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てらまち・ねっと



 「空き家の問題」がクローズアップされたのに続き、「所有者不明の土地の問題」が認識されている。
 「所有権」という絶対的な権利にかかることだから、簡単な解決策はない。
 以前は、市民運動的なレベルでは、ゴルフ場開発や廃棄物処分場などの懸念に対処・を阻止するために多数の人で開発予定地内の「樹木の権利」や「土地所有権」を取得して抗うことを展開したこともある。道路事業計画でも。

 ともかく、行政に関しては、土地の所有者が不明でややこしい場合、「行政が税金を課すことを放棄」している実態は以前から指摘されていた。
 例えば次。
 ★≪所有者不明の土地 160自治体で固定資産税課税できず/NHK 2016年08月04日/・・およそ28%に当たる486の自治体が「固定資産税の徴収が難しくなった」と回答。うち200の自治体が「やむをえず、こうした土地を、固定資産税の課税の対象からいったん外した」と回答≫ 

 深刻な事態。・・とはいえ、次のような公式のデータもあるようなので、どこまでが不可抗力なのか、あるいは怠慢なのかは微妙。
 ★≪・・国土交通省「国土審議会土地政策分科会特別部会」中間とりまとめ 「不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地」の割合がおおむね20%程度とされるものの、他の資料などを用いたうえで「最終的に所有者の所在が不明な土地」(最狭義の所有者不明土地)は、その50分の1ほどの0.41%(LIFULL HOME'S PRESS 2017年 12月29日)≫

 いずれにしても、将来の重大な懸念事項が広がっていくのだから、他にも最近の状況を確認しておいた。
 その中で、土地収用・利用関係の新法制定や現行法改正があるという。行政のやりたい放題ではいけないわけで、慎重さが必要なのは言うまでもない。

 ★≪行政が民有地を必要に応じ収用できる土地収用法に特例を設ける。各都道府県の収用委員会に代わり知事が収用の裁定を行えるようにし、手続きの簡略化(産経)≫ 
 ★≪放置されている空き地などに、都道府県知事の裁定によって「利用権」を設定する制度を創設。市町村や民間業者、NPOが公園やイベント広場などとして利用できるようにする(時事)≫ 

●持ち主不明の土地、九州より広く 「満州国在住」登記も/朝日 2017年6月26日
●所有者不明土地による損失6兆円に 2040年、民間試算 720万ヘクタール、北海道面積に迫る/日経 2017/10/26

●まもなく、日本列島を「死有地」が覆い尽くす 所有者不明の空き家や山林が急増中/「週刊現代」2017年10月14日・21日合併号
●所有者不明土地問題 根底にある「触らぬ神にたたりなし」(1/4ページ)/産経 2017.9.24  

●2017年の不動産・住宅市場におけるさまざまな動きを振り返る/LIFULL HOME'S PRESS 2017年 12月29日

●所有者不明の土地、活用へ新制度 収用法に特例、簡略化/産経 2017.12.29
●所有者不明地に利用権=新法、通常国会提出-国交省/時事 2017/12/05
●共有私道の工事、同意は何人必要? 法務省がルール作成/朝日 2018年1月7日 小松隆次郎

 なお、今朝の気温はマイナス1.9度。ネットで市の気象データを見たら、昨日10時過ぎの約8度を最高気温として、右肩下がりで下がり続けている気温。確かに、昨日の午後は寒くなったのを感じた。ともかく、快適にウォーキングしてきた。

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●所有者不明の土地 160自治体で固定資産税課税できず
        NHK 2016年08月04日 
相続などの登記がされず、所有者が誰か分からなくなっている土地が全国各地で増えています。その結果、自治体が課税できなかった固定資産税が、少なくとも160の自治体で1年間におよそ1億6000万円に上ったことが、民間の研究機関の調査で分かりました。実際に課税できていない固定資産税はさらに多いとみられ、専門家は「国が法律を作り、地域の実情に即した対応策を考えるべきだ」と指摘しています。

