必勝!合格請負人 宅建試験編

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賃貸不動産経営管理士(直前大予想①)

2019-11-05 | Weblog
賃貸不動産経営管理士 直前大予想

Q1 賃貸住宅標準契約書では、敷引及び保証金に関する条項が設けられている。
A1 × 標準契約書においては、敷金以外の一時金の授受(敷引及び保証金)は全国的な慣行ではないため(特に規定を設けず)特約事項としている。

Q2 賃貸住宅標準契約書では、貸主、借主いずれについても、契約期間中に中途解約できる旨の特約(解約権留保の特約)を定めている。
A2 × 賃貸住宅標準契約書において、借主側の解約権留保の特約にあたる。
   貸主側の解約権留保は規定していないので、貸主からの解約を認める特約をしない限り、貸主からの解約。

Q3 賃貸住宅標準契約書では、更新料の授受に関する条項が設けられている。
A3 × 標準契約書において、更新料の授受については、法令上根拠となる規定がなく、全国的な慣行ではないため、当事者間で合意があれば特約で
   対応することになっている。

Q4 賃貸住宅標準契約書では、賃貸借の目的物である物件が滅失その他の事由により使用できなくなった場合、賃貸借契約は終了する旨が定められている。
A4 ○ 賃貸住宅標準契約書では、賃貸借の目的物である物件の全部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合には、これによって終了する旨が
   定められている。

Q5 貸主は、自ら建物の使用を必要とする事情が一切なくとも、立退料さえ支払えば、正当事由があるものとして、更新拒絶することができる。
A5 × 更新拒絶する場合には、①貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況、④建物の現況、
   ⑤財産上の給付(立退料)の提供の申出等を総合的に考慮して判断される。
   また、⑤の立退料の有無は、正当事由の有無を判断する対象になるが、立退料の提供だけで正当事由を満たしていると判断されるわけではなく、他の事情   が備わり、立退料の提供もあるときに、正当事由のひとつとして補完され判断される。

Q6 更新拒絶の通知時点では正当事由が存在しなくとも、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から
  6ヵ月間持続した場合、解約の効果が生じる。
A6 ○ 通知時点で正当事由を具備していなくても、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から6カ月間
   持続した場合も、解約の効果が生じる(判例)。

Q7 建物の老朽化が著しく、隣家に損傷を及ぼしている場合、貸主は当面自己使用の必要性がなくても、立退料を提供することなく更新拒絶することが
  できる。
A7 × 正当事由の有無は、当事者双方の利害関係その他諸般の事情を検討要因として、総合的に判断される。
   具体的には、自己使用の必要性はないが、朽廃の著しい貸借建物について立退料の提供による解約の正当事由の補完を認めた事例がある。

Q8 建物にはあたらない駐車場施設の利用契約について貸主が更新拒絶するためには、貸主に施設の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払により
  正当事由が認められなければならない。
A8 × 平面駐車場又は建物にあたらない立体駐車場であれば、建物賃貸借又は建物所有目的での土地賃貸借契約とはならないため、借地借家法の適用は
  ない。借地借家法の適用がなければ、更新拒絶の際には正当事由の存在は不要である。

Q9 借主が貸主に賃料を支払わなかったために、賃料保証会社が貸主に未払賃料全額を支払った場合には、その時点で賃料の滞納がない以上、貸主は
  賃貸借契約を解除することはできない。
A9 × 賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払いは保証委託契約に基づく保証の履行であって、賃借人による賃料の支払いではないので、賃貸借契約
   の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮する必要はない(判例)。

Q10 賃貸借契約が解除されると、契約当初から賃貸借契約が存在しなかったことになる。
A10 × 賃貸借契約の解除に際して、民法は遡及効(最初からなかったことになること)を否定されている。
   そのため、解除の効果は将来に向かってのみ生ずる。

法令分野10問程度

賃貸借契約・借地借家法が中心

宅建試験の勉強がそのまま活かせる。

賃貸不動産経営管理士は「賃貸住宅」に関する試験なので借地は範囲外!


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