必勝!合格請負人 宅建試験編

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権利関係(賃貸借・借地借家法)最終チェック 2019

2019-10-12 | Weblog

一肢一答で腕試し!

1 賃借人は、賃貸人の負担すべき必要費を支出した場合、直ちに賃貸人に対して
 その償還を請求することができる。

2 敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。

3 借地借家法上、建物賃貸借の最長期間については、制限がない。

4 建物の賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由
 があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

5 賃借している建物が売却され所有権移転登記がなされた場合、建物賃借権の登記がなくても、所有権移転
 登記前に賃借建物の引渡しを受けていれば,新所有者に対し賃借権を対抗することができる。

6 造作買取請求権を認めない旨の特約は、無効である。

7 借地借家法の適用のある借家契約が期間満了によって終了する場合は、賃貸人は、転借人にそのことを
 通知しないと、転借人に対抗できない。

8 賃貸借契約が賃貸人と賃借人との合意により解除された場合、賃貸人は、その効果を賃貸人の承諾を得た
 転借人に対抗することができる。

9 借地上の建物を賃貸する場合、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 借地上の建物を譲渡する場合、原則として土地の賃貸人の承諾が必要であるが、土地の賃貸人が、
 土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず承諾をしないときは、建物を買い
 受けた者が、賃貸人の承諾に代わる許可を申し立てることができる。

11 借地借家法上、借地権の存続期間を当事者が契約で定めなかった場合、期間の定めのないものとみなされる。

12 AがBの所有地を賃借し、その上に建物を所有している場合、最初の更新の期間は、AB間で特に定めが
 なければ10年となる。

13 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、常に前の契約と
 同一の条件で更新されたものとみなされる。

14 借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 借地権者は、借地上の建物について配偶者名義の登記があれば、借地権を第三者に対抗することができる。

16 借地権者の債務不履行により、借地契約が解除された場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を
 時価で買い取るべきことを請求することができる。

解答・解説は 最後までお読みいただくとわかります。


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2005
〔問15〕動産の賃貸借契約建物の賃貸借契約 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借
   同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法40条に規定する一時使用目的の
   建物の賃貸借
を除く。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
   正しいものはどれか。

1 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、
  建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。

2  賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、
  動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、
  建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。

3 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、
  建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約と
 みなされる。

4  契約期間を定めた場合、賃借人は、
  動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、
  建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。



●合格のポイント●

「動産の賃貸借」→「民法上の賃貸借」と言い換えただけ!
だから、「動産の賃貸借」=民法上の賃貸借と借地借家法を対比させる問題なのです。
しかし、肢3の正解肢はお約束、肢1、2も基本事項なので肢4に惑わされないようにしてください。
「留保」???これが罠です。
意味は・・・権利や義務を残留(なくならずに残っていること)・保持すること。

1.誤 民法上の賃貸借は、合意のみによって成立します。
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借も特に規定はないので同様です。
    ただし、定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借は書面が要件となります。

2.誤 賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います。

3.正 民法の賃貸借では、最短期間の定めはありません。
    (民法の場合は動産とも書いてあるように、レンタルDVDの一泊二日も可能なわけです。)
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借(定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借以外)では、
   期間を1年未満とする建物賃貸借は、原則として期間の定めのない建物賃貸借とみなされます。
    なお、建物賃貸借の最長期間については、制限がありません

4.誤 民法の賃貸借、借地借家法の適用のある建物の賃貸借契約では、当事者が賃貸借の
   期間を定めた場合であっても、その一方又は双方はその期間内に解約をする権利を留保できる。
    なお、この場合は期間の定めのない賃貸借の解約の申入れの規定が適用されます。


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賃貸借・借地借家法の予想問題(解答・解説)

1 ○ ★★
必要費は、直ちに償還請求ができる。
これに対し、有益費は、賃貸借契約終了時に価格の増加が現存する場合に限り償還請求ができ、
賃貸人が支出額と増加額のいずれかを選択して償還する。

2 ○ ★★★
敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。明渡しが先である。

3 ○ ★★
借地借家法上、建物賃貸借の最長期間には制限がない。

4 × ★★★
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、
前の借家契約と同じ条件で更新される。なお、賃貸人からの更新拒絶には、正当事由が必要である。

5 ○ ★★★
建物賃借権は,賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、第三者に対抗すること
ができる。

6 × ★★★
賃貸人の同意を得て借家人が付加した造作(エアコンなど)については、賃貸借終了の時に、借家人は賃貸人に対して
買取請求ができるが、この造作買取請求権を認めない旨の特約は有効である。

7 ○ ★★★
借家契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に通知しないと転借人に対抗できない。
なお、通知後6カ月を経過すると終了する。

8 × ★★★
賃貸借契約が合意解除されても、その効果を転借人に対抗できない。
なお、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除された場合、賃貸人は、その効果を転借人に対抗できる。

9 ○ ★★★
借地上の建物を賃貸する場合には、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 × ★★★
賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可は、借地権者が申し立てる。

11 × ★★★
借地借家法上、借地権の存続期間を定めなかった場合、存続期間は30年になる。

12 × ★★★
当事者間に特に定めがなければ、最初の更新の期間は20年、2度目以降は10年となる。

13 × ★★★
借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り
前の契約と同じ条件で更新したものとみなされる。

14 ○ ★★★
借地権の存続期間満了に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 × ★★★
借地権者は、借地権の登記、または借地上の建物の自己名義の登記があれば、
借地権を第三者に対抗することができる。

16 × ★★★
借地権者の債務不履行による解除によって借地権が消滅した場合、建物買取請求をすることはできない。
建物の所有者が)建物買取請求ができるのは、
①借地契約の更新がないとき、
②借地の転貸・借地権の譲渡に際して、借地権設定者の承諾がないとき等である。


さて、いくつ正解できたでしょうか?
本試験までもうすぐです。
体調に気をつけて、頑張ってください。

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