相続などの登記がされないまま放置され、所有者が誰か分からなくなっている土地が全国各地で増えていることを受けて、民間の研究機関の東京財団は、こうした土地の固定資産税の徴収がどうなっているか調べるため、全国1718のすべての市町村と東京都を対象にアンケート調査をしました。

それによりますと、およそ28%に当たる486の自治体が「固定資産税の徴収が難しくなった」と回答しました。さらに、このうちの200の自治体が「やむをえず、こうした土地を、固定資産税の課税の対象からいったん外した」と回答しました。課税できなかった固定資産税の額は、回答があった160の自治体で平成25年度の1年間に合わせておよそ1億6000万円に上りました。

アンケートへの回答がなかった自治体がおよそ48%に上っていることなどから、実際に課税できていない固定資産税はさらに多いとみられ、所有者が分からない土地が、自治体の財政にも影響を及ぼしている実態が浮かび上がっています。

調査を担当した東京財団の吉原祥子研究員は「相続が登記されない影響で、固定資産税の台帳も更新されておらず、資産価値の低い土地を中心に、もはや、行政が持つどの台帳を見ても、現在の所有者が分からなくなりつつある。自治体の努力だけでは根本解決できない問題なので、国がしっかりと法律を作り、地域の実情に即した対応策を考えるべきだ」と指摘しています。

●持ち主不明の土地、九州より広く 「満州国在住」登記も
          朝日 2017年6月26日 大津智義
「所有者不明土地」なぜ増える?
 相続未登記などで所有者が分からなくなっている可能性がある土地の総面積が、九州より広い約410万ヘクタールに達するとの推計結果を、有識者でつくる所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也元総務相)が26日公表した。こうした土地の増加は、森林の荒廃や土地取引の停滞などにつながるとして、研究会は年内に対策案を政府に提言する。

道路工事したいのに… 地権者107人、進まぬ買収
 研究会は、名義人の死亡後も相続登記されなかったり、住所が変わって名義人と連絡がつかなくなったりしている土地を「所有者不明土地」と定義。国土交通省の地籍調査や人口動態などを加味して推計したところ、所有者不明土地の総面積は、九州の面積(368万ヘクタール)を上回った。

 土地の筆数でみた所有者不明率は20・3%となり、土地の種類別では宅地が14%、農地が18・5%、林地は25・7%だった。全国約10万筆を対象に、最後の登記から50年以上が経過し、所有者が不明になっている可能性がある土地の割合が22・4%になるとした法務省のサンプル調査と似た傾向となった。

 これだけの土地が所有者不明とみられる背景には、人口減少で土地の資産価値が下がっていることがある。資産価値がなくても管理コストや登録免許税、固定資産税などの負担がかかるため、法定相続人がだれも相続登記せず、長年にわたって放置される構図だ。何十年も放置されると子や孫の代になって相続人がどんどん増えていき、事実上、相続も売却もできない「塩漬け物件」となる。

 国土交通省の調査をもとに、不動産登記後の年数と所有者不明率の関係を調べると、最後の登記から30年未満だと不明率は21%にとどまるが、50~69年になると62%、90年以上では80%に達した。

 研究会は今年1月から、自治体からの聞き取りなどで実態を調べてきた。登記簿上の所有者が満州国在住になっている、固定資産税の納税通知を送っても多くが戻ってくる、といった事例があったという。

 研究会では、所有者不明土地の対策として、政府や自治体がバラバラに管理している不動産に関する台帳のネットワーク化や、土地の放棄や寄付の受け皿づくりなどを挙げる。政府も、不明土地を公的な事業に利用できるようにする制度の検討を始めるなど対策に乗り出している。

