高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”・・・・・ まずは“宅建資格”から

法律系資格を取得しようとする場合、まず民法の勉強はかかせませんね。さらに、好きになって得点源にぜひしたいものです。

もしかしたら正解なしの問題があるかも・・・(かわらないか)。

2017-10-25 01:39:16 | 宅建試験 総括
今年の問題は、淡泊であること、これは同じ状況の問題を箇々彼処に使っていること、

ほぼ過去問と同じ表現を使うなど、工夫が見られないなどの、本試験でした。

業法などは、前半のチームと後半のチームが別に動いているような感じまでします。

もちろん、中には良い問題もたくさんアリます。

そして、今回は問7の肢3も正しいとなって、正解がなくなるのではないかということを話しましょう。

実は、昨年も、1問ありました。問44のクーリングオフの問題で本当は、正解は2つあったはずなのです。

試験管理員会に、質問をしましたが、その後音沙汰なしです。

問題を作るときに参考にした規則自体がもともとおかしいのですが・・・。

さて、今回はというと、以下の問題です。

・・・・・・・・・・・・・・
3 請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けていなくとも、

特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。
・・・・・・・・・・・・・・

どの予備校も肢3は×誤りとして、これを正解肢としています。

みなさんは、各予備校とか市販問題集のこの部分の解説をしっかり読んでくださいね。

実力ある学校かどうか、わかります。

では、チョット問題にケチをつけましょう。あまりしたくないのですが、ここ最近多いです。

何が問題かというと、この問題文の表現(文末の部分)なのです。

教える側からすると、このような表現は絶対に使いません。法律的にしっかり教えますから。

だから、しっかり勉強した人ほど(昨年も問44では、優秀な生徒が悩んだと言っていましたので)悩んだと思います。

判例もみてください。平成9年2月14日判決です。

・・・・・・・・・・・・・・
請負契約の目的物に瑕疵がある場合には、注文者は、瑕疵の程度や各契約当事者の交渉態度等にかんがみ

信義則に反すると認められるときを除き、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けるまでは、

報酬全額の支払を拒むことができ、これについて履行遅滞の責任も負わない。
・・・・・・・・・・・・・・

これを参考にしてますね。では、なににケチをつけられるのか。

実は、代金全額の支払い義務自体はあるわけです。特段の事情(世の中なにがあるかわからないということ)があれば、もしかしたらないこともあるかも知れませんね・・・。

判例の事情とは、ちょっと違いますが・・。

判例も、全額の支払い義務はあるが、同時履行の抗弁権があるから、支払いを当面拒否できるだけなのです。

だから、支払うことは免れず義務ですから、正しいともいえませんか。

同時履行の抗弁権を行使するのか否かは、注文者の自由ですから。抗弁権を行使しないのなら、全額支払わなければいけないでしょう。

この問題だと、×(誤り)として読もうと思うと、支払い義務自体がないからだ、とも読めることになりませんか。

作問者は、判例を見てきっと拒むことができるので、支払わなくても良いことだ、とざっくり解釈したのかもしれません。

でも、問題文はやはり「拒むことができない」としてほしかったと思います。これで正々堂々×とできますから。

解くときに、私もだいぶ悩みました。とにかく、義務があることとそれを拒むことができることとは全く別なのです。

試験委員の方に、問題文は判例に近い形で作るように、勝手に表現を変えないように、切にお願いします。

試験委員の方へ、この問題を宜しく検討お願いします。

では、また。

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※いろいろご迷惑をおかけしております。何かありましたら、お問い合わせは、下記にお願いします。よろしくお願いします。

オフィス高橋 タクト研究所 高橋克典 

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今年の問6肢2の問題・・・。

2017-10-24 02:23:24 | 宅建試験 総括
問6の肢2は、初めて出題された問題ですが、実は基本問題ともいえます。

それは「Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合」

・・・・・・・・・・・・・・
2 Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。
・・・・・・・・・・・・・・

