算上、購入代金が10万円未満の少額の減価償却資産については、全額をその業務の用に供した年分の必要経費とする。

 

2 不動産所得の損失額のうち賃貸建物を取得するための借入金利息がある場合であっても、その損失を他の所得と損益通算することはできない。

 

3 印紙税は、業務上の契約書等や領収書に貼付した場合でも、所得計算上の必要経費にならない。

 

4 不動産所得がある場合には、賃貸物件の所在地を管轄している税務署ごとに確定申告を行う。

 

正解:1

 

1 適 切 

取得価額が10万円未満の小額の資産に関しては減価償却資産に計上せず、その年の経費とすることができるので適切で正解。 

 

2 不適切 

不動産賃貸で損失が出た場合、その損失を他の所得から控除できる場合がある(損益通算)。その場合、賃貸建物を購入するための支払利息は費用計上が可能だが、土地を取得した分の利息については費用計上ができない。なお、不動産の譲渡所得で損失が出た場合は損益通算が出来ないので注意。

 

3 適 切 

印紙税は所得計算上の費用になる。所得税はならないが、固定資産税は費用になる。

 

4 適 切 

確定申告は申告者の住所地を管轄する税務署に行なう。賃貸物件の所在地ごとではないので注意。







 

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30年賃管問33 賃貸支援業務 AM PM

2020-07-10 09:00:00 | 30年過去問編

【問 33 アセットマネジメントとプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1 アセットマネージャーには、収益拡大とコスト削減の両面から、具体的に、 計画の基礎資料の収集、計画策定等の調査・提案が求められる。

 

2 アセットマネジメントは、不動産投資について、資産運用の計画、決定・ 実施、実施の管理を行う業務である。

 

3 プロパティマネジメントにおいては、賃料等を徴収し、預託金を受領し、必要な経費を支出し、アセットマネージャーとの間で精算を行う。

 

4 プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家のために行われる業務である。

 

正解:1 個人的には正解ナシのボツ問ではないかと思われる。

 

1 不適切 資金計画の収益拡大とコスト削減の両面から、具体的に、 計画の基礎資料の収集、計画策定等の調査・提案が求められるのはアセットマネジャーの業務ゆえ不適切ではないが、賃貸管理実務において、収益拡大とコスト削減の両面から、具体的に、 計画の基礎資料の収集、計画策定等の調査・提案を行うとのはプロパティマネジャーである。この不適切は後者の問題であると判断した。

2 適 切 

投資家のために資産運用の計画、決定・ 実施、実施の管理を行なう業務がアセットマネジメントなので適切。

3 適 切 資産運用としての不動産管理の現場で業務を行なう方がプロパティマネジメントである。そして業務に関わる金銭の精算はアセットマネジャーとの間で行なうので適切

4 適 切 投資家からの委託を受けて資金運用としてのアセットマネジメントが行われ、資金運用の中で運用していく不動産の管理やお金の管理を行なうのがプロパティマネジメントである。両者とも投資家からの委託を受けて行われている。






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30年賃管問32 建築設備等 防火管理者

2020-07-09 18:00:00 | 30年過去問編

【問 32 防火管理者に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1 管理権原者は、防火管理者を選任し、防火管理業務を行わせなければならない。

 

2 賃貸住宅における管理権原者は、貸主(所有者)等である。

 

3 管理権原者は、管理業者を防火管理者として選任することで、防火管理責任を免れることができる。

 

4 防火管理者の行う業務のうち、特に重要なものは、消防計画の作成である。

  

正解:3

 

1 適 切 

管理権原者(所有者など)は防火管理者を定めて防火管理業務を行わせなければならないので適切。共同住宅であれば収容人員50名以上の場合がこれに該当する。 

 

2 適 切 

選択肢1にも記載したが、管理権原者は所有者(貸主)等になる。

 

3 不適切 

管理権原者は防火管理者を選任したとしても、防火管理責任を免れることにはならない。所有者等は最終的な責任があるのだ。

 

4 適 切 

防火管理者は実際に火災が起きた場合の通報や消火のほか、防火防災の面においての役割もある。特に設問にあるような消防計画の作成、避難訓練の実施は重要な業務となる。




 



 

 

 


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賃管30年問31 賃貸住宅の設備 電気設備

2020-07-09 15:00:00 | 30年過去問編

【問 31 電気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

 

1 各住戸に供給される電力の供給方式のうち単相2線式では、3本の電線のうち、中性線以外の上と下の電圧線を利用すれば 200ボルトが利用できる。

 

2 住戸内のブレーカーが落ちる原因は、入居者が一時的に数個の家電製品を使用することや、漏電等である。

 

3 漏電遮断機(漏電ブレーカー)は、電気配線や電気製品のいたみや故障により、電気が漏れているのをすばやく察知して回路を遮断し、感電や火災を防ぐ機器である。

 

4 照明設備の電線を被膜しているビニールは、熱や紫外線の影響によって経年劣化し、絶縁抵抗が弱まるため、定期的な抵抗測定により、配線を交換する必要がある。

 

正解:1

 

1 不適切 

単相2線式の場合には電線は2本しかない。中性線が入っているのは単相3線式である。ほぼ現代国語の問題。

 

2 適 切 

ブレーカーが落ちる原因は使いすぎか漏電なので適切。使いすぎでもないのにブレーカーが落ちることがあったら漏電を疑うこと。

      

3 適 切 

2の漏電の遮断売るのが、漏電ブレーカーの役割なので適切。

 

4 適 切 

電気設備の配線を被膜しているビニールもやはり経年劣化する。特に屋外にある場合は劣化も早い。定期的な抵抗測定による、交換などの判断は大切。

 







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