 この日の会見で、増田氏は「今後、将来予測や経済的損失の試算もしていく」と話した。

●所有者不明土地による損失6兆円に 2040年、民間試算 720万ヘクタール、北海道面積に迫る
      日経 2017/10/26
 増田寛也元総務相ら民間有識者でつくる研究会は26日、所有者の分からない土地が2040年に全国で約720万ヘクタールに達するとの独自試算を公表した。死者数が増えるのに伴い、相続登記されずに実際の所有者が把握できない土地が増えると推計した。こうした所有者不明土地が原因で生じる経済損失額は40年までに6兆円規模に上ると試算した。

所有者不明の土地問題について説明する増田寛也元総務相(26日午前、東京都千代田区)
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所有者不明の土地問題について説明する増田寛也元総務相(26日午前、東京都千代田区)

 「所有者不明土地問題研究会」は6月、現在の持ち主をすぐに特定できない土地が、16年に全国で410万ヘクタールに達するとの試算を公表した。今回の将来推計は、土地の相続候補者へのアンケートを行ったうえで、対策を講じないまま40年まで推移すると仮定して算出した。

 16年の所有者不明土地の総面積は九州を上回る規模だが、40年になると北海道本島(約780万ヘクタール)に迫る規模となる計算だ。

 また、所有者不明土地が障壁となり、公共事業が停滞したり土地が荒廃したりするなどの経済損失額が16年は約1800億円と試算。所有者不明土地の増加を踏まえ、17~40年の損失額は少なくとも累計で6兆円に及ぶと見積もった。研究会座長を務める増田氏は「人口減少で活用されない土地が増え、土地という財産に対する国民の関心も薄れている」と指摘した。

 所有者不明土地問題を巡っては、政府は6月にまとめた経済財政運営の基本方針(骨太の方針)で、来年の通常国会に対策法案の提出方針を盛り込んだ。国土交通省は10月25日、利用権を設定して活用する新制度を導入する方針を表明している。

●まもなく、日本列島を「死有地」が覆い尽くす 所有者不明の空き家や山林が急増中
           「週刊現代」2017年10月14日・21日合併号
人口減少により表面化した空き家問題だが、その根は想像よりもはるかに深い。誰の土地かわからないから、相続人も行政も手を付けることができない――まさしく「死んだ土地」が街にあふれていく。

 最後の登記が1世紀前・・・(略)・・・
 4軒に1軒は空き家に・・・(略)・・・
ちなみに「死有地」化が進む地方の山林部では、所有者が不明なだけでなく、そもそも土地の境界線がどうなっているかすらもわからないことが問題になっている。

それはどういうことか。数ヘクタール規模で相続することも多い山林の境界線は、「木に書いた目印から大きな岩のあるところまで」などと、権利者間の口約束で長い間まかりとおっていたところが多い。

境界線を改めて確定するのも骨が折れる作業で、その境界線の周辺に住む権利者の合意のもとで進めていくしかない。

その相手側の土地がすでに「所有者不明」になってしまっていたら、さらにその作業は困難になる。きちんと境界線を確定し、正直に登記の書き換えを行ったとしても、待っているのはほとんど慈善事業に近い土地管理である。
寄付もできない
・・・(略)・・・

やりくりのしようがない土地は、相続放棄をして国に返還する方法もある。ただ、そのためにはやはり相続人全員の了承が必要で、おまけに土地以外も含めた全財産も放棄しなければならず、ハードルが高い。

土地を自治体に寄付するという手段もあるが、それは公共事業などに利用できる土地に限られる。「死有地」のほとんどが、そのような有用な土地ではない。

もし法律が改正され、よりスムーズに土地の相続放棄が実現できるようになったとしよう。そうなれば、この国には大量の「国有地」が誕生することになる。固定資産税収入も得られなくなった国有地の管理コストを負うのは国民だ。結局、これも「死有地」と化すことに変わりはない。
・・・(略)・・・

家が「負債」になる
「死有地」が増加して、本格的に人が住まない地域が出てくると、それに関連してあらゆる問題が生じてくる。
・・・(略)・・・
所有者不明の土地が増える現実を、個人の力で打開することは難しい。だからこそ、行政主導による都市部への一極集中化が今後進んでいくのは仕方のないことなのかもしれない。故郷が失われていくことは、あまりにも悲しいことだが。