ここでは、代襲相続しないということですが、それは「以前に死亡」の場合ではないからです。

では、どう処理するのか。

25時間では、こうコメントしています。

「相続“人”となるには、相続開始後1秒でも生きていることが必要なのだ」と。

だから、肢2の問題は、Bは死んでいますが、BもAの相続人なのです。

Aの財産を決めてから、今度はBの財産をわけるのですね。

うっかりすると、Bはもう死んでいるので、相続なんてできないと思っている人を引っかけさせようとするものです。

本試験では、ただ過去問の焼き直しだけではなく、新たな論点も出してきます。

来年も良い問題が出されるでしょう。

では、また。

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H29問19の問題を解説・・・。

2017-10-23 01:19:08 | 宅建試験 総括
前回のホテルの問題が以下のものです。肢2にでています。

・・・・・・・・・・・・・・
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。

2 第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。

3 幅員4m以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。

4 建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が2つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値(12m未満の場合に限る。)を用いて算定する。
・・・・・・・・・・・・・・

正解は肢1ですが、正答率はよくありません。

まず、肢1は25時間でも、容積率の表でも、建ぺい率の表でも、記載しています。

ここの理屈は、もともと用途地域を都市計画できめていないので、都市計画で数字をひとつ決めるのではなく、
本肢のようにきめるんだ、と理解していば出てきます。

肢3も25時間では表として、まだ道路になっていない場合には、特定行政庁の指定がいるんだ、と理解していれば、もうすでにみんなが
使用しているのですから、指定はいらないと判断できるでしょう。

肢4は、いわずもがな、です。

25時間では、いざとなれば広い方ににげるはずだから、とかいておきました。

それが理屈です。

容積率の規制はなぜあるのかも、丁寧に書いてありますので、自然に理屈は伴うと思います。

ということで、ホテルの用途制限は書いてなかったのですが、それは、もう試験では14,5年も出題されていないから、重要度からだったのですが、

実は、今年の原稿では書いたのです。ホテルはなかなか大阪ではとれないことも知っていましたので、授業もでるぞといってました。
 
でも、今年でたから、しばらくはでないかもしれませんが。

では、また。

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今年の傾向につき・・・。

2017-10-22 01:27:44 | 宅建試験 総括
今年の試験では、特に建築基準法の問題で「ホテル」の話題が多かったです。

用途変更と用途規制の2つ問題が作られていました。

今、インバウンドでホテルが足りません。五輪に近づけばもっと深刻になるでしょう。

そういうこともあってか、今年多く出したのかも知れません。

用途制限では、これまでわたしは、「4,2」と教えてきました。

前4つと後ろ2つが規制される、と。

ホテル旅館は、「よるにはいる」、という感じです。

4が「よ」、2が「に」、「いる」は特定行政庁の許可がいる、逆にその間の6つの地域は許可なく建てられると。

ですから、正答率があまり良くない問題でしたが、上記を覚えていればとれているはずです。

しかし、来年からは、ごろあわせをかんがえないといけません。

なぜなら、都市計画法の田園住居地域が一つふえるからです。

これは、低層住居専用と似ていますので、「4,2」でなくなっていまします。

それはあとでかんがえるとして、やはり頭に残る形で記憶しておく必要がります。

では、また。

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来年度の改正点につき一言・・・。

2017-10-21 02:10:22 | ひとりごと・・・宅建関係
今年の試験でも、業法では改正点がしっかりでています。

特に、営業保証金の問題では、過去問もなく、気がつかない人が多くいました。

いわゆる業者は還付請求権者にはなれない、という改正点ですね。

来年度も、業法のインスペクション、都市計画法の田園住居地域、など重要なものが多くあります。

これも過去問がありませんので、予想問題にて解いてほしいです。

まだ合格ラインは、はっきりこれだというものがありません。

では、また。

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