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2019 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係・重要問題②)

2019-12-01 | Weblog
【問 11】 甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、
 期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、
 民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、
ケース②では期間は15年となる。
2.賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、
ケース②の期間は15年となる。
3.賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、
ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
4.賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、
ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、
ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

民法・借地借家法(借地)      
① 誤 建物を所有する目的ではない場合、借地借家法の適用はない。
民法では、賃貸借の存続期間は20年を超えることができないので、ケース①では、20年に短縮される。ケース②では期間は15年となる。
② 誤 建物所有目的で土地を借りる場合、借地権はケース①の30年以上であれば、契約で定めた期間となる。
ケース②の30年未満の場合、存続期間は30年となる。いずれの場合も書面での契約は要件とされていない。
③ 正 ケース①では、50年以上なので契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効である(長期の定期借地権)。
ケース②では、居住の用に供する建物の所有を目的とするので、事業用定期借地権を締結することはできず、契約の更新がない定めは無効であり、
30年未満と定めた場合、存続期間は30年となる。
④ 誤 ケース①では、50年以上なので契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効である(長期の定期借地権)が、
公正証書は要件ではない。
ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めれば、期間を15年とする事業用定期借地権を締結することができる。
試験にデルノートⅢ 権利関係P27~28、P34


【問 12】 AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないもの
とする。)。
1.AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
2.甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
3.AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、
その期間は定めがないものとなる。
4.Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、
Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。

借地借家法(借家)
① 誤 定期建物賃貸借では、公正証書による等の書面によって契約する必要があり、賃貸人は、賃借人に対して、あらかじめ書面を
交付の上、賃貸借に更新がなく、期間の満了によって終了する旨を説明しなければならない。
② 誤 定期建物賃貸借は、居住の用に供する建物であっても定めることができる。
③ 誤 建物賃貸借契約の期間に定めがある場合は、当事者が期間満了の1年前から6カ月前までの間に、相手方に対し更新拒絶の
通知をしなければ、更新したものとみなされ、その契約は期間の定めがないものとなる。
④ 正 借地借家法の適用のある建物賃貸借契約が期間満了又は解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に対し
そのことを通知しないと、転借人に対抗できない。
試験にデルノートⅢ 権利関係P23~26



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