「2028年ごろには、人が家を持つということの意味がなくなっているかもしれません。不動産は流動性の低い資産で、価値が下がっていくだけの物件を持っていても、負債が積み重なっていくだけ。

家を購入するのは、今後も値上がりしていくであろう都内の超一等地を買える資産家だけで、ほとんどの人は必要な場所に、そのつど家を借りて住むのが当たり前になるでしょう」(前出・米山氏)

本連載がこれまでに取り上げた「AI上司」「自動運転」のケースでは、生活を豊かにする夢のあるエピソードも散見されたが、「死有地」に関してはそうはいかない。他人事ではない現実が、目前に迫ってきている。

●所有者不明土地問題 根底にある「触らぬ神にたたりなし」(1/4ページ) 
         産経 2017.9.24  
 利用価値や資産価値のない土地が捨てられはじめている。こうした土地は相続未登記や相続放棄などで所有者不明となり、日本各地で行き場を失った土地が放置されているという。漂流する日本の「土地神話」。人口減少時代の象徴ともいえるこの問題に解決の糸口はあるのか。(iRONNA)

◇ 九州よりも広い面積が所有者不明-。これは今年6月末、元総務相の増田寛也氏を座長とする「所有者不明土地問題研究会」によって発表された。資産価値や利用価値のなくなった土地が、登記されなかったり(相続未登記)、相続放棄されたりすることで所有者が不明になっているという。

 そして所有者不明の土地があることによって、倒壊寸前の空き家を処分できない、公共事業を行うことができない、さらに災害被害地域での復興の妨げになるといった問題が起きている。

 この問題、私にとっても身近な問題だった。2年前に祖父が亡くなったとき、山林の登記をとってみると、曽祖父の名義になったものや、そもそも場所がどこなのか分からないといったものが出てきた。それに加えて、祖父の叔父が戦前に建てた家が残っており、空き家として長年放置されてきた。 土地の所有者は祖父だが、建屋の所有者は祖父の叔父。その子孫が遠方にいるらしいということが分かっており、勝手に空き家を処分することもはばかられ、祖父が存命の間は放置していた。しかし、倒壊の恐れが出てきたため、今年に入って家を崩した。
 ・・・(略)・・・

●2017年の不動産・住宅市場におけるさまざまな動きを振り返る
           LIFULL HOME'S PRESS 2017年 12月29日 平野雅之
・・・(略)・・・地価はバブル期の最高価格を超えたが、バブル期とは大きく様相が異なる
 ・・・(略)・・・少しずつ進んでいる空き家対策
既存住宅の活用を目指す民間の活動は年々活発になっている。一般社団法人リノベーション住宅推進協議会による「リノベーションEXPO JAPAN」は8回目となる2017年、全国8エリア16都市で開催された。

その一方で、法律・制度面でも空き家対策は少しずつ進んでいる印象だ。2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法)にもとづく「空家等対策計画」を策定した市区町村は、2017年3月31日時点で20.5%だったが、2017年度中の策定予定見込みを含めれば51.2%とされている。2017年に「空家等対策計画」を策定した市区町村も多いだろう。

また、全国の自治体や関連団体による「全国空き家対策推進協議会」が2017年8月31日に設立されたほか、自治体の空き家バンクの情報を集約・一元化した「全国版空き家・空き地バンク」の試行運用も、株式会社LIFULLが9月28日、アットホーム株式会社が10月25日に始めている。
まだ計画や仕組みが作られた段階であり、それぞれが効果を発揮するのはしばらく先になるかもしれない。

・・・(略)・・・対策が急がれる所有者不明土地問題
 ・・・(略)・・・その後、9月12日からは国土交通省内に設置された「国土審議会土地政策分科会特別部会」により、所有者不明土地問題に関する制度の方向性などについて議論が重ねられている。その中間とりまとめによれば、「不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地」の割合がおおむね20%程度とされるものの、他の資料などを用いたうえで「最終的に所有者の所在が不明な土地」(最狭義の所有者不明土地)は、その50分の1ほどの0.41%とされている。
・・・(略)・・・

不動産・住宅市場のあり方は大きく変わろうとしている・・・(略)・・・

●所有者不明の土地、活用へ新制度 収用法に特例、簡略化
       産経 2017.12.29
 所有者不明の土地が増加し経済損失が膨らんでいる事態を解決するため、政府が平成30年度にもスタートさせる新制度の概要が28日、判明した。行政が民有地を必要に応じ収用できる土地収用法に特例を設けるほか、土地財産の管理に関連する市町村長の権限を強めるなどして、土地活用に向けた手続きが迅速にできるようにする。来年1月召集の通常国会で、新法成立と既存の法律の改正を目指す。

 新制度は、国土交通省と法務省、農林水産省が連携して整備する。国交省関連では、収用法の特例で、各都道府県の収用委員会に代わり知事が収用の裁定を行えるようにし、手続きの簡略化を図る。また、公園や農産物の直売所設置といった地域住民向けの「地域福利増進事業(仮称)」を創設し、知事が最低5年程度の「利用権」を設けられるようにする。

 法務省関連では所有者がいない不動産の管理、売却などを行える「不在者財産管理人」の選任申立権を市町村長に与える。長期間、相続登記が行われていない土地を調べて法定相続人の一覧図を作成し、登記所に備える取り組みも進める。

農水省関連では農地に関し、固定資産税などを負担している相続人がいれば簡易な手続きで「農地中間管理機構」(農地バンク)に貸し付けられるようにする。バンクはこの農地を希望者に貸し出す。森林も同様の条件や手続きで市町村に経営・管理を委託できるようにする。

 政府は国交省と法務省関連を新法で、農水省関連を既存の法律の改正で対応する方向で調整している。

 相続登記されず所有者の分からない土地は、各地の公共事業で用地取得などがうまくいかない理由として問題視されている。面積は現在400万ヘクタール超に達し、52年には約720万ヘクタールと北海道(約780万ヘクタール)並みとなり、経済損失は累計6兆円に達するとの試算がある。

●所有者不明地に利用権=新法、通常国会提出-国交省
       時事 2017/12/05
 国土交通省は5日、所有者が分からなくなっている土地を、公共性のある事業に利用しやすくするための新法の骨子を固めた。放置されている空き地などに、都道府県知事の裁定によって「利用権」を設定する制度を創設。市町村や民間業者、NPOが公園やイベント広場などとして利用できるようにする。

 同日開かれた国土審議会(国交相の諮問機関)特別部会の会合で、所有者不明土地への当面の対策を盛り込んだ中間取りまとめ案が大筋で了承された。来年の通常国会に法案を提出し、2019年度前半からの実現を目指す。

 利用権の設定期間は5年以上を想定。所有者が現れて明け渡しを求めた場合、期間終了後に土地を使う前の状態に戻し返却することを原則とする。所有者が名乗り出なければ期間延長もできる。

●共有私道の工事、同意は何人必要? 法務省がルール作成
           朝日 2018年1月7日 小松隆次郎
 分譲住宅地内などで住民が共有する私道の補修工事をする際、全員の同意がとれず改修が進まない、などの問題が生じている。法務省は近く、具体例をあげて「1人でもOK」「過半数の同意が必要」などとルールを示したガイドラインをまとめる。

 民法は、補修などの程度によって同意する人数を区別。全面的に形状を変える「変更」は全員、現状を維持する「保存」は単独、などと規定している。しかし、こうした解釈に関する判例は少ないため、これまで事実上、すべて全員の同意が必要とされてきた。

 一方、相続登記されずに所有者不明の土地が放置されることが問題になるなか、「共有私道」も所有者がわからないケースが増加。同意が取れず、補修工事が進まない事例も起きているという。

 そこで同省は、全国の政令指定…


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2015.5.19 11:25
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